リースバックを利用するなら、少しでも高く買い取ってもらって、少しでも安く借りたいところです。今回は、リースバックにおける家賃相場について解説します。
まずはリースバックについて理解しましょう！
リースバックの家賃を調べる方法
はじめに押さえておきたいのは、リースバックの賃料がどのように決められるかです。リースバックの家賃設定は、会社によって基準が異なります。ここでは、一般的な基準の一つをご紹介します。
一般的なリースバック家賃の計算式
買取価格の一定割合を12ヶ月で割った金額を、リースバックの家賃にする方法です。
10％ならば、計算は以下のようになります。
毎月の家賃（賃料）＝買取価格 × 10％（年率）÷12ヶ月
ここからわかるのは、買取価格が高ければ家賃も高くなるということです。
一戸建てが、1,000万円で売れた場合と1,200万円で売れた場合で比較してみましょう。
1,000万円 × 10％（年率）÷12ヶ月 = 8.3万円
1,200万円 × 10％（年率）÷12ヶ月 = 10万円
簡略化するため諸費用などは考慮していませんが、計算はこのようになります。
なお、リースバックが比較的新しいサービスであることから、同じ基準で家賃を計算していても会社によって違いがあることには注意しましょう。
周辺の家賃相場との関係は？
リースバックでは、周辺の家賃相場とは関係なく家賃が設定されます。その理由は次のようになります。
通常、家賃は「これくらいの金額なら入居者がありそう」というように市場を考慮して設定します。しかし、リースバックではすでに入居者が決まっているので家賃相場を考えることがありません。そのため相場から家賃を決めるのではなく、あくまで先述のような買取価格の計算から家賃が決められます。
ただし、家を売却する場合は市場価格が考慮されます。詳しくは後述します。
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リースバックの家賃と利回り
家賃の決め方について、売買価格に約10%を乗じて計算する方法をご紹介しました。この割合は期待利回りと呼ばれます。リースバック会社や投資家からみたら、リースバックを提供するかどうかの判断基準としてこの期待利回りが重要になります。詳しくみていきしょう。
投資家からみたリースバック家賃相場
利回りとは、「物件の価格に対してどのくらい収益を得られたか」を指します。そして、利回りがこれくらいになればいい、というのが期待利回りです。
リースバックでは一般的に、この期待利回りから家賃が設定されます。つまり前述の年率10％に設定しているなら投資家は10年で投資額を回収する見込みであると考えることも可能です。
しかし、投資物件として評価していることがわかっても、ご自身で売却額や家賃の設定が妥当かどうか判断するのは簡単ではありません。リースバックを利用するときは複数のリースバック会社から賃料の見積もりをもらって、比較することで相場を確認しましょう。
リースバックの買取価格の相場はどれくらい？
リースバックを検討するとき、多くの人が「家賃の相場」を気にしています。しかし、もうひとつ大切なのが「自宅の買取価格の相場」です。リースバックでは、一般的な不動産売却と異なり、仲介ではなく買取で家を売ることになります。
ここでは、リースバックにおける買取価格の目安、価格の理由、価格を知る方法をわかりやすく解説します。
リースバックの買取価格は市場価格の60～80％が目安
リースバックの買取価格は、一般的に市場価格（通常の売却価格）の60～80％程度が目安とされています。たとえば、3,000万円が相場の家であれば、1,800万円～2,400万円がおおよその買取額です。
もちろん、この割合は一律ではなく、物件の状態やエリア、賃貸条件（家賃や契約期間）などによって変化します。たとえば、築年数が新しく、流通性の高いエリアであれば高めに評価されやすいでしょう。
リースバックの買取価格が安いのはなぜ？
リースバックの買取価格が、市場価格より低くなるのには理由があります。最大の要因は「買い取ったあと、売主がそのまま借主として住み続ける」という仕組みにあります。
買主から見るとリースバックは、家賃収入があるもののすぐに再販売できないため、市場価格の変動リスクを抱えることになるのです。また、家賃滞納などのリスクも考えられます。そういったリスクがあるなかで利益を出すため、リースバックでは買取価格を抑えているのです。
自分の家のリースバック価格を知るには？
正確なリースバックの買取価格は不動産会社による査定が必要ですが、おおまかな目安を自分で調べる方法もあります。
まずは、自宅のエリアで過去に売買された似た条件の物件を、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べてみましょう。「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」なら近隣の成約価格がわかります。あとは参考にした物件の取引価格に、リースバックの相場である60～80%をかけると、おおよその価格を算出できます。
住宅の価格は築年数や状態、土地の形状などさまざまな要素で変動します。そのため、正確な金額を算出するのは困難ですが、参考にはなるでしょう。
築年数と不動産価格
一般的に、築年数が浅い物件の方が築古の物件よりも高い金額で査定されます。リースバックでも同様に古い物件は安い金額で査定されます。
しかしリースバックの売却査定では、値下がりリスクがどれくらいあるかという点も見られます。値下がりリスクの低い古い物件ならば、将来にリースバック会社が売却する際に値下がりしている額が小さくなります。そのため、リースバックでは築年数の経過した物件は、それだけ売却価格の面で有利な点があるということです。
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