リースバックを利用したとき、所有権がどのように移転しているのかを解説します。リースバックでは売却や転売、買い戻しなど、さまざまなタイミングで所有権の移転が起こっています。リースバックを利用するときは、どのタイミングで所有権が移転するのかを把握しておきましょう。
目次
リースバックの仕組み
リースバックとは、自宅を売却したあとも、家賃を払って住み続けられる仕組みのことです。自宅売却でまとまったお金が手に入るので、リースバックは事業の運転資金や介護施設の入所費用など資金調達の方法として利用されています。
住み慣れた自宅に住み続けられるので、引越しの手間がかからないこともリースバックの大きいメリットです。また引越しをしないほか、自宅売却の告知も行わないため、自宅を売却したことが近所の人に知られずに済みます。サービスを提供するリースバック会社との契約によっては、あとから売却した自宅を買い戻すことも可能です。
リースバックにおける自宅の買主は、リースバック会社だけでなく、仲介で購入した第三者のこともあります。
所有権は買主に移転
リースバックで自宅を売却した場合、自宅の所有権は買主へと移転します。そのまま自宅に住み続けてはいますが、売却した自宅の所有権は買主のリースバック会社か仲介を受けた買主が所有します。
リースバックの利用中でも、自宅の所有権者が自分ではないことに注意しましょう。
土地の所有権に注意
所有権そのものは、ものを所有する権利なので両者の合意があれば簡単にやり取りできます。しかし土地の所有権は、両者の合意だけでは所有権を移転できません。
土地の所有権は、両者の合意だけでなく「所有権移転登記」の申請をする必要があります。売主と買主の金銭の授受と合意だけでは、第三者に対して買主が土地の所有権を持っていると主張できないのです。所有権移転登記は司法書士が立ち会いのもとで必要書類を作成し、法務局に提出して登録識別情報と登記完了書を受け取れば完了です。
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所有権が移転するタイミング
リースバックで所有権が移転するタイミングには、次のものがあります。
- 自宅を売却した
- 第三者に転売された
- 自宅を買い戻した
自宅を売却した
売却時の所有権
自宅を売却することで所有権が買主に移転します。
所有権者：リースバック会社または、リースバック会社の仲介による買主
第三者に転売された
第三者に転売したときの所有権
所有権者が自宅の所有権を売買し、第三者へ所有権が移転します。
所有権者：所有権を購入した第三者
自宅を買い戻した
買い戻したときの所有権
所有権者から所有権を買い戻し、自分へ所有権が移転します。
所有権者：自分
自分から所有権が移転したときの注意点
リースバックによって自宅の所有権がリースバック会社などに移転すると、これまで負っていた義務がなくなる、できたことができなくなるといった変化があります。自宅の所有権移転で注意が必要なことを解説します。
固定資産税・都市計画税の支払いが不要
土地の所有権者ではなくなるため、これまで支払っていた固定資産税と都市計画税を支払う必要がありません。固定資産税と都市計画税は、所有権者となった買主が支払うことになります。売主は所有権者の負う義務がなくなるため、火災保険の支払いなども買主負担です。
第三者が所有権を転売することも
リースバックで自宅を売却した場合、所有権を第三者に売却されてしまうおそれがあります。リースバックの契約である程度の制限をかけられますが、自分に所有権がないため、第三者への所有権の転売を完全に防ぐことはできません。
そもそもリースバックの買主は、売主からの賃貸収入のほか、購入した自宅の売却利益を想定しています。そのため自宅を購入したい第三者との条件が合えば、買主は売却してしまうことがあるのです。
所有権が第三者に移った場合、購入した第三者から再契約を拒否されたり、買主との約束を守ってもらえなかったりするおそれがあります。そのためリースバックの契約をするときは、第三者に売却された場合も同じ内容の契約を継続するように契約書を作成することが大切です。
リフォーム・建て替えができない
リースバックを利用して自宅に住んでいる場合、所有権者が自分ではないので買主の断りなくリフォームしたり建て替えたりはできません。小さな破損であれば自分の判断で修繕できますが、大規模な工事をともなう場合は買主の確認が必要です。
実は買主が賃貸借契約の終了後にリフォームを行い、付加価値をつけて売却しようと考えている可能性があります。無断でリフォームを行うと、そういった買主の予定に影響を与えてしまうかもしれません。リフォームなどの大規模な工事は、必ず買主に確認しましょう。
退去を指示されても拒めない
リースバックで賃貸借契約を交わしているときは、所有権者である買主から退去を指示され、自宅に住めなくなってしまうことがあります。
「借主は貸主よりも強い権利を持っている」といわれていますが、これは普通借家契約を交わしている場合です。一般的な賃貸借契約で交わす普通借家契約では、立場の強い貸主から借主を守るため、借主に強い権利が与えられているのです。
多くの場合、リースバックでは定期借家契約を交わしています。定期借家契約は普通借家契約ほど借主の権利が強くありません。定期借家契約で定めた期間になったら、契約を再び交わさないと自宅に住み続けられないのです。貸主が再契約を拒否した場合は、退去しなくてはなりません。
リースバックで退去せずに長く住み続けたい場合は、普通借家契約を交わすか、再契約について取り決めた定期借家契約を交わす必要があります。
所有権を買い戻すことも可能
リースバックで売却した自宅は、契約の内容によっては所有権の買い戻しが可能です。そのため、一時的な資金調達としてリースバックを利用し、資金に余裕ができたら自宅を買い戻して再び自分が所有権を持つこともできます。
買い戻しを想定してリースバックを利用する場合は、契約のときに「買い戻し特約」を付帯するか、「再売買の予約」を締結する必要があります。
買い戻すなら契約に注意
自宅を買い戻すには、リースバックの契約をするときに、買い戻し特約を付帯するか、再売買の予約の締結が必要です。買い戻しの取り決めをしておかないと、資金がたまっても買い戻せないことがあります。
買い戻し特約では、売却したときの金額を払うことで、売買契約を解除できます。買い戻しのできる期間に限りがあり、最長で10年以内に買い戻しを行わなくてはなりません。
再売買の予約は買い戻すときの金額を決めずに締結でき、買い戻すときは売却したときより高額になるのが一般的です。締結するときに金額を定めていないと、買い戻しのときにリースバック会社などが自由に金額を決められるため、思っていた金額より高くて買い戻せないおそれがあります。買い戻しの金額はリースバックの契約をするときに、決めておきましょう。口約束ではなく、しっかりと契約書に金額を盛り込むことが大切です。ちなみに再売買の予約では、買い戻しの期限は決まっていません。
買い戻し予定ならリースバック会社を比較
リースバックを利用するときは、買い戻しができるリースバック会社を選びましょう。サービスの内容はリースバック会社ごとに異なりますので、相談するときは1社だけでなく、複数社への相談が大切です。
1社ごとに連絡して相談するのはとても手間がかかります。しかし一括問い合わせであれば、一度の入力で複数社への連絡が可能です。一括問い合わせを利用して、複数社のサービスを比較し、自分にピッタリのリースバック会社を選びましょう。
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