住みながら自宅を売ることができるリースバック。具体的にはどのようなメリットがあるのでしょうか？また、デメリットはないのでしょうか？
今回は、リースバックの良いところと悪いところを余すところなく解説します。
まずはリースバックについて理解しましょう！
リースバックのメリット
まずは、リースバックのメリットを整理しました。
細かいものも含めると、以下のようなものが挙げられるでしょう。
- 同じ家に住み続けられる
- 家を売ったことを周囲に知られない
- 比較的早めに資金調達ができる
- 税金や維持費の負担がなくなる
- 不動産を所有するリスクがなくなる
それぞれ、詳しくみていきましょう。
同じ家に住み続けられる
リースバックの最大の特徴ともいえるポイントです。家を売却したにもかかわらず、その後も、その家に住み続けることができます。
仲介による一般的な不動産売却であれば、当然ながら、売却後は物件を手放さなくてはなりません。それが自宅であったなら、住む場所を別に探す必要があります。
同じ家に住み続けるのですが、引っ越しの費用や手間がかからないのはもちろんのこと、通勤にかける時間や、子どもの通う学校など、それまでとライフスタイルを一切変える必要がないのも利点です。
「家を売ってお金に換えたいが、この家に住めなくなるのは困る……」そんなとき、リースバックが最適な解決策です。
家を売ったことを周囲に知られない
リースバックでは、自宅を売却したとしても、その後も自宅に住み続けることができるため、ご近所の方などに、家を売ったことを知られることがありません。
家を売る理由が、資金不足などでやむなく、という場合、周囲の人に知られるのは気まずいという人も多いでしょう。「あの人は、お金に困って自宅を売ってしまったんだ」と見られてしまうからです。
リースバックは、そういった心配がありません。
厳密に言えば、物件の登記を調べれば所有権が移転している（＝家を売却した）ことはわかってしまいます。不動産の登記は、関係者でなくても法務局へ行って申請すれば見ることができます。
しかし、住人がその家に住み続けているのに、その物件の登記をわざわざ調べることは考えにくいでしょう。事実上、リースバックによる売却を周囲に知られる可能性は非常に低いです。
比較的早めに資金調達ができる
リースバックを行う目的は、まとまった資金を得るためでしょう。
その際、仲介による一般的な不動産売却に比べて、リースバックのほうが早めに物件が売れ、お金を手にできるというメリットがあります。
仲介による売却は、まず、買い手を見つけるところからスタートしますし、価格などの折り合いがつかなければ、売却が決まるまで時間がかかってしまいます。
対して、リースバックは、リースバックを行う事業者に直接不動産を買い取ってもらうことが多いので、買い手を探す時間をとられません。スムーズに手続きが進めば、早期に売却代金を手にすることができます。
急にお金が必要になったという人にはありがたいことでしょう。
税金や維持費の負担がなくなる
不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税といった税金を負担しなくてはなりません。
また、住宅ローンが残っているときはその返済がありますし、火災保険・地震保険の保険料や、修繕費などのメンテナンスコストが生じます。
リースバックを行うと、物件の所有者は自分ではなくなりますので、所有者に課せられる税金をはじめとした、さまざまな維持費の負担はありません。
その代わり賃料が発生するわけですが、急に生じる修繕費などがないため費用は固定化し、以後のお金の計画は立てやすくなるというメリットがあります。
不動産を所有するリスクがなくなる
マイホームを持つことが夢、という方も多いことでしょう。
しかし、あまり意識されないかもしれませんが、不動産を所有することにはリスクもあります。
まず、不動産を資産として考えると、ほとんどの場合で購入した後、その価値は下がり続けます。新築物件は誰かが住んだ瞬間、中古物件になりますし、建物は経年劣化があるためです。最悪の場合、災害によって、一瞬にしてその価値がゼロになるおそれさえあります。
また、不動産を所有している人が亡くなると、その不動産は相続財産になります。容易に分割できる現金と違って、不動産は分割がしやすく、相続人間でトラブルになるケースも珍しくありません。
相続人（子ども世代）がすでに自身の家を持っている場合、古くなった実家を相続しても、売るに売れない空き家の扱いに困るだけ、ということもあります。
