高齢者にリースバックがお勧めな理由。シニアの住み替えや金銭事情とは

雑多な高齢者の住居内

リースバックは、住宅を不動産事業者などに売却しつつも、賃料を払うことで、同じ家に住み続けることができる契約です。

高齢者の現代の住み替えや金銭事情などを踏まえると、リースバックは、特に高齢者に適した契約方法といえます。なぜそのようなことがいえるのでしょうか。

まずはリースバックについて理解しましょう!

リースバックとは?

リースバックが高齢者にお勧めな3つの理由

まずは今回の結論、3つの理由を紹介します。

リースバックは老後の生活費が不足する場合の資金調達手段になる

老後には、年金収入の他に2,000万円の蓄えが必要になるという報道も一時話題になりました。

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金銭状況は様々ですが、現役世代と異なり働く手段が限られている高齢者は、一度資金不足に陥ってしまうと経済的安定を取り戻すのが困難です。

そんな老後の生活資金の補填方法として、リースバックの活用は有力な手段となります。

リースバックは住宅に住みながら、住宅を売却する手法。契約時にはまとまった売却資金が手に入りますので、売却資金で当面の生活資金を補填することが可能です。

金銭面のもう一つのメリットとして、住宅関連の費用を固定化できることがあります。

住宅を自分で所有していると、固定資産税や修繕費・リフォーム費用などが発生します。これらはいつ、どの程度かかるのか予想しにくいものです。

リースバックは自宅が自分のものではなくなるので、こうした費用を負担する必要がなくなります。コストは毎月定額の賃料に置き換わるので、家計の見通しが立てやすくなるでしょう。

リースバックは売却した後も同じ家に住み続けることが可能

高齢者にとって負担となるのは金銭面だけではありません。

多かれ少なかれ若い頃と比較すると身体が衰えていることから、住宅を手放して引っ越すのは大変です。住宅を売却すれば資金面で楽になることをわかっていても、なかなか手放すことができず、資金を得る方法がなくなり経済的に困窮してしまう例も珍しくありません。

リースバックは住宅売却後、そのまま賃貸契約を結んで元の住宅に住み続ける契約です。高齢者にとって大きな負担となる引越しを避け、長年慣れ親しんだ我が家に住み続けることが可能です。

このように、住宅を手放したくない、引越し自体が負担という高齢者特有のニーズに対して、リースバックは有力な解決策となります。

リースバックで老人ホームや高齢者住宅の資金を捻出、または空室待ち

高齢者の住居として老人ホームを検討している方は多いでしょう。

高齢者向けに整備された室内環境や、様々な介護・医療サービスを受けられるメリットの大きい住居サービスです。

しかし現代の高齢化社会において、老人ホームは費用が高額で、さらになかなか空室がでないことがネックとなっています。費用がかかるのはもとより、たとえ費用を捻出しても順番待ちをしなければならない状況に陥ることがしばしばあるのです。

リースバックは老人ホームの入居に向け、順番待ちをしながら費用を調達をする方法としても適しています。売却資金を入居費用として確保しておきながら、老人ホームの空室が発生するまで既存の住宅に住み続けていればいいわけです。

持ち家のままでは、住宅の売却や親族への贈与など何かしらの対応が必要です。しかし賃貸契約なら契約を解除するだけなので、老人ホームの空きができ次第スムーズに転居が可能です。

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リースバックを活用すると生活保護が受けやすくなる?

高齢者を始め生活費が不足している方の中には生活保護を検討している方もいるでしょう。持ち家があると生活保護が受けられないことがしばしばありますが、実はこのような状況でもリースバックが一つの解決策として活用できることがあります。

持ち家があると生活保護が受けられない理由

生活保護の支給認定は市町村に委ねられているので、ケースバイケースではありますが、不動産を所有していると生活保護を受けられないことが多いです。

これは不動産を所有している場合、不動産の売却資金で生活することを求められるためです。住宅は売却すれば数百万円〜数千万円の資金になるので、一定の合理性はあります。

しかし、高齢者や病気・障害などを抱えている方など、生活に困っていても転居を検討できない方は少なくありません。この場合、生活に困窮しても生活保護も受けられないという困難な状況に陥ってしまいます。

