リースバック物件のオーナーは誰?物件としての価値はどのように算出する?

物件資料と電卓

リースバックとは、所有する不動産を売っても住み続けられるサービスです。老後資金を工面したり、住宅ローン返済の負担を緩和したりする目的で、多くの人に利用されています。

しかし見方を変えると、リースバックを利用された家は、賃貸物件と同じように投資物件として見られるのをご存じでしょうか。

そこで今回は、リースバックと物件というテーマで解説をしていきます。利用者の立場でも、目線を変えることで理解が深まりますので、ぜひ参考にしてみてください。

まずはリースバックについて理解しましょう!

リースバックとは?

物件を中心に見たリースバックとは

資金調達や、住み続けられることを中心に考えることが多いリースバックですが、物件を中心に考えると、どのような契約なのでしょうか。

自宅が投資物件として見られる

リースバックの仕組みをおさらいしましょう。

まず、不動産をリースバック事業者などに売却します。その後、元自宅を賃貸物件として借り、新たなオーナーに家賃を支払うことで、そこに住み続けることができます。要するに、不動産売買契約と不動産賃貸借契約を組み合わせたものが、リースバックの仕組みであるといえます。

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不動産賃貸借契約を交わし賃借物件として家賃を支払っているので、これを事業者の目線でみれば、その不動産は投資物件です。投資物件であるならば、当然利回りなどの計算が行われ、投資対象として採算が合うようになっています。

利用者にとっては利便性の高いサービスですが、提供側にも十分なリターンがあるからこそ、リースバックは成立しているのです。

リースバック物件は空室リスクが小さい

ワンルームマンション投資などの投資物件の場合、所有物件の空室がオーナーの財政を圧迫することがあります。その点、入居者があえて居住することを選択しているリースバック物件においては、空室リスクが小さいといえます。入居者を募集するコストなどもありません。

ただし、リースバック物件の入居者の中には、一定の審査があるとはいえ、資金繰りが極めて厳しく家賃支払いが滞る方もいます。詳しくは後述しますが、そういったデメリットも考慮して、売買価格や家賃は決定されています。

リースバック物件のオーナーとは?

リースバック契約が行われたあと、物件の所有者は誰になるのでしょう。いくつかのケースが考えられるので、順に紹介していきます。

リースバック事業者の名義となるケース

リースバックでは、資金力のある不動産事業者や金融事業者が不動産を直接買取することが多いです。そのため、事業者による直接買取が行われるリースバックでは、売却後の名義が買取った事業者のものになります。

また、リースバックサービスを扱っているものの、実際には他の事業者への紹介のみをしている事業者もあります。この場合は、問い合わせした事業者とは別の、リースバックを提供している事業者が不動産の名義人となります。

第三者である投資家の名義となるケース

不動産事業者などがリースバック物件に投資をしたいという個人を募集し、仲介を行っていることがあるようです。この場合は、物件の名義が投資家のものとなります。

また、非常に稀ですが、リースバックで売却した先の事業者の経営が傾き、第三者に所有権が渡るケースもあります。その結果、所有者が不動産投資家になる場合もあるでしょう。

余談ですが、リースバックでは、売却後のオーナーがどれくらい信頼に足るかが大切です。例えば、オーナーが破産するとどうなるでしょうか。物件が他の人の手に渡り、場合によっては退去を求められるかもしれません。したがって、リースバックを利用する際は、第三の投資家に引き渡すよりも、身元が明らかな事業者への売却をするほうが安全であるといえるでしょう。

リースバックの物件価値はどのように算出される?

リースバックでは物件の価値をどのように計算しているのでしょうか。

一般的な算出例と、基本となる考え方について解説していきます。

リースバック物件の買取価格の相場

リースバックの場合、市場取引価格の60〜80%が相場だといわれます。

これには、主に2つの理由があります。

まず、リースバック物件は前述のように投資物件です。そのため、価値算定基準は、居住用不動産の基準ではなく投資用不動産の基準で計算されることが多いのです。

査定方法
居住用不動産 取引事例比較法が多い
投資用不動産 収益還元法が多い

取引事例比較法は、対象の物件と特徴が似ている物件の売買成約事例を集めて参考にする査定方法です。坪単価を基準として、以下の項目を加味して査定価格を比較します。

  • 築年数
  • 方角
  • 駅からの距離
  • 間取り
  • 階数
  • 分譲会社や施工会社
  • 市況

一方の収益還元法は、対象の物件の収益力(将来の利益)から物件価値を算定する査定方法です。一般的には、以下の2つの計算方法があります。

  • 直接還元法
  • DCF法

直接還元法

直接還元法は、1年間に得られる家賃収入などの純利益を、表面利回りで割って計算する方法です。

▼計算式

買取価格=家賃収入など×12カ月÷表面利回り

表面利回りとは、買取価格に対しどれくらいの家賃収入が得られるか、その表面的な収益性を表すものです。リースバックでは、6~13%の表面利回りを見込むことが多いようです。

DCF法

DCF法は、物件が将来生み出すキャッシュフローを現在価値に割戻すという方法です。リスクを考慮に入れて買取価格を算出することができるという特徴がありますが、リースバックの実務で用いられるケースは少ないようです。

リースバック物件の家賃(賃料)の決め方

リースバックでは、前述の直接還元法により、買取価格に対する利回りで家賃を計算する場合が多いです。

この場合、以下のような計算式で毎月の家賃が算出されます。

▼計算式

1カ月の家賃=買取価格×表面利回り÷12カ月

買取価格が2,000万円、表面利回り9%の場合
2,000万円×9%÷12=15万円
買取価格が1,000万円、表面利回り9%の場合
1,000万円×9%÷12=7.5万円

この場合、1カ月の家賃と買取価格にはトレードオフの関係があることがわかります。買取価格が高ければ家賃も高くなり、買取価格が安ければ家賃も安くなるのです。

もちろん、これらの計算は一例です。

リースバックを提供する事業者によって、買取価格の査定方法や家賃の決め方に違いがあります。だからこそ、リースバックを利用する前に事業者を比較することが大切なのです。

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