実家をリースバックするときの注意点とは？相続で揉めない活用方法

リースバックを利用すると、実家の相続問題を回避できます。リースバックでは、両親が住んだままでも実家を売却できるため、相続財産を現金化して分配しやすい状態にできるのです。

ただし、実家をリースバックするときは注意が必要です。トラブルを回避するため、リースバックの注意点を確認しておきましょう。

実家をリースバックに出すメリット

実家をリースバックするメリットには、次のものがあります。

• 相続対策になる
• 両親が住み慣れた実家に住み続けられる
• 賃貸契約なので維持費がかからない
• 売却代金が手に入る
• 実家の売却を周囲に知られない

それぞれのメリットについて解説します。

相続対策になる

リースバックで実家を売却すれば、不動産の相続に関する問題を回避できます。
たとえば、実家の土地や建物を兄弟3人で相続した場合、売却するには相続している全員の承諾が必要です。そのため、兄弟のうち1人でも売却に反対すると現金化できません。

リースバックでは相続が発生する前に実家を売却して現金化できるため、相続財産の分配がしやすくなります。

相続人の承諾を得ておく

実家でリースバックを行う場合は、相続人の承諾を得ておきましょう。
実家を相続するつもりだった相続人がいた場合、承諾のないままリースバックを利用すると、後々トラブルの原因になるためです。

両親が住み慣れた実家に住み続けられる

リースバックを利用すれば、実家を売却したあとも住み続けられるため、環境の変化によるストレスがありません。長年住み慣れた土地では、地域住民のコミュニティーやかかりつけの病院、いつも買い物をしているスーパーなど生活の基盤ができているケースが多いです。馴染みの土地に住み続けられるのは、リースバックの大きなメリットです。

実家の両親が環境の変化を嫌って自宅の売却に踏み切れない場合は、リースバックを提案してみましょう。

賃貸契約なので維持費がかからない

実家をリースバックすると所有者は売却先のリースバック会社に変更されます。持ち家の維持にかかる固定資産税と都市計画税は所有者に課せられるため、リースバック後は税金の負担がありません。

また、リースバックの契約内容によっては、外壁や屋根、住宅設備機器のメンテナンスや修繕にかかる費用についても、リースバック会社が負担することもあります。

そのため、リースバックをしたあとは、毎月の支出が固定化されるため資金計画が立てやすくなります。

ただし、リースバック会社が維持費をどこまで負担するかは、契約内容によって異なるため、契約を結ぶ前に確認をしておきましょう。

売却代金が手に入る

リースバックを利用して不動産を売却したときの価格の目安は下記の計算式で算出します。

不動産の売却額＝不動産の市場価格×70～90％

たとえば、不動産の市場価格が2,000万円だった場合、1,400万円〜1,800万円の資金が手元に残ります。手元にまとまった資金があれば、生活資金や実家に住んでいるご両親が施設に入所することになった場合の費用にあてることができます。

実家の売却を周囲に知られない

リースバックを利用したことは、当事者以外に知られることはありません。一般的な不動産売却の場合は広告を出して購入希望者を募りますが、リースバックではリースバック会社が自宅を買い取るうえに引っ越しも行わないため、自宅を売却したことを周囲の人に気づかれにくいのです。そのため、近隣の住民に自宅の売却を知られたくない人は、安心して利用できます。

実家をリースバックするときの注意点

リースバックはメリットばかりではありません。リースバックを利用するには、次のことに注意してください。

• 住宅ローンを完済できなければ利用できない
• 却価格が相場よりも低くなりやすい
• リースバック後の家賃は相場よりも高い傾向がある
• 強制退去させられるおそれがある

実家の状況によっては、リースバックを利用できないことや手元に残る資金が少なくなることがあるため確認しておきましょう。

住宅ローンを完済できなければ利用できない

リースバックは、売却価格よりも住宅ローンの残債が高い状態だと利用できません。
住宅ローンには抵当権が付いており、住宅ローンの返済が一定期間滞ると債権者である金融機関によって強制的に売却されます。

そのためリースバック会社が扱うのは、住宅ローンが完済され抵当権が抹消された物件に限定しているのです。

抵当権は住宅ローンを完済すると抹消できるため、実家の売却価格が住宅ローンの残債を上回っていればリースバックを利用できます。

売却価格が相場よりも低くなりやすい

リースバックを利用して実家を売却したときの金額は、市場価格よりも低くなる傾向があります。自宅を買い取るリースバック会社にリスクがあるため、それを回避する必要があるからです。

たとえば、通常の不動産売買で購入した物件は、不動産の相場が上がったときを狙って売却すれば、利益が得られます。

しかし、リースバックだとリースバック会社は物件を自由に売買できません。さらに、借主が買い戻しを希望した場合、物件を手放す必要があります。リースバック会社は借主からの家賃収入だけで利益を出さなければいけないため、買取価格を抑える必要があるのです。

実家の売却後に引っ越しをしても問題ないようであれば、一般的な不動産売却を検討しましょう。

リースバック後の家賃が相場よりも高い傾向がある

リースバックの家賃は、「積算法」を用いて次の計算式で算出します。

月々の賃料＝買取価格×期待利回り／12カ月

一般的な賃貸住宅では周囲の相場に合わせて賃料が設定されます。しかし、リースバックでは物件の買取価格の影響を受けるため、周辺の家賃相場よりも高額になるのです。家賃はリースバック会社との交渉で下げられる可能性があるため、契約する前に相談してみましょう。

強制退去させられるおそれがある

リースバックは、リースバック会社と賃貸借契約を交わして住み続けられるサービスのため、契約に違反した場合は強制退去されるおそれがあります。

強制退去になるケースは契約内容によってさまざまですが、たとえば家賃を一定期間滞納すると賃貸借契約の解除事由に該当するため、退去させられるおそれがあります。

また、リースバックでは定期借家契約で、賃貸できる期間が決められている場合があります。契約期間が終了したら再契約が必要ですが、貸主は再契約を拒否できるため、契約期間終了後に退去させられることもあります。

借主が死亡しても住み続けられる

リースバックは、借主が死亡した場合でも、賃借権（借りる権利）は相続人に相続されます。そのため、相続人となる親族が実家に同居しているケースでは、賃借権は親族に引き継がれ、そのまま住み続けられます。

実家の売却価格を上げるには複数社の比較が重要

リースバックによる物件の売却価格や賃料に基準はありません。実家を少しでも高い価格で売却するなら、複数のリースバック会社を比較をすることが大切です。

一括査定を利用すれば手間をかけずに比較ができる

リースバックを依頼する会社を選ぶ際は、査定価格だけでなく、次のポイントもチェックしましょう。

• リースバック会社の実績
• 口コミや評判
• サービスやアフターケアの対応
• 担当者の対応
• レスポンスの早さ

このようなポイントを比較することで、売却価格だけでなくリースバックが完了するまでの期間の短縮や、手間が軽減されることもあります。

しかし、複数の会社に査定を依頼するには時間がかかります。そのため、一括査定サイトの「リースバック比較プロ」の利用をおすすめします。簡単な入力だけで複数のリースバック会社の査定結果を比較できるため、ぜひ利用してみてください。