リースバックできない物件とは？土地や建物以外が原因のケースや対処法も紹介

利用する前に、「リースバックを利用したいけれど、自分の家は対象外かもしれない」と考える人は多いのではないでしょうか。

実際、リースバックは物件や契約条件によって、利用できないケースが少なくありません。この記事では、リースバックができない物件の特徴や、土地や建物そのものではなく、その他の理由で断られるケース、そしてその対処法について詳しく解説します。

リースバックができない物件の主な特徴

リースバックは、「まとまった資金が必要」「ローンの返済が難しい」でも「いまの家に住み続けたい」といった方々にとって、役立つ仕組みです。

しかし、すべての物件がリースバックの対象になるわけではありません。以下のような物件はリースバックの対象外となるケースが多いので、確認しておきましょう。

借地に家が建っている借地権付き建物

建物は自分の名義でも土地は借地の物件、いわゆる借地権付き建物の場合はリースバックできない可能性が高くなります。

借地権付き建物は、土地を所有している物件に比べて評価が出にくく、再販時の買い手が限定されやすいためです。また、建物だけで評価されるため、物件全体の評価が低くなりがちです。

この評価の低さにより、不動産会社が物件を買い取る際に利用する金融機関からの融資が十分に受けられないおそれがあります。リースバックを行う不動産会社は、買い取った物件を再度売却して利益を得ることを目的としており、その際に金融機関の融資が重要な資金源となります。

ただし、地主から承諾が得られており、借地条件が安定している場合には、借地権付き建物でもリースバックに対応している会社もあります。

立地がよくない物件

リースバックが成立するかどうかは、その物件が「将来、買い手が見つけやすい」といった、不動産の換金性に大きく左右されます。

不動産会社は物件を買い取ったあと、家賃収入を得つつ、最終的には再販などで資金を回収することが一般的です。そのため、買い手がつきにくい立地の物件は、リスクが高いと判断されることがあります。

たとえば、駅から著しく遠い、周辺に商業施設が乏しく生活利便性が低い、あるいは土砂災害警戒区域などのリスクを抱える物件は、市場での評価も低い傾向です。このような「売却しづらい物件」は、不動産会社が再販をしても損失を出すリスクがあるため、査定価格が伸びにくく、リースバックの対象外となることがあります。

マンション・戸建てを問わず、立地条件は不動産の価値を決定する要因のひとつです。

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物理的・心理的瑕疵のある物件

「瑕疵（かし）」のある物件とは、欠陥や問題がある物件のことを指します。

物理的瑕疵のある物件とは、建物自体に問題があり、例えば建物が傾いていたり、雨漏りしていたりするような物件です。

これらの物件は修復に多大な費用がかかることが多く、場合によっては修復が不可能なこともあります。そのため、物件の評価が低くなりがちです。

心理的瑕疵のある物件は、過去に殺人や自殺があったなどの理由で心理的に敬遠されやすい物件のことです。こういった物件は市場価格よりも低くなりやすく、評価が難しくなります。

物理的または心理的瑕疵のある物件は、高値で評価することが難しいため、リースバックの対象外となる可能性が高いです。

違法建築物件

「違法建築物件」とは、法律に反して建てられた物件のことです。これらの物件は、適法な状態に戻す必要があります。

しかし、現実的には修復が不可能で違法なまま放置されている場合が多いのです。違法建築物件の取引自体は違法ではありませんが、金融機関の融資審査が通りにくく、融資を受けられない場合があります。

一方、「既存不適格物件」とは、建築当初は適法だったものの、その後の規制強化により現在の基準に適合しなくなった物件を指します。

既存不適格物件は違法ではないため、金融機関からの融資も受けられますし、修復の必要もありません。

しかし、建て替えの際には現行の法律に適合させる必要があり、元の建物と同規模の建物が建てられない可能性があるため、評価が低くなることがあります。

「違法建築物件」は多くの不動産会社でリースバックの対象外ですが、「既存不適格物件」の場合はリースバックが可能な場合もあります。

事業用に建てられた物件

賃貸併用の住宅や店舗付き住宅など、事業用に建てられた物件の場合はリースバックができない可能性があります。

賃貸併用の住宅は家賃収入を得ながら自宅としても住めるというメリットがある物件ですが、自分の住宅の一部を他人に貸すことに抵抗を感じる人も多く、リースバックでは需要が多い物件とはいえません。

