「ずっと住まいる」のサービスを解説｜SBIスマイルのリースバックの特徴

SBIスマイル株式会社の「ずっと住まいる」は、自宅の売却後も賃貸で住み続けられるリースバックサービスのことです。リースバックは提供する事業者によって、サービス内容にさまざまな違いがあります。

ずっと住まいるには、どのような特徴があるのか、わかりやすくまとめました。各社のリースバックの違いを比較する際のヒントにしてください。

ずっと住まいるとはどんなサービス？

「ずっと住まいる」とは、SBIスマイル株式会社が扱うリースバックの商品です。リースバックとは、自宅を売却する際、買主である事業者と賃貸借契約を結ぶことにより、そのまま同じ家に住み続けられるサービスです。

ずっと住まいるは、東証プライムに上場しているSBIホールディングス株式会社系列のSBIスマイル株式会社が、安定した基盤のもとで運営しているのが特徴です。売却価格と家賃のバランスを考慮した独自の算定基準し、家賃設定を低くしているため、利用者には費用面での負担を大きく軽減できる点がメリットといえるでしょう。

また、長期間の利用と短期間の利用どちらにも対応しているため、利用者の目的に合わせて賃貸借期間を選べます。

ずっと住まいるの特徴

リースバックは不動産取引として自宅を売却しますが、金融審査や年齢制限がありません。持ち家がある人であれば、比較的短い期間で確実に資金を調達できる点が大きなメリットです。

また、資金の用途には制限がないため、老後資金や老人ホームへの入居費用、趣味や自己実現のための資金など、幅広いニーズに合わせて活用できます。このほかにも、ずっと住まいるならではの特徴があります。利用することでどのようなメリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。

更新料が無料

賃貸物件を借りる際は、一般的に敷金や礼金などの初期費用が発生します。さらに、契約にあたって保証会社を利用する場合は保証料が、契約を更新する際には更新料がかかります。

リースバックも例外ではなく、賃貸借契約を結ぶ際には家賃以外の費用が必要です。その点、ずっと住まいるは、礼金や更新料が無料のプランがあることが大きな特徴です。

賃貸住宅では、更新時に家賃1カ月分ほどの更新料が発生することがあります。契約更新のたびに発生するため、大きな負担となります。売却後もずっと住み続けたいと考えている人にとって、更新料無料は大きなメリットといえるでしょう。

普通借家契約を結べる

リースバックは売却した自宅を賃貸物件として借りるサービスのため、売却後にはリースバック会社と賃貸借契約を結ぶことになります。賃貸借契約には、「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期建物賃貸借契約（定期借家契約）」があり、それぞれ仕組みが異なります。

普通借家契約は、契約期間が満了したときに、借主側で契約を更新するかどうかを選べる契約です。よほどの理由がない限り、貸主側から更新を拒否できないため、借主に有利な契約といえます。

一方、定期借家契約では、あらかじめ決められた契約期間が満了すると、そのまま契約が終了します。入居を続けるには再契約を結ぶ必要がありますが、貸主側が断ることも可能です。

リースバックでは後者の定期借家契約が用いられるケースが多いため、場合によっては長く住み続けられないリスクがあることが難点です。それに対して、ずっと住まいるではプランによって普通借家契約を採用しているため、長期で入居し続けられます。

原則として家賃の値上げはなし

ずっと住まいるの特徴のひとつに、家賃の値上げがない点が挙げられます。主なリースバックサービスでは、通常の賃貸物件と同じように、周辺相場の高騰などによって家賃が値上がりするリスクがあります。

しかし、ずっと住まいるの「長期リースバック」では家賃の値上げがありません。さらに、独自に周辺の賃料相場を算出して、それよりも低く設定しています。ずっと住まいるでは特別な事情がない限り、家賃は原則として据え置きです。そのため、売却後に長期の入居を希望する人も、安心して利用できます。

買い戻し価格を最初に決められる

リースバックには、売却した自宅を再購入するという選択肢もあります。しかし、リースバック会社が買い戻しのタイミングに応じて価格を設定するため、必ずしも売却価格と同額で再購入できるとは限りません。

