リースバックと通常の売却はどう違う?迷ったときの比較ポイントとは

不動産の売買契約

不動産を活用した資金調達手法として注目されるリースバックですが、一般的な不動産売却とはどのように異なるのでしょうか。

今回は、リースバックか通常の売却か、選択に迷った方に役に立つ比較ポイントを解説していきます。

 

借金ではない資金調達、リースバックって?

リースバックとは?

リースバックとそれ以外の売却方法の特徴

リースバック以外にも、不動産を他社に売却する手法があります。ここで、一般的な2種類の不動産売却とリースバックについて、特徴を説明します。

仲介による不動産売却

通常、不動産売却といえばこの仲介による不動産売却のことを指します。

もう少し詳しく説明すると、不動産売買を専門に行う事業者が物件の売り手と媒介契約を交わし、その事業者がさまざまな方法で買い手となる第三者を探して、売り手と買い手をマッチングするやり方です。媒介契約とは、所有者に替わって不動産会社が買い手を探すことを取り決めた契約です。仲介を行う事業者は、物件の写真を撮影したりインターネットに掲載したりして、多くの購入希望者を募ります。

売却価格は、周辺の類似物件の取引事例などを参考にして算出されます。「このくらいなら買い手がつきそう」というギリギリの高値を設定することも可能で、ほかの売却手法よりも高く売れやすい傾向にあります。

一方で、買い手が見つかるまでに時間がかかることが多く、なかなか見つからない場合には値下げをする必要があるというデメリットもあります。また、購入希望者に物件を見せる(内見させる)手間などもあるため、余裕がない方には選択しにくいでしょう。

直接買取による不動産売却

不動産買取といわれる、不動産事業者が物件を直接買取する売却手法も、仲介と同じように一般的です。

事業者は、仕入れた不動産に付加価値をつけたり、戸建てならば建物を取り壊して更地にしたりして、利益を生みます。一定のリスクを事業者が負うことから、不動産買取では売却価格が仲介よりも安くなる傾向があります。

しかし、事業者と合意すれば取引が成立するため、現金化までのスピードが早いという魅力があります。また、仲介の場合は査定金額で売れないケースもありますが、買取では査定金額=買取金額となるため、見通しを立てやすいというメリットもあります。一括査定サイトなどでまとめて査定依頼をして、一番高い会社に売却すれば損をしにくいというわけです。

リースバックによる不動産売却

リースバックとは、所有する不動産を売却したのち、買主と新たに賃貸借契約を交わすことで住み続けることができるサービスです。全ては書類上で行われるのが一般的なので、途中で引っ越しを挟む必要はありません。

リースバックによる不動産売却に関しては、売却後すぐに賃貸物件となることから、「投資用物件」のように扱われます。そのため、居住用物件の売却でありながら、売却価格は投資用物件として査定されることが多いため、仮に不動産買取とリースバックとで同時に査定をしてもらうと、結果に違いが出ることがあるということです。

実際の価格については、どちらが高くなると明言できません。査定する事業者や不動産によるところが大きいので、まずは金額を出してもらうとよいでしょう。

今回はリースバックについて仲介や買取と並列させて紹介しましたが、厳密にはリースバックにも仲介と買取があり、分け方としては適切ではありません。しかし、リースバックに関しては直接買取が多く、買取価格の査定方法が前述の仲介や買取とは異なることから、このような形で説明しています。

リースバックか売却か、選ぶ際のポイントは?

実際に選ぶ際には、自身の状況に合わせて適切な売却方法を選択したいところです。ここで、押さえておくべきポイントを整理しましょう。

現金がいつまでに必要か

まずは現金化までのスピードが重要です。リースバックは同じ家に住み続けながらまとまったお金が手に入るため、資金調達に用いられることが多いです。もし、急ぎで資金を調達したいのであれば、比較対象は直接買取による不動産売却になるでしょう。

どちらも事業者によっては約1週間で現金化できるケースもあるので、即金性の面では互角です。ただ、買取により住居を手放す場合には引っ越しが必要になるため、それにかかる時間も考慮しなくてはなりません。したがって、スピード感に関しては状況次第でリースバックが最善の選択になりうるでしょう。

ちなみに、引っ越しには多額の費用がかかります。もしリースバックと買取の両方で査定を依頼して、買取のほうが高額だったのなら、諸経費についても計算に含めるとより正確です。

住み続けるか、引っ越すか

そもそもの話として、将来も同じ家に住み続けたいのか、それとも引っ越す予定があるのかというのも大きな違いです。

将来も同じ家に住み続けたいのなら、リースバックがおすすめです。注意点として、賃貸借契約のかたちが、貸主都合で打ち切りにできるものであるのなら、退去リスクがつきまとうので、そういった事業者を避けるとよいでしょう。また、リースバックの場合は契約内容次第で、将来買い戻すことができる可能性が残ります。もし事業の立て直し資金に充てる目的でリースバックを利用した方などは、その辺りも考慮するとよいでしょう。

一方で、家を売って別の住居に引っ越すのなら、一般的な売却を選択すべきでしょう。時間にも余裕があるのならば、仲介から始めたほうがより高い金額で売れる確率が高まります。

時々、「新居が見つかるまでの仮住まいを用意するのが大変だから、リースバックを使えばよいのでは?」という疑問を持つ方がいますが、やはりリースバックの性格上、仮住まいの短期間に使うのには適していません。ですから、その場合は面倒でも一度賃貸物件を借りるなどして対策するとよいでしょう。

リースバックと売却で迷ったときは査定を申し込もう

不動産売却に関しては、「査定をしてもらうまでわからない」というのが実情です。それは、市況であったり物件の特徴であったり、そして利用者の事情であったり、個別のケースごとに非常に大きな違いがあるためです。ですから、インターネットで基本的な情報を収集した上で、実際に不動産会社に査定をお願いしてみましょう。

リースバックに関していえば、サービスを提供する事業者ごとにいろいろな違いがあるので、査定をきっかけに相談をしていくうちによりよい選択がみえてくるはずです。

不動産会社に査定をお願いする際は、最近は、一括比較サイトを使うのがおすすめです。不動産売却や買取であれば、リビンマッチが便利です。無料で、手間なくその物件を得意とする不動産会社に査定依頼ができるため、効率よく結果を手にできます。

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