不動産担保ローンの審査に落ちる理由は？審査のポイントや審査落ちの対処法

不動産担保ローンは無担保で借りるよりも金利が低いというメリットがあるものの、審査に通過できず、必要な資金が調達できないケースがあります

別のローンを検討する場合でも、多くの場合は同様に審査が行われるため、落ちてしまった要因を知ることが大切です。

不動産担保ローンの審査に落ちた人が確認しておきたい、審査のポイントと金融審査を受けずに資金を確保する方法を解説します。

不動産担保ローンの審査で落ちる理由とは？

不動産担保ローンは不動産の価値を重視するものの、それだけで審査に通るわけではありません。審査に落ちてしまう主な理由には、「本人の信用力」「返済能力」「申し込み情報の正確性」「担保物件の評価」「その他の属性」といった複数の要因が絡み合っています。審査に落ちてしまったときは、これらをひとつずつ確認し、何がネックとなっているのかを客観的に把握することが重要です。

信用情報が基準に達していなかった

信用情報は、ローン審査における「信頼の土台」となる非常に重要な項目です。金融機関は審査の際、必ず指定の信用情報機関を通じて、申し込み者の過去から現在に至るまでのローンの利用歴やクレジットカードの支払い状況を確認します。

もし、過去に数カ月の延滞があったり、債務整理（自己破産や任意整理など）を行っていたりする場合、信用情報に「異動」と記載され、いわゆる「ブラックリスト」の状態となります。この状態では、どんなに担保不動産の価値が高くても審査通過は困難です。

自身の信用情報に不安がある場合は、CIC^※、JICC^※、KSC^※といった信用情報機関に対して「本人開示請求」を行うことが可能です。審査に申し込む前に、スマートフォンや郵送で自分の情報を取得し、ネガティブな記録が残っていないか確認することをおすすめします。

返済能力が不足していると判断された

不動産担保ローンは「担保があるから安心」と思われがちですが、金融機関の本来の目的は不動産の没収ではなく、計画通りに貸した現金を回収することです。そのため、年収に対して年間の返済額が占める割合（返済比率）が一定基準を超えると、返済能力不足と判断されます。

特に注意するべきなのは、すでに他の金融機関で住宅ローンやカードローンなどの借入があり、残債が多いケースです。金融機関は「現在の収入から他社の返済を差し引いたうえで、さらに自社のローンを無理なく返せるか」を厳しくチェックします。

既存のローン返済で生活が困窮するおそれがある、あるいは事業所得が不安定で将来のキャッシュフローが見込めない場合、金融機関から「返せない」と判断され、審査に落ちてしまうかもしれません。審査前には、可能な限り既存のローンを完済しておくなどの対策が有効です。

申し込み内容に虚偽や不足があった

融資を何としてでも受けたいという思いから、年収を多めに申告したり、他社からの借入件数を少なく伝えたりする虚偽記載は絶対にしてはいけません。金融機関は公的書類や信用情報機関を通じて事実を照合するため、嘘をついても必ず発覚します。

意図的な虚偽申告はもちろん悪質とみなされますが、悪意のない単純な入力ミスや書類の不足であっても、「この申し込み者は管理能力が低い」「情報の正確性に欠ける」と判断され、信用低下につながります。

特に不動産担保ローンでは、物件の所有権や登記状況に関する正確な情報が求められます。些細な記載漏れや情報の相違が原因で、審査に落ちてしまうのは非常に勿体ないことです。申し込み時にはすべての項目を何度も確認し、必要書類を漏れなくそろえる誠実な姿勢が、審査通過への第一歩となります。

担保にする不動産の評価が低かった

不動産担保ローン特有の理由として考えられるもののひとつに、担保物件の評価不足があります。金融機関は、返済が滞った場合に不動産を売却して資金を回収することを前提に融資を行っています。そのため、融資希望額に対して不動産の資産価値が足りないと判断されれば、減額回答や審査落ちとなってしまいます。

担保価値が低い不動産の特徴としては、主に「土地の立地条件の悪さ」「建物の老朽化」「接道義務違反などの法的瑕疵（かし）」が挙げられます。たとえば、築年数が非常に古くて法定耐用年数を超えている建物は、価値がほぼゼロとみなされることが多く、土地の評価額のみで融資額が決まります。

また、地方の山林や農地、特殊な形状の土地などは流動性が低い（売れにくい）と判断され、担保としての評価が極めて厳しくなる傾向があります。自分が思っている「市場価格」と、金融機関が算出する「担保評価額」には大きな乖離があることを理解しておく必要があります。

