【Q&A】リースバックのよくある質問・疑問にお答え!

リースバックの質問と答え

リースバックを検討するときの、ちょっと聞きにくい質問にお答えします。リースバックは不動産売買と賃貸借契約のふたつの契約を交わす、少し複雑なサービスです。わからないまま契約しないよう注意してください。

【査定・契約編】オーバーローン、審査、契約・入金の時間、会社の違い

リースバックを利用するときの、査定と契約に関する疑問にお答えします。自宅をリースバックに利用できるのか、審査に落ちる原因、契約・入金にかかる時間など、リースバックの手続きでわからないことがあればチェックしてください。

Q.オーバーローンでもリースバックを利用できますか?

A.基本的にオーバーローンではリースバックを利用できません。

住宅ローンの残債がある状態では、自由に不動産を売買することができません。売買をする前に、住宅ローンを借りている金融機関の承諾を得る必要があります。

不動産を売却しても住宅ローンが残るオーバーローンになってしまう場合、金融機関から承諾を得るのは簡単ではありません。リースバックではオーバーローンになる場合、金融機関の承諾が得られないため、基本的に利用できないのです。

しかしオーバーローンになるからといって、必ずしも諦める必要はありません。オーバーローンでもリースバックを利用できる方法があります。

ひとつ目が、不動産の売却後にオーバーローンとして残った残債を自己資金などで補うことです。

ふたつ目が任意売却です。任意売却とは、金融機関との話し合いで不動産の抵当権を外してもらい、売却できるようにすることです。抵当権は住宅ローンを払えなくなったときに、金融機関が担保として土地や建物を差し押さえる権利のことで、抵当権が設定されていると自宅を自由に売却できません。

オーバーローンでリースバックを利用するのは難しいですが、任意売却後に諸条件をクリアすればリースバックの利用は可能です。

Q.リースバックの審査に落ちる物件の特徴を教えてください

A.リースバック会社のリスクが高い場合は審査に落ちやすいです。

リースバックはすべての住宅に利用できるわけではありません。当然審査に落ちる物件もあります。どのような物件が審査に落ちるのか、4つの特徴を紹介します。

リースバック後の売却が難しい

リースバック後に売却が難航しそうな物件は、審査の段階で落とされるおそれが強いです。リースバック会社によって異なりますが、基本的にリースバック後は、更地にしたりリノベーションをしたりして物件の価値を高めて売却して利益を上げます。

そのため売却できなければ、リースバック会社は利益を出すことができません。そのため、違法建築や需要のない場所(山奥の住宅や人が住みにくい環境)の住宅は、審査に落ちやすいです。

家賃保証会社を利用できない

家賃保証会社を利用できない場合は、審査に落ちることがあります。

リースバックでは不動産を売却したあとは、家賃を払ってそのまま居住を続けることになります。家賃保証会社が売主に家賃の支払い能力があるかを審査するのですが、この審査をクリアできない場合は、リースバックを利用できないおそれがあります。

ただしリースバック会社によっては、不動産の売却代金を家賃で相殺できる仕組みを用意しています。この仕組みであれば、家賃保証会社なしでリースバックを利用できます。

リースバック会社がエリア対象外

リースバック会社が対応できない地域の場合は、リースバックを利用できません。リースバックを依頼するときは、そもそもそのリースバック会社が対応できる地域かどうかを確認しておきましょう。

土地建物の権利者が複数人いる

複数の名義人がいる土地建物を売却する場合は、すべての名義人から承諾を得る必要があります。土地建物の名義人を夫婦や兄弟にしていると、自分だけでリースバックの利用を決めることができないのです。リースバック会社の審査を受ける前に、権利関係をはっきりさせておく必要があります。

また借地付きの住宅の場合も、リースバックの利用が難しいです。建物は自己所有で土地は借地になるので、リースバックでは土地所有者の許可が必要になるためです。

Q.リースバックの契約・入金までどのくらい時間がかかりますか?