たとえば、経済状況の変化などで予想以上に物件価格が値上がりし、購入を断念せざるを得ないケースも考えられます。一方、ずっと住まいるでは、売買契約を結ぶ際に買い戻しの価格を決めて、書面で取り交わす仕組みになっています。

そのため、買い戻しを検討している人にとって、安心して契約を結びやすいのが特徴です。

売買代金を一括で支払い

ずっと住まいるでは、売買契約時に一括で売却代金を受け取れる仕組みになっています。そのため、まとまった資金が必要になったときでも安心です。

リースバックでは多額の現金が取引されるため、運営者の信頼性が重要なポイントとなります。しかし、リースバックが広く普及し始めたのは2010年代で、サービスとしてはまだ歴史が浅いのが現状です。

令和2年に国土交通省が行った調査によると、その時点では約80%の会社がリースバック事業を始めてから5年未満だったため、ニーズに合わせて急速に広がったサービスといえます。また、新規参入する事業者も多いため、トラブルのリスクがあることは否定できません。

たとえば、売買代金を分割払いで受け取る契約でリースバック会社が倒産した場合、未払いの代金は支払われないおそれもあります。一方、ずっと住まいるを運営するSBIスマイル株式会社は、金融機関サービスを幅広く手掛けるSBIホールディングスのグループ企業です。そのため倒産する可能性は低く、運営会社の信頼性は非常に高いといえるでしょう。

参考：国土交通省「リースバックの現状について（PDF）」

ずっと住まいるの運営会社

リースバックを安心して利用するには、豊富な実績と信頼性のあるリースバック会社と契約を結ぶことが重要です。ここでは、ずっと住まいるの運営会社を紹介します。

ずっと住まいるの運営元は、東証プライムに上場しているSBIホールディングス株式会社のグループ会社である、SBIスマイル株式会社です。SBIスマイル株式会社は、2012年1月に設立され、現在、SBIグループのなかでリースバックを中心に不動産関連の事業を幅広く扱っています。

SBIホールディングス株式会社のグループ全体の従業員数は18,594名（2025年6月27日現在）です。また、SBIスマイル株式会社の親会社である、SBIエステートファイナンス株式会社は、不動産を担保とした融資を主力事業としており、個人事業主や不動産会社の資金に関するニーズに幅広く対応しています。

十分な実績や歴史を持つ会社が運営元という点も、ずっと住まいるを活用する際の安心材料だといえるでしょう。

ずっと住まいるを利用するときの注意点

ずっと住まいるを活用する際は、いくつか注意点があります。ここでは、4つの注意点を見ていきましょう。

利用できないケースがある

リースバックは住宅ローンを完済していない人でも活用できる制度です。しかし、オーバーローンになってしまう場合は利用できないので注意が必要です。

オーバーローンとは、ローンの残債が自宅の売却価格よりも高い状態を指します。たとえば、ローンの残債が3,500万円で、自宅の売却価格が3,000万円だった場合、完済するには500万円足りません。

このように不足分がある場合は、自己資金でまかなう必要があります。また、ずっと住まいるは全国の主要都市を対象としていますが、原則として取り扱うのは「市街化区域のみ」です。市街地ではないエリアに自宅がある場合は利用できない可能性が高いでしょう。

「短期リースバック」の場合は1年間の定期借家契約となる

ずっと住まいるは、普通借家契約を用いる「長期リースバック」のほかに、定期借家契約を用いる「短期リースバック」というプランを用意しています。短期リースバックは契約期間が短い代わりに、「長期リースバックよりも売買価格が高い」「契約時の敷金・礼金なし」というメリットがあることが特徴です。

しかし、短期リースバックでは1年間の定期借家契約を採用しているため、基本的には退去が前提となっています。そのため、長く住み続けることを希望するのであれば、長期リースバックを選択しましょう。

売却価格が市場価格よりも安くなる

一般的に、リースバックを活用して自宅を売却する場合、相場の60～80%ほどの金額になります。市場に売り出して幅広く買主を探す仲介での不動産売却とは異なり、リースバックは不動産会社が直接買い取るためです。