団体信用生命保険（団信）への加入可否

これまで挙げた不動産担保ローンの審査に落ちる理由のほかに、審査に影響を及ぼすのが「本人の健康状態」です。多くの銀行系不動産担保ローンでは、利用にあたって団体信用生命保険（団信）への加入を必須条件としています。

団信とは、ローン返済中に契約者が死亡または高度障害状態になった際、保険金で残債を完済する仕組みです。この保険に加入できないほど健康状態が優れない場合（持病がある、過去に大きな病歴があるなど）、融資そのものを断られることがあります。

特に高齢者や持病を抱えている人が申し込む際は、団信の告知事項を事前に確認しておくことが大切です。銀行によっては、団信加入が任意であったり、引受基準緩和型の団信を用意していたりする場合もあります。ただし、緩和型団信を利用する場合は、保険料が金利に上乗せされるなど総返済額が増える場合があるため、条件を含めて慎重な比較、検討が求められます。

不動産担保ローンの審査の流れ

まずは、不動産担保ローンの審査内容と、融資が行われるまでの流れについて説明します。

申し込みから本審査までのステップ

不動産担保ローンを利用する手続きは、通常のカードローンなどと比較して工程が多くなります。一般的な流れは次のとおりです。

各ステップで正確な情報提供を行うことが、スムーズな融資実行の鍵となります。

不動産担保ローンの審査内容

不動産担保ローンで審査される項目は、大きく分けて次のふたつです。

それぞれの項目について詳しくみていきましょう。

ローンを申込する人の信用力

金融機関は、安定的にお金を返してくれる可能性が高い人、つまり信用力が高い人にお金を貸します。

信用力の高さを判断する主な項目は、次のとおりです。

年齢

不動産担保ローンの返済期間は、10年以上など長期になることが一般的です。安定的に返済を続けてもらうために、返済が完了するときの年齢がチェックされます。完済時の年齢が高齢になればなるほど、収入が減り返済が難しくなると判断されるでしょう。

現在・過去の借入状況

現在もしくは過去にローンを組んでいる場合、いくら借りているのか、きちんと返済しているのかがチェックされます。金融機関は、申し込み人が提供した情報だけを見ているのではありません。信用情報機関の「個人信用情報」を利用して審査をしているのです。個人信用情報には、いつ・どこで・いくら借りたのかなどの借入状況が記載されています。

審査に落ちてしまった人は、過去や現在に、返済が滞ってしまった覚えはありませんか？

もし長期にわたって返済しなかった、何度か返済が遅れてしまったことがある場合は、不動産担保ローンに限らず、ローンを組むことは難しいでしょう。

滞納・複数の延滞は、いわゆるブラックな情報です。内容や信用情報機関によって異なりますが、一般的に個人信用情報に約5年間保存されるため、ローンを組むためには情報が消えるまで待たなければなりません。

また、審査に落ちやすい原因として、既にお金を借りすぎている、ということもあげられます。年収に対する返済金額の比率が高い場合は、安定した返済が見込めないと判断されやすいでしょう。

勤務状況

審査に落ちてしまう原因として、申し込み金額に対して年収が低い、勤務形態が個人事業主・パート・アルバイト・主婦など公務員や正社員以外、勤続年数が短いなどがあります。これらの場合は、安定した返済ができないと判断されやすいでしょう。

もし会社員で年収が高い場合でも、既に借入金額が多い場合は、審査に大きく影響を与えます。

担保にする不動産の価値

カードローン・マイカーローンなどの無担保ローンとは違い、不動産担保ローンは「不動産にどれくらいの価値があるのか」も重要です。なぜなら、万が一返済が滞ってしまった場合に、金融機関は担保にしている不動産を売却・現金化することで、貸したお金を回収するからです。

不動産は、土地と建物が審査されます。それぞれどのように価値が決まるのでしょうか。

土地の評価

土地の価格を評価する方法には、以下のようなものがあります。

同じ土地でも、評価方法によって価格が変わります。どの評価方法を使って土地の価格を判断するかは、金融機関ごとに違いますが、一般的に「路線価」を用いるようです。

その理由は、路線価が他の評価方法に比べて厳しい目線でチェックし、低めの価格で評価されているからです。金融機関は、万が一土地の値段が下がったときにも、きちんとお金が回収できるように対策しています。