また、店舗付き住宅も店舗の業種や立地が限定されてしまうため、流動性の低い物件になってしまいます。

事業用に建てられた物件は、一般的な住宅に比べて需要が少なく売却が困難なため、リースバックの対象外になる可能性が高くなります。

市街化調整区域にある物件

市街化調整区域とは、開発や建築が厳しく制限している地域のことです。自治体によって要件や運用のルールが異なるため、例外として市街化調整区域であっても建物が建てられたり、再建築が可能だったりするケースもあります。

しかし、所有者が変わると建て替えが許されないケースや、いまは認められている例外が条例などで変更されてしまうリスクなどもあります。

そのため住宅ローンなどの融資が付きにくいこともあり、市街化調整区域にある物件は評価が低くなってしまい、市街化調整区域内の物件はリースバックの対象外にしているリースバック会社もあります。

物件以外が理由でリースバックできないケース

物件に問題がなくても、売主の状況によって利用ができないケースと、リースバック会社の都合で利用ができないケースがあります。

保証会社の審査に通らない

リースバックは不動産会社に物件を売却し、その不動産会社と賃貸借契約を結び、売却後も家賃を払ってそのまま住み続けられるシステムです。

しかし、賃貸借契約を結ぶには保証会社の保証契約が必要になります。

保証会社は、賃借人が家賃を滞納した場合に保証人に代わって家賃を支払う会社です。この保証を受けるには、保証会社の審査に通る必要があります。

しかし、審査に通らなかった場合、賃貸借契約が結べず、リースバックもできなくなってしまいます。リースバック会社のなかには、保証会社の審査や連帯保証人が不要という会社もあるため、各会社の特徴を確認してみましょう。

オーバーローンである

売却金額よりもローン残債が多い状態のことをオーバーローンといいます。リースバックを行う場合、売却した金額で住宅ローンをすべて完済する必要があります。

しかし、オーバーローンの場合は住宅ローンの完済ができないため、リースバックができません。

住宅ローンを完済できない

不動産の売却代金で住宅ローンを完済できないことを「オーバーローン」といいます。リースバックは、原則としてこのオーバーローンの状態では利用できません。

不動産を売却するときは、金融機関が設定している抵当権^※を抹消する必要があり、抹消はローンの全額完済が条件となっています。

ただし、ローンの不足分を自己資金や親族からの支援で補填し、完済できるのであれば問題ありません。また、任意売却のノウハウを持つ専門業者を通じ、金融機関から「売却後の残債を分割返済する」という特別な許可を得られれば、抵当権を外してもらえるケースもあります。

このように完済の目処が立てば、オーバーローンであってもリースバックが利用できる可能性があります。

共同名義人の同意が得られない

自宅を共有名義にしている人も多いですが、同居しない人と共有名義になっている場合、リースバックには注意が必要です。

まず、複数人で所有権を共有している場合、共有者全員の同意が必要です。また、売却した際は、売却金額を共有名義の持分に応じて分配しなくてはいけません。

たとえば、2人の共有名義で持分が2分の1ずつの場合、1,000万円で売却できたときは、500万円ずつに分ける必要があります。共有している人が同居していない場合でも、売却した金額の一部が取られてしまうため、十分な手取りにならない可能性があります。