リースバックは、売り主にとってスピーディーに売却できる点がメリットです。一方で、リースバック会社は将来的な価格変動や家賃の滞納など賃貸運営を行うリスクを考慮する必要があります。そのようなリスクを踏まえて、相場の60～80%の金額に設定しているのです。

想定していたよりも売却価格が低いことがあるため、オーバーローンにならない人でも、複数のリースバック会社に査定を依頼することが大切です。ほとんどのリースバック会社が無料で査定を行っているため、リースバックを検討する際には査定価格を比較しましょう。

ずっと住まいるが向いているのはこんな人

リースバックは、「自宅での生活は続けたいけれど、まとまった資金がほしい」という人にぴったりのサービスです。ただし、運営元によってさまざまな特徴があるため、自分に合ったサービスを選ぶことも大切です。

ここでは、ずっと住まいるに向いている人の特徴を見ていきましょう。

売却後も長く住み続けたい

ずっと住まいるの特徴は、長期での入居を想定した普通借家契約を利用できる点にあります。普通借家契約は基本的に何度でも更新できるため、利用者が希望する限りはいつまでも自宅に住み続けられます。

また、ずっと住まいるは家賃が一定で、途中で値上げされるリスクがありません。さらに、契約更新時の更新料もかからないため、長期で住み続けたい人に適したサービスといえるでしょう。

新居を探しているが仮住まいで引っ越したくない

ずっと住まいるには、1年間の定期借家契約を結ぶ、短期リースバックというプランがあります。長期のリースバックよりも売却価格が高く、契約時に敷金や礼金がかからないことが特徴です。

また、転居する1カ月前に連絡をすれば、いつでも引っ越しが可能です。そのため、自宅の住み替えを希望している人には、ぴったりの仕組みといえるでしょう。

通常、自宅の住み替えどきに新居の購入と旧居の売却を同時に行うと、スケジュール調整が難しいといわれています。そこで、「新居を購入してから自宅を売却する（買い先行）」か、「自宅を売却してから新居を購入する（売り先行）」で手続きを進めることとなります。

しかし、買い先行の場合は、旧居の売却前にまとまった購入資金を用意する必要があるため、一時的な費用負担が大きくなりがちです。一方、売り先行は新居が見つかるまでは仮住まいで生活する必要があるため、住居費や引っ越し代が追加で発生します。

こうした金銭面での負担を回避できるのが、短期リースバックです。短期リースバックであれば、自宅を売却して新居の購入資金を用立てつつ、旧居に住み続けながら住み替え先を探せます。仮住まいを用意する必要がないため、余計なコストがかからず、スマートに住み替えを進められるでしょう。

老人ホームの入居一時金を確保したい

ずっと住まいるの短期リースバックは、自宅の住み替えだけでなく、高齢者施設への入居待ちをする際にもぴったりのサービスです。自宅を早めに売却して資金を確保しつつ、希望の施設で空きが出るまでの間は、同じ環境で生活を続けられます。

相続不動産の売却後にゆっくり家財整理をしたい

リースバックは、相続した不動産の現金化にも利用できます。特に複数の相続人がいる場合、不動産のままでは遺産分割が難しいため、現金化することで金銭的なトラブルを防げるのです。

相続不動産の売却後にゆっくり家財整理をしたい人は、ずっと住まいるの短期リースバックがおすすめです。短期リースバックでは1年後の退去が前提ですが、1年あれば家財整理の時間を十分に確保できます。

同社の長期リースバックより高く買い取ってもらえるメリットを活かしつつ、余裕を持ってスケジュールを立てられるでしょう。

リースバックを比較して違いを見極める

ずっと住まいるの長期リースバックは、長く自宅に住み続けたい人に適したサービス内容になっています。一方で、短期リースバックで一時的な仮住まいを必要としている人のニーズにも応えられます。

リースバックを利用する事情は人によってさまざまです。リースバック会社のサービス内容をチェックし、自分の状況に適しているか確認しておきましょう。「リースバック比較PRO」は、さまざまなリースバック会社を比較して問い合わせができるサービスです。