建物の評価

建物の価値は、土地よりも複雑な評価方法が用いられます。具体的には「再調達価格」「法定耐用年数」などを用いて評価しています。

再調達価格とは、その建物と同等の建物を建てる場合にかかる費用のことです。また、法定耐用年数とは、その建物の使用可能期間のことです。

万が一建物の築年数が、既に法定耐用年数を超えている場合は、建物の評価額が0円になります。その場合は土地の価格のみで審査されます。

不動産担保ローンの審査期間

銀行の不動産担保ローンは、申込から融資までの期間が長いことが特徴です。スムーズに進んでも約3週間、長いときは1カ月以上かかることもあります。

審査から融資の流れは、以下の通りです。

順に解説します。

仮審査

仮審査の有無は銀行によって異なります。本審査と比べて提出する書類も少なく、1週間以内に結果が出ることが多いでしょう。

本審査

仮審査を通過したら、本審査に進みます。本審査は提出書類が多く、所得の確認書類に加え、法務局で取得する不動産登記簿謄本・公図・建物図面などが必要です。

本審査には1週間～3週間程度の時間がかかります。

契約

契約書類に記入・捺印し、正式にローン契約を行います。

融資の実行

不動産に抵当権が設定され、実行日に口座へお金が入金されます。

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金融機関によって審査基準は異なる

不動産担保ローンは、金融機関によって審査の難易度が異なり、特に銀行ローンは審査が厳しい傾向にあります。

できるだけ審査の柔軟性が高い金融機関を選びたい場合は、ノンバンクも選択肢の1つです。ノンバンクとは、預金業務を行わず貸出を専門に行っている金融機関のことを指します。

ノンバンクは、銀行に比べて審査に通りやすい、融資までのスピードが速いといったメリットがありますが、いくつかデメリットがあるのも事実です。ここでは、ノンバンクの注意点について説明します。

銀行とノンバンクで金利・借入期間を比較

ノンバンクの審査が通りやすいとわれる理由のひとつは、借入金利が高いためです。また、借入期間が短い傾向も見受けられます。令和8年1月時点の、銀行とノンバンクの金利・借入期間を比較してみましょう。

銀行の不動産担保ローン

^※1 楽天銀行 https://www.rakuten-bank.co.jp/loan/mortgage-collateral/detail/
^※2 東京スター銀行 https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/mortgage_collateral/
^※3 オリックス銀行 https://www.orixbank.co.jp/personal/mortgage/

ノンバンクの不動産担保ローン

^※4 ジェイ・エフ・シー https://www.e-jfc.com/lp/
^※5 AGビジネスサポート https://www.aiful-bf.co.jp/products/mortgage_loan/
^※6 セゾンファンデックス https://www.fundex.co.jp/personal/m_free/

このように、ノンバンクは銀行と比較して最低金利・最高金利が高い傾向にあります。

金利が高くても、返済期間を長くできる金融機関の場合は、毎月の負担を減らすことは可能です。しかし、上記のノンバンクは借入期間が短いところもデメリットです。高い利息と元金を短期間で返済しなければならないため、大きなお金を借りたいときほど大変です。

また、ノンバンクは銀行に比べて、融資を受ける際に支払わなければいけない事務手数料が高い傾向にあります。

早くお金を借りられても、初回に負担する手数料が思っていたよりも高くなることで、使えるお金が少なくなってしまうでしょう。

例えば、上述した「楽天銀行」「ジェイ・エフ・シー」の事務手数料は以下の通りです。

手数料に上限を設けていない金融機関の場合、借入金額が多くなればなるほど手数料が増えます。申し込む際は、手数料がいくらかかるのかもしっかりチェックしましょう。

「絶対融資できる！」は要注意

ノンバンクは、「即日融資」「最短審査」などのキャッチフレーズでアピールしているところが多く、あたかも絶対に借りられるようなイメージになりがちです。しかし、審査に通りやすい金融機関だからといって、誰が申し込んでも必ず審査に通るわけではありません。

ノンバンクであっても、貸したお金と利息を安定的に返してもらうために、審査をしています。

もし「審査なし」「ブラックでもOK」といった業者を見つけたら要注意です。金融庁の認可を受けず、違法で貸付業務を行っている疑いがあります。

不動産担保ローン以外の資金調達方法を紹介

審査に落ちたけれどすぐにお金が必要な場合、やみくもに複数の金融機関で審査するのではなく、他の方法を検討することがオススメです。

不動産を活用して資金調達をする方法は、ローンだけではありません。「リースバック」という選択肢もあります。

フリーローンを利用する

不動産を担保に入れたくない、あるいは不動産評価が低くてローンが組めない場合の選択肢として「フリーローン」があります。最大の特徴は、多くの場合で担保が不要（無担保）であることです。不動産の鑑定や抵当権設定の手続きがないため、融資までのスピードが比較的速いという利点があります。

