リースバックの仕組み|売却した自宅にそのまま住めるのはなぜ?

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借りる、買い取る

リースバックとは「自宅を売っても、そのまま自宅に住み続けられる」というサービスです。不思議に思うかもしれませんが、仕組みは単純です。それにしても、どうしてリースバックのようなサービスが成立するのでしょうか。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅の売買契約と賃貸借契約を同時に交わすサービスのことです。①自宅を売却して売却代金を受け取る、②自宅を購入した買主に家賃を払って自宅を借りる、という仕組みになっています。自宅を買った人が大家さんになるわけです。

下の図のように、リースバックではふたつの契約が交わされます。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組み

せっかく購入した自宅に家賃を払うのは、なんだか損をしているように感じるかもしれません。しかし、「まとまったお金がほしい」、「住宅ローンを解消したい」という人で、引っ越ししないで自宅に住み続けたい人にはピッタリのサービスなのです。

たとえばリースバックを利用すると、住宅ローンを完済するために自宅を売却しても、子どもが進学するまで学区を変えずに通学できます。高齢の方であれば、介護施設の入所に必要な資金を自宅売却で得て、施設の空きが出るまで自宅で過ごす、といった使い方ができます。

リースバック会社が利益を出す仕組み

リースバック会社は、主に次のふたつの方法で利益を出しています。

  • 購入した住宅の販売
  • 家賃収入

購入した住宅の売却

リースバックの仕組み

購入した住宅を売却する

リースバック会社は購入した住宅を売主へ貸し出し、賃貸期間が終了したら住宅を売却して利益を出します。住宅を売却するときは、解体して更地にしたりリフォームをしたり、不動産のプロとしてできるだけ高く売れるように努めます。

リースバック会社は、賃貸期間中でも買主がいれば自宅を売却することがあります。売却すると貸主はリースバック会社から買主へ変わりますが、リースバック会社と交わした賃貸借契約はそのまま引き継がれます

家賃収入

リースバックの仕組み

安定した家賃収入を得る

自宅を売却した売主が住み続けることで、リースバック会社は家賃収入が得られます。賃貸物件は人が住んでいる間は安定して収入を得られますが、空室になると収入が途絶えてしまいます。ところがリースバックであれば、借りる人を募集しなくても住む人がいるというメリットがあります。

リースバック会社の多くは住宅の売却をメインに行っているため、賃貸できる期間に限りのある定期借家契約が一般的です。しかしなかには、借主の意思で賃貸借契約を更新できる、普通借家契約を交わせるリースバック会社もあります。

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リースバックのメリットとデメリット

リースバックを利用するときは、メリットだけでなくデメリットも確認してから検討しましょう。デメリットをしっかりと把握することで、安心してリースバックを利用できます。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとして、主に次のものを挙げられます。

  • 売却しても自宅にそのまま住み続けられる
  • まとまったお金を手に入れられる
  • 自宅の売却を近所の人に知られない
  • 短期間で売却できる
  • 固定資産税など税金の負担がなくなる
  • 将来的に自宅を買い戻す契約も可能

自宅にそのまま住める、まとまったお金を得られるほか、不動産を手放すことで得られるメリットもあります。自宅の所有権がリースバック会社に移るため、固定資産税の支払いだけでなく、自宅の保守管理も最低限で済みます。またリースバック会社が買い取るため、自宅の売却を近所の人に知られない、短期間で売却できるといったメリットもあります。

リースバックのデメリット

リースバックにはメリットだけでなくデメリットもあります。主に次のものがあります。

  • 不動産売却より評価額が安い傾向がある
  • 家賃が相場より高い傾向がある
  • 買戻金額が売却金額以上になることがある
  • 自宅を賃貸できる期限があることもある
  • 自由に自宅をリフォームできない
  • 相続財産としての不動産がなくなる

リースバックは不動産会社が仲介して売却するよりも、安い価格で買い取られるのが一般的です。これは賃貸期間があるため買い取った住宅をすぐに売却できない、家賃を滞納するおそれがあるなど、リースバック会社にリスクがあるためです。また所有権がリースバック会社に移っているため、自宅をリフォームするなどの自由がなくなります。

それでもリースバックには、通常の不動産売却にはないメリットがあります。メリットとデメリットを比較して、検討してください。

リースバックのトラブルに注意

リースバックを利用していると、次のようなトラブルが起こるおそれがあります。どういったトラブルが起こるのかをあらかじめ知っておけば、リースバックの契約をする前に対策できます。

  • 賃貸期間の延長を断られる
  • 再契約で家賃が大幅に上がった
  • 高額すぎて買い戻しができない
  • 相続財産を売却して相続人とトラブルに

賃貸期間の延長を断られる

賃貸借契約を再契約して長く住み続けるつもりだったのに、リースバック会社に再契約を断られてしまうことがあります。自宅を売却して利益を得たいリースバック会社は、長く住み続けられてしまうと、利益を上げられないのです。長く住み続けたい人は、再契約に応じてくれるリースバック会社を選びましょう。

