リースバックの利用条件とは?確認すべきポイントと、他の選択肢との違い

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自宅を一旦売却して、賃料を支払いながら住み続けるというリースバック。住宅ローン返済が厳しい時の対策や、まとまったお金を手にする方法として有効です。

しかし、リースバックを利用するためには、いくつかの条件をクリアしなくてはなりません。今回は、リースバックの利用条件について詳しく説明します。

リースバックの3つの利用条件

まずは、リースバックの利用条件を3つ紹介します。

条件1 物件名義人の承諾を得ていること

物件の名義人全員の承諾を得る必要があります。夫婦や兄弟間などで物件を共同所有している場合は、全員と事前に合意を取り付けておきましょう。

現時点で名義人ではない子供などでも、いずれ住宅を引き継ぐことが想定されている場合(かつそのことが理解できる年齢である場合)は、後々のトラブルを回避するために、しっかりと話し合っておいた方が良いでしょう。

条件2 住宅ローン残債を返済できること

住宅ローンは、住宅を担保にして資金を借り入れるスキームです。そのため、完済して担保を解消できなければ、自身の意向だけで自宅を売却することはできません。

リースバックも同様に、住宅ローンを完済しなければ利用することができません。もし住宅ローン残債が売却金額を上回っている場合は、自己資金を充当するなどして住宅ローンを完済する必要があります。

ただし、任意売却という方法ならば、完済が条件にはなりません。任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合に金融機関から承諾を得て通常通りの売却を進めるという、いわば救済措置です。

任意売却は借金返済に困窮している人が対象ですので、リースバック利用条件という点では、住宅ローンの完済が必要であると考えておきましょう。

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条件3 物件に流動性があること

リースバックでは、不動産の流動性が通常の不動産売却以上に重視される傾向があります。流動性とは、不動産の売りやすさのことです。

売りにくい物件というのは、以下のようなものです。

  • 建物に不具合・欠陥がある
  • 借地権等の関係で建て替えや売買に制限がある
  • 現在の法令上不適格の建物である
  • 市街化調整区域の物件である

該当する場合は、将来的に物件や土地の活用ができないリスクがあるため、そもそもリースバックを利用させてもらえない可能性があります。

なお、リースバックの売却価格は市場で普通に住宅を売却するより価格が下がるのが一般的です。

オーナー(リースバック事業者)側の視点に立つと、リースバックは購入後の物件の運用方法に制約が出るからです。最後はオーナーの意向次第ですが、市場価格の70%前後が目安です。

【参考】短期契約で有利になる場合も

リースバックでは、賃貸として借りる際の契約には主に2つの種類があります。貸主からの解約には正当な理由が必要な「普通借家契約」と、あらかじめ契約期間が決まっている「定期借家契約」です。

リースバック事業者によっては、短期間での定期借家契約とする代わりに、売却価格や賃料を優遇する商品を取り扱っているところもあります。数年のうちに次の住処を見つける目処が立ちそうな方は、こうした利用条件が優遇されるリースバックの利用を検討してみても良いでしょう。

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他の資金繰り改善方法とリースバックの条件を比較

住宅ローン完済や、まとまった資金を手にするためには、他にどのような方法があるのでしょうか。

また、リースバックと比べて利用条件はどのように違うのでしょうか。

住宅ローンの借り換え

住宅ローンを見直すなら、借り換えが候補に上がります。近年は、住宅ローン金利がかなり低い水準にあるので、借り換えによって総返済額を減らしたり、返済スケジュールの調整をしたりできるかもしれません。

利用条件という点でみれば、借り換え時には手数料などの諸費用がかかることがあります。金融機関や残債の状況にもよりますが、数十万円に上ることもあるので、諸費用を支払ってでも借り換えるメリットがあるか確認しておく必要があります。

ちなみに、リースバックでかかる諸費用は、契約書の印紙税が約1万円、抵当権抹消の登録免許税が土地建物で2,000円です。リースバック事業者によっては事務手数料が設定されていることもありますが、金額は家賃の1ヶ月分などが一般的なので、そこまで高額にはならないでしょう。

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リバースモーゲージ

リバースモーゲージは居住者が生きているうちの支払いを軽減し、死亡時に住宅を売却してローンを完済するスキームです。生存中は、支払いが全くないか利息部分のみの支払いとなるので、普通の住宅ローンよりも負担が小さくなることが多いでしょう。

リバースモーゲージも、リースバックと同じく既存の住宅ローンを完済できなければ利用することができません。しかし、存命中に任意売却との併用ができない点では、多少の違いがあります。また、利用条件のひとつに「年齢」が設定されていることが多く、55歳以上や60歳以上など、一定の年齢に達していなければ利用することができません。

リースバックの利用条件に「年齢」はないので、もし55歳以下で活用するなら、リースバックが有効な選択肢になるといえます。

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