A.審査~契約まで約1~2カ月、入金はさらに約1~2週間必要です。

契約までの流れと入金までにかかる時間について、詳しく解説します。

1.リースバック会社への連絡・仮審査の準備

最初にリースバック会社へ連絡を入れ、リースバックしたい旨を伝えます。連絡後、仮審査に向けて自宅の状態や希望売却価格・希望家賃などを確認します。

仮審査で必要な書類は次のとおりです。リースバック会社によって異なるので事前によく確認しておきましょう。

■リースバックの仮審査で必要な書類

  • 身分証明書(免許証・マイナンバーなど)
  • 固定資産・都市計画税の納税通知書
  • 固定資産税評価額証明書
  • 収入証明書(源泉徴収票など)
  • 住民票
  • 住宅ローン残高証明書

分譲マンションの場合は、そのほかに管理費や修繕積立金、駐車場など住宅ローンの支払い以外の固定費を伝えておきます。住宅の情報を伝える際は、金額などに間違いがないように注意しましょう。

2.仮審査

住宅の情報をもとに仮審査を行います。仮審査が終わったら、住宅の情報をもとに暫定的な売却価格や家賃の提示が行われます。仮審査は実際の住宅を見ているわけではないので、あくまで目安として提示されます。

正式な金額は住宅を調査したあとに提示されます。必要に応じて多少の金額の誤差が出ることもあります。

3.住宅調査後の査定

仮審査後はリースバックを利用する住宅に、建築士などの専門家が訪問し、調査・査定を行います。調査・査定では、住宅の状態や土地の境界線、住宅周辺の環境などを調べ、正式な売却価格や家賃の提示が行われます。

4.契約条件の提示、検討

実際の売却価格と家賃を提示してもらったのち、自分の条件に見合っているか確認し契約するかしないかを判断します。

5.契約

条件に問題がなければ契約に進みます。契約に向けて契約日の設定や必要書類の準備を行います。

リースバックの契約では、住宅の売買契約と、売却後に賃貸として住むための賃貸借が行われます。この際、将来的に住宅を買い戻すため、売買予約契約をすることもあります。

■リースバックの契約に必要な書類

  • 身分証明書(免許証・マイナンバーなど)
  • 住民票
  • 印鑑証明書・実印
  • 登記済証または登記識別情報通知

仮審査~契約までにかかる時間はリースバック会社によって異なりますが、1~2カ月が目安です。

そして契約完了後1~2週間で入金されます。入金のタイミングもリースバック会社によって異なりますので、契約までの期間と入金のタイミングはリースバック会社に確認しておきましょう。

リースバック会社にはどのような違いがありますか?

A.さまざまなリースバック会社があるので、一括問い合わせで比較しましょう。

リースバックを取り扱っている会社は色々あり、サービス内容も会社ごとに異なっています。賃貸借契約が更新できる会社があれば、一定期間しか住めない会社もあります。高齢者が契約した場合は、見守りサービスを受けられる会社もあります。

サービスエリアの広い会社があれば、一方で地域密着型で経営している会社もあります。どのリースバック会社がよいのかは、利用する人のニーズによって変わります。できるだけ複数のリースバック会社に相談するのがおすすめです。

一括問い合わせのサービスを利用すれば、一度の入力で複数のリースバック会社と相談できるため、自分の条件にぴったり合った会社を見つけられます。まずは一括問い合わせを利用してみましょう。

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【賃貸・退去編】保証人、オーナーチェンジ、家賃滞納、原状回復の疑問

リースバックを利用して、実際に賃貸を始めてからの疑問についてお答えします。実際に賃貸を始めたらどうなるのか、リースバックを検討している人の不安を解消します。

Q.賃貸借契約に保証人は必要ですか?