ただし、無担保でお金を貸すことは金融機関側のリスクが高いため、不動産担保ローンに比べると金利が高めに設定されています。また、銀行系フリーローンは低金利ではあるものの審査が厳しく、消費者金融系のフリーローンは審査が柔軟な代わりに、金利が15～18%程度と非常に高くなるのが一般的です。借入額も少額に制限されることが多いため、必要な金額と返済負担のバランスを慎重に見極める必要があります。

親族や知人から借入する

金融機関の審査にどうしてもとおらない場合、親族や知人に相談して借入をする方法もあります。最大の利点は、「金融審査」がないことです。個人の信用情報に傷があっても、相手との信頼関係があれば借入が可能です。また、利息の有無や返済期限も話し合いで柔軟に決められるため、心理的な負担も一時的に軽減されるかもしれません。

しかし、この方法には人間関係のトラブルという深刻なリスクが伴います。「親しき仲にも礼儀あり」というとおり、借用書（金銭消費貸借契約書）を作成せずに曖昧なままにしておくと、後に返済遅延などが原因で絶縁状態になることも少なくありません。また、無利子や著しく低い利息での借入は、税務上で「贈与」とみなされ、贈与税が発生するリスクもあるため注意が必要です。

リースバックを利用する

リースバックとは、持ち家を売却して資金調達する方法です。売却後に家から出ていく必要はなく、家賃を支払うことで、家に住み続けられます。

同じ不動産を活用した資金調達方法でも、ローンは金融機関と融資契約をするのに対して、リースバックは、不動産会社に家を売却し、賃貸契約を結ぶしくみです。

「家賃を支払い続けられるか」を判断するために、不動産会社の独自の審査はあるものの、個人信用情報を利用した厳しい審査はありません。

そのため、個人信用情報に傷が付いている人や、銀行のローン審査に落ちてしまった人でも、資金調達できる可能性があります。

その他にも、リースバックはローン審査と比較して、以下のようなメリットがあります。

現金化が早い

通常の不動産を売却する場合は、不特定多数の人から買主を探すことになるため、現金化するまで期間がかかるところがデメリットです。

リースバックの場合は、不動産会社が家を買い取るしくみなので、業者によって即日に現金化してくれるところもあります。

銀行で不動産担保ローンを組む場合は、3週間～1カ月程度の期間がかかるため、すぐにお金が必要な人はリースバックが向いているでしょう。

シニア世代でも利用できる

不動産担保ローンでは、完済時の年齢が重視されるため、高齢になればなるほど審査には不利になります。

その点リースバックの場合は、年齢制限を定めていない業者が多いところがメリットです。家賃を支払う能力が認められれば、銀行でローンを組むことが難しいシニア世代でもリースバックを利用することができます。

まとまった資金が手に入り、使い道も自由なので、幅広い用途に活用することができるでしょう。

リースバック会社ごとに特徴が異なる

リースバックは会社によってサービス内容（買取価格や家賃設定、買い戻しの可否など）が大きく異なります。そのため1社だけと相談しても、それが自分にとって最善の条件かどうか判断できません。

後悔しないためには、複数のリースバック会社に相談し、条件を比較することが不可欠です。「リースバック比較PRO」を利用すれば、一度の入力で複数の大手・地域密着のリースバック会社に一括で問い合わせられます。

不動産担保ローンの審査で落ちないためにしっかり準備しよう

不動産担保ローンの審査は、「個人の信用力」と「不動産の価値」の二本柱で判断されます。審査に落ちた、あるいは審査にとおるか不安だという人は、無理にローン審査に申し込むのではなく、別の切り口から不動産活用を検討してみてください。リースバックは、融資の審査に不安がある人でも、いまの住まいを変えずにまとまった資金を得られる有力な手段です。

リースバック比較PROを活用すれば、複数の専門会社から一括で見積もりを取り、買取価格や月々の家賃を簡単に比較できます。まずは、所有する不動産にどの程度の価値があり、どのような条件で資金調達ができるのか、一括査定で確認することから始めてみてはいかがでしょうか。