共有名義人全員から、リースバックの同意が得られないと売却手続きが進められず、共有者間のトラブルにつながるおそれがあります。

現在競売にかけられている

ローンの滞納が続いているため競売で売りに出されている場合、その手続きの進行具合によってはリースバックができない可能性があります。

競売の手続きが進むほど、取り下げるのに必要な支払い期限や金額条件が厳しくなるためです。

また、競売の入札期日まで時間がない場合、不動産会社の買取手続きが間に合わない場合もあります。

リースバックを検討しているなら競売手続きが始まる前に、なるべく早めに不動産会社に相談することが重要です。

税金の滞納で差し押さえられている

固定資産税や市民税を滞納しているなどの理由で物件を差し押さえられてしまっている場合は、リースバックができない可能性があります。

ただし、滞納額を支払えば差し押さえを外せますし、リースバックで得られた売買代金から滞納額を支払うことでも差し押さえを解除できます。

その場合は、役所との事前協議が必要です。

税金以外の差し押さえがある場合も同様に、差し押さえをしている人との協議によっては、リースバックで得られた売買代金から滞納額を支払うことで差し押さえを外せます。

リースバック会社の対象範囲外

リースバック会社によって、対象になる物件や条件は大きく異なりますので注意が必要です。

二世帯住宅は不可、築年数や売主の年齢の制限などリースバック会社によってルールが設けられていることがあります。

対象になる物件や売主については、ホームページなどで公開されていることもあります。リースバックを検討する際には、複数の会社の条件を比較し、自分の状況にもっとも適した会社を選ぶことが重要です。

【まとめ】リースバックできる・できない物件

自身が所有する物件はリースバックが利用できるのか、一目で判断できるようにわかりやすく表でまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

リースバックを利用できない物件に共通する理由は、不動産会社の出口戦略（再販）が難しいことです。不動産会社は、将来的に買い取った物件を第三者へ売却して利益を得る、あるいは投資家に転売することを目的としています。

そのため、再販が困難な「買い手がつかない物件」は、対象外と判断されることがあるのです。たとえば、違法建築物は金融機関の融資が下りないため、買い手が限定されます。立地の著しく悪い物件や借地権付き建物は、金融機関から担保価値を低く評価されるため、不動産会社が融資を受けて買い取るときに審査に通らない可能性があります。

さらに、不動産会社が再販するまでの保有期間中に、大きなリスクを抱えずに済むかどうかも重要な判断材料です。リースバックでは、不動産会社が物件をすぐに再販するのではなく、一定期間は賃貸物件として保有するケースも少なくありません。そのため、想定外のコストが発生するおそれがある物件やトラブルが発生しやすい物件は、買取が厳しくなります。

リースバックできないときの対処法

リースバック会社に相談したものの、断られてしまった場合はどうしたらよいでしょうか。リースバック会社は1社だけではありませんし、リースバック以外の選択肢も多数存在します。ここでは、リースバックができないときの対処法を解説します。

安全性にかかわる欠陥を補修する

建物に物理的な欠陥がある場合は、適切に補修を行うことでリースバックが利用できる可能性があります。シロアリ被害や雨漏り、基礎部分のひび割れといった安全性や居住性にかかわる問題は、リースバック会社が買い取りを躊躇する大きな要因です。

第三者が問題なく住める状態に整えることで、物件の流動性が高まり、審査に通るケースがあります。そのとき注意が必要なのが、リフォーム費用は必ずしも売却価格に上乗せできるわけではないという点です。

リースバックの査定はあくまでも市場相場を基準に行われるため、多額の費用をかけて改修しても、修繕費が考慮されるとは限りません。補修を検討する際は、リースバック会社に「修繕が必要な箇所はどこか」を相談し、最低限の対応でとどめるのが賢明です。

任意売却を検討する

任意売却とは、債権者である金融機関の許可を得て、抵当権が設定されている不動産を売却する方法です。競売よりも高く売れる可能性があり、不動産会社とリースバック契約を結ぶことも可能です。

そして、任意売却を専門に取り扱っている不動産会社であれば、任意売却をされる方でリースバックを希望される方が多いため、リースバックができない場合の対処法のノウハウを多く持っています。

リースバックを条件に買い取ってくれる不動産会社を探してくれることもありますし、売主の状況に合わせてリースバック以外の方法を提案してくれるかもしれません。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージは、所有している物件を担保にして金融機関から融資を受ける方法です。一般的な住宅ローンとは異なり、月々の支払いは利息のみで、借入元本は所有者が亡くなったときや物件を売却したときに一括で返済します。

前提としてリバースモーゲージは高齢者を対象とした融資で、物件に既存の住宅ローンの返済が終わっていることや、物件の評価が高く、担保としての価値が認められる必要があります。

リバースモーゲージはリースバックと同様に、いまの家に住みながら、まとまった資金を手元に残せる代替手段となります。

高齢者にとっては、生活資金を確保するための有効な方法です。

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複数のリースバック会社に相談する

リースバックできる物件や条件については、リースバック会社によってさまざまです。ひとつのリースバック会社で断られても、別のリースバック会社ではまったく問題にならなかったということもあります。