A.家賃保証会社を利用するため、保証人は必要ありません。

リースバックの賃貸借契約では家賃保証会社を利用するため、基本的に保証人は必要ありません。しかし、次に当てはまる場合は、保証人が必要になることもあります。

  • 住宅ローンの返済が遅れたことがある
  • リースバック後の家賃が10万円を超える
  • 入居者本人の収入が安定していない
  • 家賃保証会社の審査に落ちた

ただし、リースバック会社によって条件が異なるため、よく確認しておきましょう。

Q.オーナーが変わることはありますか?

A.オーナーが変わることはあります。そのため、リースバックの契約内容には注意しましょう。

リースバック会社の倒産や、物件を売却したほうが利益を出せると判断した場合、オーナーが変わることがあります。オーナーが変わっても基本的に賃貸借契約の変更はなく、オーナー変更前の契約条件で住むことができます。

しかし、新しいオーナーに変わることで、契約内容の変更が行われることもあります。賃貸借契約を交わすときに、オーナーが変わった場合の契約についてよく確認しておくことが大切です。

Q.リースバックでは何年住めるのでしょうか?

A.契約内容によって違います。一般的には2~3年です。

リースバックの賃貸期間は賃貸借契約のときに決められます。リースバック会社によって異なりますが、一般的に2~3年の契約が多いです。リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約

借主が希望すれば契約を更新でき、いつまでも住み続けられます。

定期借家契約

賃貸借契約のときに決められた年数だけ住むことができ、契約終了後は退去しなければいけません。まだ住み続けたい場合はリースバック会社と相談して、再契約をするかどうかを決められます。

リースバック会社によっては、賃貸借の再契約を行わないことがあります。長期的に住み続けたいのであれば、賃貸借契約のときに普通借家契約にするか、再契約の特約を付けられるリースバック会社にする必要があります。

Q.家賃が払えないと強制退去させられますか?

A.すぐに強制退去とはなりません。退去には流れがあります。

家賃を滞納したからといって、すぐ強制退去させられるわけではありません。家賃の滞納を始めてから強制退去までの流れを紹介します。

  1. 1カ月の滞納は入居者へ連絡、または催促状を送る
  2. 2カ月の滞納は連帯保証人への連絡、または内容証明を送る。自宅へ訪問して家賃の支払いを求めることもある
  3. 3カ月以上の滞納は賃貸の契約解除通知や裁判所に家賃請求という法的処置を取られる
  4. 6カ月以上の多能は強制執行手続きにより、最終的に裁判所から強制退去が命じられる

契約解除前に滞納分の家賃や遅延金などを支払うことで、契約を継続してもらうこともできます。しかし家賃を滞納したことで、また家賃を滞納した場合は即退去という約束をさせられます。

Q.原状回復は義務ですか?壊したら修繕が必要でしょうか?

A.リースバックの場合、原状回復の義務はありません。

リースバックで原状回復の義務がないのは、退去した建物は取り壊され更地にしたり、リノベーションをしたりして売却するためです。原状回復しても仕方ないのです。

ただし、退去後に別の人が賃貸で入居する場合は、原状回復が必要です。リースバックの賃貸借契約でも敷金を預けるため、かかる費用はここから支払います。敷金は家賃の1カ月分が相場です。

まれに「原状回復をしなければならない」と契約書に明記されているケースがあるので、賃貸借契約のときによく確認しておきましょう。

リースバックは複数社への相談がおすすめ

リースバックは会社によってサービス内容が異なります。長期間の賃貸借契約ができる会社があれば、短期しか認めていない会社もあります。高齢の利用者が多いので、契約後の見守りサービスを提供していることもあります。

利用者にはさまざまなタイプがいるので、リースバック会社は多くの人に対応できるサービスを用意しています。

リースバックを利用するときは、1社だけに相談するのではなく、複数社に相談しましょう。自分の条件にぴったり合ったリースバック会社が見つかるかもしれません。

複数のリースバック会社に相談するときは、一括問い合わせサイトを利用しましょう。一度の入力で複数社に相談できます。まずはさまざまなリースバック会社の話を聞いてみましょう。

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