リースバック会社が自宅をほかのオーナーに売却して、方針が変わってしまうことがあります。現在の賃貸借契約そのものは引き継がれるものの、早く売却したいオーナーは再契約を断るかもしれません。オーナーチェンジに備えて、賃貸借契約などに再契約の項目を追加してもらえるよう交渉することも大切です。

再契約で家賃が大幅に上がった

再契約のときに家賃が大幅に高くなってしまい、再契約を諦めて退去するトラブルがあります。早く自宅を売却したいリースバック会社が、契約しにくい条件を提示して退去させようとしていると考えられます。安心して長く住み続けたい人は、再契約で家賃変更するときの条件を契約書に盛り込めるリースバック会社を選びましょう。

高額すぎて買い戻しができない

リースバックでは売却した自宅を買い戻す特約が付けられます。ところが高額の買い戻し価格を提示されて、泣く泣く諦めるというトラブルが発生しています。

リースバックで自宅を買い戻す場合、売った金額にリースバック会社の利益などが加わるため、それだけ価格が高くなってしまうのです。自宅を買い戻すつもりでリースバックを利用する場合は、契約をする前に買い戻すときの価格についてリースバック会社とよく相談しましょう。

自宅の売却が相続人とのトラブルに

リースバックで自宅を売却するため、相続財産の不動産がなくなることに注意しましょう。

相続人となるお子さまたちが相続財産として考えていた自宅が知らない間に売却されていると、トラブルの原因になります。買取価格が相場より安いため、リースバック会社に対して「騙したのではないか」と不信感を抱いてしまうことがあるのです。トラブルを防ぐため、お子さまがいる人は、あらかじめリースバックの利用をお子さまたちに相談しておきましょう。

リースバックのトラブルを防ぐ方法

国土交通省は2022年6月24日に、「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました。リースバックで起こるトラブルの例や利用する際のポイントなどをわかりやすく解説しています。リースバックの利用を検討している人は、確認しておきましょう。

「住宅のリースバックに関するガイドブック」 を公表しました(国土交通省)

リースバックを利用するときは、ガイドブックに書かれているように複数の会社と相談し、サービス内容を比較してください。リースバック会社によってサービスの内容が大きく異なるため、1社だけでは自分に合っているかどうかがわかりません。賃貸期間を短期で考えている人と、長期で考えている人では、適したサービスはまったく異なります。自分の要望に応えられないリースバック会社と契約しても、納得のできないサービスを受ける羽目になります。

リースバック会社のサービスを比較して、求めているサービスが受けられる会社を見つけましょう。

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リースバックを利用する条件

リースバックの仕組み

リースバックを利用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • すべての名義人の承諾を得ている
  • 住宅ローンを完済している ※自宅の売却や自己資金で完済しても可
  • 家賃の支払い能力がある

すべての名義人の承諾を得ている

自宅を売却するには、登録しているすべての名義人から承諾を得る必要があります。住んでいるのは自分ひとりでも、親から相続した家屋で、名義人として兄弟を登録しているケースがあります。そういった場合、売却の承諾を得るのはもちろん、売却する金額もすべての名義人から承諾を得る必要があります。

住宅ローンを完済している

リースバックを利用するには、住宅ローンを完済している必要があります。住宅ローンを払い終えている以外に、自宅を売却するお金や自己資金で住宅ローンを完済する場合でもリースバックを利用できます。

家賃の支払い能力がある

リースバックで住む自宅の家賃の支払い能力も必要です。リースバックは高齢者が利用することも多く、家賃保証会社の審査は一般的な賃貸借契約ほど厳しくはありません。リースバック会社によっては、自宅を売却したお金を家賃と相殺するサービスを提供して、家賃を支払わずに住めるようにしています。

リースバックの流れ

リースバックの利用の流れは、次のようになっています。リースバック会社が自宅を買い取るため、手続きの流れはスピーディで約1~2カ月 でお金を受け取れます。

  1. 自宅の査定を依頼する
  2. 査定額と家賃の提案を受ける
  3. リースバック会社を比較する
  4. 不動産売買契約を交わす
  5. 賃貸借契約を交わす

① 自宅の査定を依頼する

リースバック会社に自宅の査定を依頼します。リースバックは会社によってサービスに違いがあるため、査定は複数社に依頼しましょう。この段階ではリースバック会社まで足を運ばず、Webサイトやメール、電話でも査定を受けられます。

② 査定額と家賃の提案を受ける

住所や築年数をもとにした簡易査定(机上査定ともいう)を行い、大まかな買取金額と家賃の提案を受けられます。正式な査定額は、現地へ実際に足を運ぶ訪問査定を受けなければ提示できません。

