「アセット・リースバック」とは?メリットとデメリットを解説

事業用不動産の価値計算

事業資金の調達を対象にしたリースバック商品「アセット・リースバック」。具体的には、どのような特徴があるのでしょうか。また、利用にあたって注意すべきポイントなどはあるのでしょうか。

なお、詳しくは後述しますが法人(事業者)を対象とするリースバック商品は他社からも多数提供されています。ハウスドゥのように商品名を分けていないことも多いですが、比較をすると有利な条件で利用できることもあるので、検討の際は複数の事業者に相談したほうが良いでしょう。

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法人向け「アセット・リースバック」とは?

改めておさらいですが、リースバックとは不動産を専門の事業者に売却し、その後賃貸借契約を交わすことで引き続き利用できるというサービスです。

「アセット・リースバック」とはハウスドゥ(株式会社And Doホールディングス)が提供する法人(事業者)向けのリースバックサービスです。ハウスドゥの個人向け商品である「ハウス・リースバック」と利用対象が異なることから別商品として提供されているようです。

まずは「アセット・リースバック」という商品の特徴を紹介します。

事業用不動産が対象に

利用対象となるのは、事業用不動産です。つまり、居住用の不動産ではなく、オフィスやビル事務所、店舗などが買取の対象です。

小さな法人の場合、自宅を事務所として使用していることで何らかの事情で転居が必要になっても簡単にはそれができないこともあります。また、飲食店や理美容院など自宅を店舗として使用している場合も同様です。そういった場合にリースバックの仕組みは役立ちます。

使途自由なので事業資金に活用できる

基本的にリースバックで手にした資金は売却益なので、使途が自由です。「アセット・リースバック」についても、手にしたお金を自由に使うことができます。

そのため、経営が何らかの要因で傾いた際に運転資金にあてたり、新たな設備投資が必要になった際に用いたり、さまざまな形で事業資金として活用できます。

多様な賃貸借契約の形がある

「アセット・リースバック」では、3年間の定期借家契約をはじめ、多様な形式で契約を交わすことができるようです。希望に応じて長期の契約にしたり一時的な資金繰り改善のために短期の契約にしたり、状況に応じて相談できます。

リースバックでは、契約の期間や種類によって買取金額や賃料が変動するため、「アセット・リースバック」においても十分に確認をした方が良いでしょう。

対象不動産の再購入が可能

「アセット・リースバック」により売却した不動産は、将来的に買い戻すことが可能です。これは個人向けリースバックと同様です。

ただし、再度購入をする場合には最初に売却した時よりも高くなる可能性があります。また、「アセット・リースバック」利用にあたっていくつかの条件をクリアしている必要があったり、別途費用が生じたりするようです。

「アセット・リースバック」のメリット・デメリット

実際に利用するとなると、具体的なメリットやデメリットが気になります。ここで、「アセット・リースバック」の商品としての特徴や、法人(事業者)向けリースバック特徴を踏まえて、メリット・デメリットを紹介します。

「アセット・リースバック」のメリット

  • キャッシュ・フローを改善できる
  • 税金やコストの節約ができる

リースバックに共通するところとして現金を一括で手にできるため、それを事業の立て直しに当てられるというメリットがあります。既に一定規模の借り入れをしている場合など、追加の資金調達が困難なことも多々あるでしょう。もしくは、保有する資産を現金化したくても流動性が低くそれが難しいこともあるはずです。

リースバックの場合、既存の借り入れに関係なく、また事務所の移転(引っ越し)を伴わず、保有資産を現金に変えることができます。

個人向けのリースバックの場合、その大半が資金繰り改善の目的で利用されます。一方の法人向けリースバックは、節税やコスト削減を狙って利用されるケースもあります。節税にもいろいろな種類がありますが、分かりやすいところでは固定資産税がかからなくなります。

「アセット・リースバック」のデメリット

  • 高い賃料を支払う可能性がある
  • トータルでコストが高くなる

対象となる事業用不動産によっても異なりますが、リースバック利用後は賃料を支払っていくことになります。この賃料が想定よりも高くなる可能性があるというデメリットが考えられるでしょう。

また基本的に自社で所有している不動産を活用するよりも賃貸の方が全体のコストが高くなるといわれます。そのため一時的に資金繰りが改善される可能性はあるものの長い目で見れば割高になるという点もデメリットでしょう。

法人向けのリースバックはほかにない?

ここまで「アセット・リースバック」という商品について見てきましたが、他社で法人向けのリースバック商品を提供しているところはあるのでしょうか。

法人向けの商品名がある会社は少ない

事業用不動産でも利用可能なリースバック商品・会社は多数あります。しかし、インターネットで調べてみるとあまりヒットしないというのも事実です。その理由は、個人と法人とで商品名を分けているケースが稀だからです。

多くの事業者は、ひとつのリースバック商品で「事業用にも使用できます」と案内しています。もしくはリースバックサービスのページの中に法人用の窓口を設けて、個別に対応しているケースも見られます。一緒くたになっているため、その境がわかりにくくなっているといえるでしょう。

会社によって差がある

個人を対象とするリースバックと同じように法人向けも会社によって大きな違いがあります。具体的には以下のとおりです。

  • 契約の内容
  • 買取価格や家賃
  • 払込の時期

ハウスドゥの「アセット・リースバック」の場合、賃貸借契約はいくつかの形態から選択できますが、会社によっては普通借家契約のみであったり定期借家契約のみだったり、あらかじめ決められていることがあります。買戻しの契約についても不可としていたり条件を厳しめにしている会社もあるようです。

最も重要なポイントですが、買取価格や家賃についても差が生じます。買取後、新たなオーナーにとっては投資用不動産となるため、見積もりを提示する際には会社ごとに異なる計算をしている場合があります。

また、払込の時期に関しても会社によってさまざまです。一週間で買取価格や家賃を提示する会社もあれば、2週間で払込としている会社もあります。いつまでに何をしてもらえるか、という点は確認しておくとよいでしょう。

検討段階で見積もりを比較しよう

法人をリースバック利用の対象に含めている会社は多々あります。そして事業者によって差があります。これらのことから、リースバックを利用するなら検討段階で複数の会社に問い合わせをし、見積もりをもらうとよいでしょう。

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