【解決】不動産担保ローン審査に落ちた人は必見!融資以外の資金調達とは

白黒の通帳と家模型

所有する不動産を担保にしてお金を借り入れる不動産担保ローン。無担保よりも金利が低いことがメリットですが、審査に通過できず、必要な資金が調達できないケースもあります。

今回は、不動産担保ローンの審査に落ちた人が確認しておきたい審査のポイントと、金融審査が不要な資金調達の方法について解説します。

不動産担保ローンの流れ

まずは、不動産担保ローンの審査内容と、融資が行われるまでの流れについて説明します。

関連記事:
不動産担保ローンのデメリットを解説。審査に通らない人はどうすべきか

不動産担保ローンの審査内容

不動産担保ローンで審査される項目は、大きく分けて以下の2つです。

  1. ローンを申込する人の信用力
  2. 担保にする不動産の価値

それぞれの項目について詳しくみていきましょう。

ローンを申込する人の信用力

金融機関は、安定的にお金を返してくれる可能性が高い人、つまり信用力が高い人にお金を貸します。

信用力の高さを判断する主な項目は、以下の通りです。

◆年齢

不動産担保ローンの返済期間は、10年以上など長期になることが一般的です。

安定的に返済を続けてもらうために、返済が完了する時の年齢がチェックされます。

完済時の年齢が高齢になればなるほど、収入が減り返済が難しくなると判断されやすいでしょう。

◆現在・過去の借入状況

現在もしくは過去にローンを組んでいる場合、いくら借りているのか、きちんと返済しているのかがチェックされます。

金融機関は、申込人が提供した情報だけを見ているのではありません。信用情報機関の「個人信用情報」を利用して審査をしているのです。個人信用情報には、いつ・どこで・いくら借りたのかなどの借入状況が記載されています。

審査に落ちてしまった人は、過去や現在に、返済が滞ってしまった覚えはありませんか?

もし長期にわたって返済しなかった、何度か返済が遅れてしまったことがある場合は、不動産担保ローンに限らず、ローンを組むことは難しいでしょう。

滞納・複数の延滞は、いわゆるブラックな情報です。この情報は個人信用情報に約5年間保存されるため、ローンを組むためには情報が消えるまで待たなければなりません。

また、審査に落ちやすい原因として、既にお金を借りすぎている、ということもあげられます。年収に対する返済金額の比率が高い場合は、安定した返済が見込めないと判断されやすいでしょう。

◆勤務状況

審査に落ちてしまう原因として、申込金額に対して年収が低い、勤務形態が個人事業主・パート・アルバイト・主婦など公務員や正社員以外、勤続年数が短いなどがあります。これらの場合は、安定した返済ができないと判断されやすいでしょう。

もし会社員で年収が高い場合でも、既に借入金額が多い場合は、審査に大きく影響を与えます。

担保にする不動産の価値

カードローン・マイカーローンなどの無担保ローンとは違い、不動産担保ローンは「不動産にどれくらいの価値があるのか」も重要です。なぜなら、万が一返済が滞ってしまった場合に、金融機関は担保にしている不動産を売却・現金化することで、貸したお金を回収するからです。

不動産は、土地と建物が審査されます。それぞれどのように価値が決まるのでしょうか。

◆土地の評価

土地の価格を評価する方法には、以下のようなものがあります。

評価方法 発表元
公示地価 国土交通省
基準地価 都道府県
路線価 国税庁
固定資産税評価額 市町村

同じ土地でも、評価方法によって価格が変わります。どの評価方法を使って土地の価格を判断するかは、金融機関ごとに違いますが、一般的に「路線価」を用いるようです。

その理由は、路線価が他の評価方法に比べて厳しい目線でチェックし、低めの価格で評価されているからです。金融機関は、万が一土地の値段が下がったときにも、きちんとお金が回収できるように対策しています。

◆建物の評価

建物の価値は、土地よりも複雑な評価方法が用いられます。具体的には「再調達価格」「法定耐用年数」などを用いて評価しています。

再調達価格とは、その建物と同等の建物を建てる場合にかかる費用のことです。また、法定耐用年数とは、その建物の使用可能期間のことです。

万が一建物の築年数が、既に法定耐用年数を超えている場合は、建物の評価額が0円になります。その場合は土地の価格のみで審査されます。

不動産担保ローンの審査期間

銀行の不動産担保ローンは、申込から融資までの期間が長いことが特徴です。スムーズに進んでも約3週間、長い時は1ヶ月以上かかることもあります。

審査から融資の流れは、以下の通りです。

  1. 仮審査
  2. 本審査
  3. 契約
  4. 融資の実行

順に解説します。

仮審査

仮審査の有無は銀行によって異なります。本審査と比べて提出する書類も少なく、1週間以内に結果が出ることが多いでしょう。

本審査

仮審査を通過したら、本審査に進みます。本審査は提出書類が多く、所得の確認書類に加え、法務局で取得する不動産登記簿謄本・公図・建物図面などが必要です。

本審査には1週間~3週間程度の時間がかかります。

契約

契約書類に記入・捺印し、正式にローン契約を行います。

融資の実行

不動産に抵当権が設定され、実行日に口座へお金が入金されます。

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関連記事:
リースバックはどんな仕組み?自宅を売っても住み続けられる契約について解説

審査が甘い不動産担保ローン

不動産担保ローンは、金融機関によって審査の難易度が異なり、特に銀行ローンは審査が厳しい傾向にあります。

できるだけ審査が甘い金融機関で審査したい場合は、ノンバンクも選択肢の1つです。ノンバンクとは、預金業務を行わず貸出を専門に行っている金融機関のことを指します。

ノンバンクは、銀行に比べて審査に通りやすい、融資までのスピードが速いといったメリットがありますが、いくつかデメリットがあるのも事実です。ここでは、ノンバンクの注意点について説明していきます。