③ リースバック会社を比較する

訪問査定を受けることで、正式な買取金額がわかります。家賃の金額やサービス内容(賃貸期間、買い戻しなど)などを確かめて、リースバック会社の比較をします。

④ 不動産売買契約を交わす

リースバック会社を決めたら、不動産売買契約を交わします。いずれ物件を買い戻したいと考えている場合は、買い戻しの取り決めが契約書に書かれているかどうかを確認しておきましょう。

⑤ 賃貸借契約を交わす

自宅を売却した代金を受け取ったら、登記の手続きをして所有権をリースバック会社に移します。所有権が移ったら賃貸借契約を交わします。賃貸借契約では、何年住めるのか、再契約できるのか、家賃変更の条件などを確認しましょう。

リースバックを断られることがある?

リースバック会社は買い取った不動産を売却することで利益を出します。そのため、住所や築年数、周辺環境などから、買い取っても売却が難しいとリースバック会社が判断した場合は、リースバックの利用を断られてしまうことがあります。

リースバックの賃貸借契約の期間と注意点

リースバックの賃貸借契約は、一般的に定期借家契約を交わすことが多いです。定期借家契約では2~5年で契約をすることが多く、それよりも長く住む場合は、賃貸借契約をあらためて交わします。リースバック会社に再契約を拒否された場合は、退去することになります。

リースバック会社によっては、普通借家契約を交わすこともできます。これはアパートやマンションなどを借りるときに用いられる契約で、借主の意思で契約を更新して住み続けられます。

ふたつの賃貸借契約の違いと注意点について解説します。

定期借家契約

定期借家契約

定期借家契約

定期借家契約とは、期間の定められている賃貸借契約のことです。契約書で定めた期間になったら賃貸契約は終了します。一般的な賃貸借契約とは異なり、契約の更新がないため注意が必要です。

継続して住み続けたいと思っても、リースバック会社が賃貸借契約を拒否した場合は、退去しなくてはなりません。また賃貸借契約も更新ではなく、新しく契約し直すことになるため、以前の契約内容と異なるおそれがあります。

賃貸借契約を継続する約束をしていたとしても、家賃の滞納や所有者の変更があると再契約を拒否されることがあります。口約束だけでなく、契約書の内容をしっかりと確認することが大切です。

普通借家契約

普通借家契約

普通借家契約

普通借家契約とは、契約の更新を借主の意思でできる賃貸借契約のことです。借主が契約更新を意思表示すれば住み続けることができます。貸主であるリースバック会社にも、借主が契約更新をする意志があるか確認する義務があります。

普通借家契約の場合、更新料が発生することがあるものの、基本的にリースバック会社が契約の更新を拒否したり、理不尽な契約条件の変更をしたりすることはありません。

リースバックでは買い戻しの契約も可能

自宅を売却するときに買い戻す時機や購入価格を取り決める契約を交わすことで、資金を用意できたら自宅を買い戻せます。買い戻しは「買戻し特約付きの売買契約」か「再売買予約権付きの売買契約」のどちらかで契約を交わすのが一般的です。

買戻し特約付きの売買契約

自宅を売却したときの代金と契約にかかった諸経費を買主に払うことで自宅を買い戻せる契約です。手間がかかる割に買主のメリットが少ないため、あまり利用されません。

再売買予約権付きの売買契約

買戻し特約付きの売買契約と違って、買取価格を自由に設定できる契約です。多くの場合、再売買予約権付きの売買契約が利用されます。自宅を借りているときに家賃を滞納するなど、賃貸借契約に違反があると買い戻せないことがあるので注意してください。

リースバックと似ているサービスの仕組み

リースバックに似ている不動産取引には、「リバースモーゲージ」と「任意売却」があります。それぞれの仕組みとリースバックとの違いについて解説します。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関からお金を借りる高齢者向けのサービスです。借りたお金波形約期間が満了したとき、または契約者が亡くなったときに自宅を売却して一括返済します。月々利息分だけを払うだけで利用できるため、生活の負担を軽減できるのが特徴です。

借り入れたお金の使い道が決まっていたり、融資の条件が設けられていたり、リースバックと比べて利用のハードルは高い傾向があります。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になったときに、金融機関の承認を得て自宅を売却して住宅ローンの返済にあてることをいいます。自宅を競売にかけられるのを避けるために、用いられる売却方法です。自宅の売却額でまかなえなかった住宅ローンの残債は、金融機関と相談して、支払い方法を決定します。

リースバックと任意売却は、住宅ローンの支払いが難しくなったときに用いられます。リースバックは自宅を売却するときに住宅ローンを完済できることが条件なのに対して、任意売却は自宅を売却しても住宅ローンを完済できないときに用いられます。リースバックと任意売却のどちらかを選ぶことはできないので注意してください。

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