リースバックで家を売却しておけば、そのような「不動産所有のリスク」は回避できます。
不動産を所有することにはリスクもあります！リスク回避のためにリースバックを検討してみませんか？
リースバックのデメリット
どのようなことにも、良い面も悪い面もあります。ここでは、リースバックのデメリットについて考えてみましょう。
デメリットには以下のような点が挙げられます。
- 売却価格は安くなる可能性がある
- 家賃はやや高めになりがち
- ずっと住み続けられないおそれがある
- 家を自由にできなくなる
- 相続できなくなる
売却価格は安くなる可能性がある
リースバックはまず家を売るので、当然売却代金を手にすることができます。ただし、この金額は、仲介による一般的な不動産売却を行った場合の相場よりも、低くなる可能性が高いです。
リースバックの場合、不動産業者は物件を買い取ったとしても、その物件をもとの持ち主に対して貸し出さなくてはならず、自由に売買することなどはできません。その後の、賃料の滞納リスクなども負うため、売却額は、相場よりも安めになるのが一般的です。
家賃はやや高めになりがち
リースバック後に、支払う賃料についても、同程度の物件を普通に借りる場合に比べて、高めに設定されていることが多いです。
すでに述べたとおり、不動産業者は買い取った物件を自由にできない半面、もとの持ち主に貸し出すことで収益します。売却代金（不動産業者から見て、物件を買ったお金）を回収するためにも、利回りを重視するので、賃料は高めになりがちです。
ただし、「売却代金の安さ」と「賃料の高さ」は相反する関係になるといわれています。不動産業者から見て、安く買えた物件は、その後の収益が控えめでも問題ないためです。
ずっと住み続けられないおそれがある
売却した家に住み続けることができるのはリースバックの最大のメリットですが、望むだけずっと住み続けられるとは限りません。
リースバックされる物件の賃貸契約は、更新されることのない定期借家契約であることが多く、期間が限られている場合もあるのです。
この点は、不動産業者によって規定や方針が異なりますので、事前に十分に確認しておくことが大切です。
家を自由にできなくなる
リースバックした物件は、その後、住み続けられたとしても、所有権は自分にない賃貸物件です。
そのため、リフォームなどを勝手に行うことはできません。
住んでいても、もはや自分の家ではないわけです。意識を切り替えるとともに、この点を受け入れられるかどうかも検討しておくと良いでしょう。
相続できなくなる
相続財産として不動産を持つことのリスクをお伝えしましたが、一方で、家を子ども世代に受け継がせたいというニーズもあるでしょう。
特に、子どもが自身の住まいを持っていない場合、親が亡くなった後は家を相続し、そこに住み続けるのが得策です。
しかし、リースバックを行うと、所有権は手放すことになるので、子どもが家を相続することはできなくなります。
リースバックによくある質問
リースバックのメリットとデメリットについて、ご理解いただけたでしょうか。
以上をふまえて、よくある疑問について、まとめてみました。
ローンが残っていても、リースバックは可能？
可能です。ただし、売却額が、残っているローン残高より多いことが条件です。
物件を売っても、その売却益がローン残債に満たないことを「オーバーローン状態」と言います。オーバーローン状態では、住宅ローンを精算できないため、抵当権を外すことができず、リースバックは利用できません。
一度リースバックした家をまた買い戻せる？
可能である場合が多いです。不動産業者によりますので、事前に確認しましょう。
ただし、買い戻す際の購入価格は、同程度の不動産を購入する場合よりも高くなることが多いです。
リースバックをするのに費用は必要？
リースバックとは不動産の売却と賃貸を行うことですので、それらにまつわる手数料が必要です。具体的には売買契約の印紙代や抵当権抹消の手続き費用、賃貸するにあたっての敷金や保証料などです。
ただし、これらの費用は、物件の売却代金からまかなわれますので、実質的な持ち出し費用はないともいえます。
高齢でもリースバックを利用できる？
借り入れの場合、高齢だと利用できないケースがありますが、リースバックは売却ですので、特に年齢制限はありません。リースバックが老後の資金調達などに向いていると言われる理由のひとつです。
会社によって条件が違うリースバック。一括問い合わせで比較をしましょう！