審査が甘い場合のリスク

ノンバンクの審査が甘い理由の1つは、借入金利が高いからです。また、金利が高いことに加え、借入期間が短い傾向も見受けられます。

令和2年11月時点の、銀行とノンバンクの金利・借入期間を比較してみましょう。

◯銀行の不動産担保ローン

金融機関名 金利(年率) 借入期間
楽天銀行 0.65%~9.41%
(5年見直し)
1年以上25年以内
東京スター銀行 0.85%~8.35%(固定)
1.20%~8.75%(変動)
1年以上20年以内
オリックス銀行 3.3%(3年固定)
3.5%(5年固定)
3.675%(変動)
1年以上35年以内

◯ノンバンクの不動産担保ローン

金融機関名 金利(年率) 借入期間
ジェイ・エフ・シー 5.86%~15.0% 3ヶ月~10年
アイフルビジネスファイナンス 5.0%~14.8% 最長5年
セゾンファンデックス
(フリーコース)
6.8%~9.9% 5年~15年

出典
※1 楽天銀行(https://www.rakuten-bank.co.jp/loan/mortgage-collateral/detail/
※2 東京スター銀行(https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/mortgage_collateral/
※3 オリックス銀行(https://www.orixbank.co.jp/personal/mortgage/
※4 ジェイ・エフ・シー(https://www.e-jfc.com/lp/
※5 アイフルビジネスファイナンス(https://www.aiful-bf.co.jp/products/mortgage_loan/
※6 セゾンファンデックス(https://www.fundex.co.jp/lp/fudousan/index.html

このように、ノンバンクは銀行と比較して最低金利・最高金利が高い傾向にあります。

金利が高くても、返済期間を長くできる金融機関の場合は、毎月の負担を減らすことは可能です。しかし、上記のノンバンクは借入期間が短いところもデメリットです。高い利息と元金を短期間で返済しなければならないため、大きなお金を借りたいときほど大変です。

また、ノンバンクは銀行に比べて、融資を受ける際に支払わなければいけない事務手数料が高い傾向にあります。

早くお金を借りることができても、初回に負担する手数料が思っていたよりも高くなることで、使えるお金が少なくなってしまうでしょう。

例えば、上述した「楽天銀行」「ジェイ・エフ・シー」の事務手数料は以下の通りです。

金融機関名 事務手数料
楽天銀行 融資金額に対して2.2%(税込) 38,500円(税込)が上限
ジェイ・エフ・シー 融資金額に対して最大5%(税別)

手数料に上限を設けていない金融機関の場合、借入金額が多くなればなるほど手数料が増えます。申込する際は、手数料がいくらかかるのかもしっかりチェックしましょう。

絶対借りられるは嘘

ノンバンクは、「即日融資」「最短審査」などのキャッチフレーズでアピールしているところが多く、あたかも絶対に借りることができるようなイメージになりがちですよね。

しかし、審査が甘い金融機関だからといって、誰が申し込んでも必ず審査に通るわけではありません。

ノンバンクであっても、貸したお金と利息を安定的に返してもらうために、審査をしています。

もし「審査なし」「ブラックでもOK」といった業者を見つけたら要注意です。金融庁の認可を受けず、違法で貸付業務を行っている疑いがあります。

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審査に落ちたら別の方法を検討

審査に落ちたけれどすぐにお金が必要な場合、やみくもに複数の金融機関で審査するのではなく、他の方法を検討することがオススメです。

不動産を活用して資金調達をする方法は、ローンだけではありません。「リースバック」という選択肢もあります。

ローンの審査では覆せないポイントがある

過去5年以内に2~3ヶ月にわたる返済の遅れがあった場合、高確率で個人信用情報に傷がつきます。つまりブラック情報です。

金融機関を問わず、ローンの審査には必ず個人信用情報が利用されています。いくら審査が甘い金融機関であっても、ブラック情報を見逃してくれることは無いでしょう。

しかし、リースバックでは、個人信用情報を使った審査はありません。リースバックは、ローン(借入)ではないからです。

リースバックでの資金調達がおすすめ

リースバックとは、持ち家を売却して資金調達する方法です。売却後に家から出ていく必要はなく、家賃を支払うことで、家に住み続けることができます。

同じ不動産を活用した資金調達方法でも、ローンは金融機関と融資契約をするのに対して、リースバックは、不動産会社に家を売却し、賃貸契約を結ぶしくみです。

「家賃を支払い続けることができるか」を判断するために、不動産会社の独自の審査はあるものの、個人信用情報を利用した厳しい審査はありません。

そのため、個人信用情報に傷が付いている人や、銀行のローン審査に落ちてしまった人でも、資金調達できる可能性があります。

その他にも、リースバックはローン審査と比較して、以下のようなメリットがあります。

◆現金化までが早い

通常の不動産を売却する場合は、不特定多数の人から買主を探すことになるため、現金化するまで期間がかかるところがデメリットです。

リースバックの場合は、不動産会社が家を買い取るしくみなので、業者によって即日に現金化してくれるところもあります。

銀行で不動産担保ローンを組む場合は、3週間~1ヶ月程度の期間がかかるため、すぐにお金が必要な人はリースバックが向いているでしょう。

◆シニア世代でも利用できる

不動産担保ローンでは、完済時の年齢が重視されるため、高齢になればなるほど審査には不利になります。

その点リースバックの場合は、年齢制限を定めていない業者が多いところがメリットです。家賃を支払う能力が認められれば、銀行でローンを組むことが難しいシニア世代でもリースバックを利用することができます。

まとまった資金が手に入り、使い道も自由なので、幅広い用途に活用することができるでしょう。

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