リースバックはどんな仕組み?自宅を売っても住み続けられる契約について解説

借りる、買い取る

リースバックの仕組みについて解説します。

多くの人にとって聞き慣れない契約ですが、実は、リースバックの仕組み自体はとても単純です。

リースバックの仕組み (ビジネススキーム)

リースバックは、売買契約と賃貸借契約を組み合わせた下図のような仕組みです。

リースバックの仕組み

つまり、不動産会社などに自宅を売却しても、賃貸の契約によって同じ家に住み続けることができるというものです。月々の支払いは生じるものの、売却によって一時的にまとまったお金が手元に入るため、一時的に多額の資金が必要な場合などにも活用することができます。

借金ではないので、資金の使いみちが自由であることも特徴です。そのため、リースバックで得た資金は教育資金や事業資金、老後資金などさまざまな形で活用されています。

リースバック事業者との契約の流れについては、以下のコラムを参考にしてみてください。

関連記事:リースバックの流れを解説。活用事例と実際の手順を確認しよう

リースバックの契約内容

リースバックでは、手続き上は売却していても、賃料を支払って同じ家で生活することができます。そして、一定期間その家に住んだ後、引き続き借りるか退去するか、契約次第では買い戻すか、いずれかを選択します。

つまり、「借りる期間をあらかじめ取り決めた上で所有権移転を行う」という点が、通常の不動産売却と異なります。

契約の更新や再契約をすれば、引き続き借りることができます。更新や再契約をしなければ、退去となります。

リースバックの契約期間と注意点

会社によって違いますが、はじめから長期の賃貸借契約を交わすのではなく、通常の賃貸と同じように2~3年での契約をすることが多いようです。その後、契約期間が経過したあとで更新や再契約をして、住み続けます。

ただし、依頼した会社から「何年でも住み続けられます」と聞いていても、賃貸借契約の種類や契約内容によっては住み続けられなくなることがあります。そのため、契約内容には注意が必要です。

◆普通借家契約

更新の意思を表示するだけで居住を続けられる契約です。(リースバック会社など貸主は更新の意思確認をする義務があります)
更新料が発生することがあるものの、リースバック会社から更新を拒否されることはなく、理不尽な契約条件の変更もありません。

◆定期借家契約

2年で自動的に更新されることはないため、再契約して住み続けることになります。

定期借家契約の場合は、契約内容を確認して、本当に希望期間住み続けられるのか確認しておかなくてはなりません。口約束だけで進めてしまうと、家賃滞納や所有者変更があった際に、再契約を拒否される可能性があります。

関連記事:いつまで住める?リースバックの居住可能期間と賃貸借契約

リースバックでは買い戻しの契約も

リースバックでは自宅を売却する契約の際に、買い戻す時期や価格をあわせて取り決めることがあります。これにより、一定期間リースバックを利用したのち、資金が溜まったら買い戻すことができるのです。

買い戻しの契約については「買戻し特約付きの売買契約」か「再売買予約権付きの売買契約」か、どちらかであることが多いようです。

前者は、民法によって厳格に規定された特約です。手間がかかるため、実務においてはあまり一般的ではないようです。

後者は、売主が将来の買い戻しを予約しておく契約です。リースバックの賃料を滞納しているなど、賃貸借契約に反している場合には買い戻しができないこともあるため、注意しなくてはなりません。

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リースバック取引は双方にどんなメリットがある?

リースバックにはどんなメリットがあるのでしょうか。売主(借主)と買主(貸主)の双方におけるメリットを確認して、さらに深くリースバックの仕組みを理解しましょう。

リースバックを利用するメリットは?

リースバックを利用するメリットをご紹介します。

  • 売却しても同じ家に住み続けることができる
  • 短期間で現金化できる可能性が高い
  • 将来的に買い戻すことができる
  • 借金をせずに資金を確保できる
  • 周囲の人に知られず売却することができる

家を売却しても住み続けられることや資金を確保できることは、リースバックの主な特徴です。それに関連して、通常の売却では買い戻しが難しいことや、近所の人に知られることといったデメリットがありますが、リースバックを活用すればそれらの問題を回避することができます。

また、業者による直接買い取りなら現金化に時間がかからないことや、借金ではないため返済が不要なことなど、資金の確保しやすさもメリットです。

買主のメリットからわかるリースバックの仕組み

家を買う側・貸す側であるリースバック会社や投資家にもメリットがなければ、リースバックの仕組みは成立しません。

不動産投資として考えると、リースバックの場合はすでに借主が決まっているため空室リスクを軽減できています。安定した賃料収入が得られるというメリットは大きいでしょう。

また、取得時にかかる不動産取得税や、維持にかかる固定資産税などの税金や管理費・修繕費は、売買金額に盛り込まれていることが多いので取得時のハードルも高くありません。

さらに、買い戻しをしなかった物件については通常の投資物件と同じく第三者に売却できます。リースバックで取得した物件あっても、売買差益があれば収入となります。

リースバックと似ているサービスの仕組み

資金調達の手段は、リースバックだけではありません。他にはどのようなサービスがあるのでしょうか。また、リースバックとはどのような点で違うのでしょうか。

リースバックとリバースモーゲージ

リバースモーゲージは、自宅などの不動産を担保にして金融機関からお金を借りて、契約期間の満了もしくは契約者の死亡をもって、借りたお金を一括返済する仕組みのサービスです。

まとまった資金を確保できるという点ではリースバックと似ていますが、そもそも融資であるため、返済が必要です。(一括返済のため、リースバックにおける賃料のような月々の支出はありません)

融資条件が設けられているため、リースバックよりも利用ハードルは高い傾向があります。

関連記事:リースバックがリバースモーゲージに勝るところは?比較してわかる違い

リースバックと任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が厳しいときに、競売となることを避けるために用いられる売却方法のことを指します。

リースバックも住宅ローンの返済が厳しいときの資金確保の手段に挙げられることがあります。しかし、リースバックと任意売却は「どちらかを選べる」というような比較対象にはなりません。
任意売却によって不動産を売却した後、その不動産を借りること(リースバックすること)もありますが、基本的には別物なので、ご注意ください。

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