転居を避けて住宅を売却できるリースバックが解決策に

このような場合に、リースバックの活用が解決策になる可能性があります。

生活保護の受給でネックとなるのは住宅の所有権があるかどうかです。したがって、リースバックで住宅を売却すれば、住宅は自身の持ち物ではなくなるので、生活保護を受けやすくなります。先述した通り、リースバックであれば住宅から離れる必要もありません。

なお、売却時にまとまった資金が手に入るため、今度は貯蓄額の高さを理由に生活保護が受けられなくなる可能性はありますが、そもそも生活費が工面できるのであればあえて生活保護を申請する理由もなくなりますので、これは特段問題とはいえないでしょう。

しばらく売却資金で生活しながら、自立する手段がないか今一度検討してみるのも一案です。

生活保護を想定したリースバック活用の注意点

生活保護を受けることを視野にリースバックを利用する場合の大きな注意点は、契約後の賃料水準です。

市町村によって制限は異なりますが、生活保護を受ける上では家賃の水準を一定以下に抑える条件を設けているのが一般的です。これは「生活保護を受ける前に、家賃を下げて生活費を節約する努力をしてください」という考え方があるためです。

したがって、リースバック契約時には、家賃がその市町村の水準以内に収める必要があります。事前に市町村の生活保護の受給条件を確認した上で、リースバック事業者と相談しましょう。

高齢者がリースバックを利用できないケース

このように高齢者には便利なリースバックですが、リースバックは利用できないケースがいくつか存在します。利用を検討している方は注意しましょう。

住宅ローン残債がありリースバックによる売却資金で完済できない場合

リースバックは住宅の所有権を事業者に移す契約です。

住宅ローンが残っていると住宅には金融機関の担保権が付いているので、一般的にリースバック契約は成立させることができません(厳密には金融機関が承認すれば可能ですが、承認を得るのは困難です)。

したがって、リースバックを利用する上では、住宅ローンがないか、少なくともリースバックによる売却資金で住宅ローンを完済する必要があります。

なお、売却資金が住宅ローンの残債を上回っていればリースバックの契約自体は可能ですが、売却資金を住宅ローンに充てた場合は手に入る資金がその分減ります。売却資金を当てにしてリースバックを検討している方は注意しましょう。

リースバック契約後の賃料が払えないおそれがある場合

リースバックは、一般的に住宅ローンより契約者本人の信用力審査は厳しくありません。しかし、それでも賃料を長期間払っていけるだけの収入もしくは蓄えが必要となります。

例えば1,000万円程度で売却した物件で、賃料が6〜11万円程度だったとします。これを毎月支払うことが可能であると、リースバック事業者に認められなければなりません。何らかの理由で年金収入が少なく、蓄えもない高齢者などの場合は、リースバック契約ができない可能性があります。

一般的には高額の物件、立地のいい物件になると賃料も高くなる傾向にありますので注意が必要です。

所有権が本人以外にもある場合は、全員の承認を得られなければ利用できない

意外な落とし穴がこの所有権の問題です。リースバックは、その物件の所有者全員の承認を得なければ契約ができない決まりになっています。

シンプルに自分のみが所有権となっている自宅に住んでいる場合は問題ありませんが、所有権が子供になっている、もしくは親族間での共有名義になっている場合は、それぞれの名義人の承認をもらいに行く必要があります。

普段住んでいると住宅の名義人を意識することは少ないため、誰が名義人なのか厳密に把握せず、契約直前になって承認を得ていないことが発覚するケースもあります。リースバックを検討する際にはまず、住宅の名義人を把握した上で、共有名義となっている方に事前に承認を得ておくとスムーズです。

リースバックの検討の際は、複数社へ相談しよう

ここまで、リースバックの特徴や注意点を紹介してきました。
ここで紹介されたケースであっても、リースバックが可能な場合もあります。

リースバックを検討された際は、複数の業者に問い合わせをしましょう。

複数の業者に問い合わせするメリット

リースバックの業者の規模は、さまざまです。
そのため、業者によって条件は変わってきます。

自分に合った条件の業者に依頼できるようにしましょう。

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