そのため、リースバックを相談する際は、複数のリースバック会社に依頼することをおすすめします。

リースバックはまだ歴史が浅く、広告や公式サイトで大きく打ち出している会社は限られます。一方で、実際にリースバックに対応している不動産会社は数多く存在します。

「リースバックを取り扱っています」とうたっていない不動産会社でも、リースバックができる場合がありますので、相談してみる価値はあるでしょう。

リースバックで失敗しないための注意点

リースバックは、物件の問題をクリアして売却できれば終わりではありません。売却して現金を得たあとは、賃借人として家賃を払い続けることになります。

目先の資金調達だけにとらわれず、数年先の収支計画や将来的な買い戻しの有無、賃貸契約の更新条件などを十分に検討し、納得したうえで契約することが大切です。

自宅の相場を把握する

リースバックを検討する際は、まず自分の家の適正な価格を把握しておくことが不可欠です。リースバックの売却価格は、仲介で売却した相場の6〜8割程度になるのが一般的です。

しかし、相場を知らなければリースバック会社から提示された査定額が妥当なのか、それとも不当に低いのかを判断できません。納得できる取引を行うための基準を持つことが、失敗しないための第一歩といえます。

自宅の相場を調べるには、不動産ポータルサイトで似た条件の物件がいくらで売り出されているかを確認する方法があります。また、国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の成約価格を調べたり、複数の不動産会社に査定を利用したりする方法も有効です。

事前に相場を把握していれば、不動産会社との価格交渉もスムーズに進められるようになるでしょう。

住み続けられなくなる可能性も想定する

リースバックを利用しても、将来的に退去を迫られるリスクがあることは見落とせません。特に「定期賃貸借契約」の場合、期間満了とともに賃貸借契約が終了し、再契約ができないケースがあります。

「長くいまの家に住み続けたい」といった希望がある人は、正当な理由がない限り更新できる、「普通賃貸借契約」を結べる会社を選ぶべきです。

一方、数年後に住み替えが決まっているときは、定期賃貸借契約のほうが賃料を抑えられます。このように、リースバックは「いつまで住みたいか」という個人の目的に応じて、選ぶべき会社や契約形態が異なります。

契約前に「契約更新は可能か」「再契約の条件は何か」を必ず確認し、自分のライフプランに合った選択をすることが大切です。

契約書の内容をきちんと確認する

リースバックの契約では、「売買契約」と「賃貸借契約」の両方を確認する必要があります。後々のトラブルを防ぐためにも、以下のポイントを必ず契約書で確認しましょう。

特に修繕費については、賃貸でありながら借主負担の特約が盛り込まれるケースが多いため、念入りなチェックが必要です。

推定相続人と事前に合意しておく

リースバックを利用する際、見落としがちなのが、家族や親族（将来の相続人）の合意を事前に取っておくことです。自宅を売却するということは、将来その家を配偶者や子供たちが相続できなくなることを意味します。

事前に相談なくリースバックで売却してしまうと、相続のタイミングで「資産が勝手に処分されていた」と家族間でトラブルに発展するケースが少なくありません。自宅を再び所有するには、生前に買い戻すなど、相続とは別の手続きが必要です。

不動産会社の多くは後日の紛争を避けるために、推定相続人への事前説明や同意書の提出を求めるケースが見られます。将来的に物件を買い戻して親族に引き継ぎたいと考えている場合は、事前の情報共有と協力が不可欠です。

家族の将来設計にもかかわる大きな決断だからこそ、リースバックの契約前にしっかり話し合い、全員が納得した状態で進めることが大切です。

リースバックができない物件でも専門業者に相談してみよう

リースバックが利用できない理由は、立地や建物の状態、住宅ローンの残債など、さまざまな要因があります。これらの要因はあくまで一般的な基準であり、すべての会社に当てはまるものではありません。

不動産会社によって得意とする物件種別や再販ルート、審査基準は異なるため、3社以上に相談してみましょう。

複数の不動産会社へ相談したいときにおすすめなのが、「リースバック比較PRO」の一括査定サービスです。一度の入力で複数社に問い合わせができるため、難しそうな条件の物件でも買い取ってくれる会社を効率よく見つけられます。

信頼できる不動産会社を見つけて、いまの家に住み続けながら理想の金額でのリースバックを目指しましょう。