リースバックの賃貸期間は何年？家賃の相場は？契約の種類には要注意！

リースバックで家賃を払ってもとの自宅に住む場合、どれくらいの期間を住むことができるのでしょうか。リースバックを利用するときに知っておきたい、賃貸期間や賃貸借契約、家賃の相場について解説します。

リースバックで賃貸できる期間はどれくらい？

リースバックとは売却した自宅に、賃貸借契約を交わして住み続けられる仕組みのことをいいます。アパートやマンションなどを借りるのと同じように、リースバックでも賃貸借契約を交わします。この賃貸借契約によって、リースバックで賃貸できる期間が決まります。

賃貸借契約には、次の2種類があります。

定期借家契約であれば一般的に2～3年、普通借家契約であれば借主が住みたいだけ住み続けられます。

それぞれの賃貸借契約の違いについて詳しく解説します。

定期借家契約と普通借家契約の違いを解説

リースバックで利用される賃貸借契約には、定期借家契約と普通借家契約があります。どちらの賃貸借契約を交わすのかは、リースバック会社によって異なります。そのため、リースバックを利用するときは、どちらの賃貸借契約で契約するのかに注意が必要です。

定期借家契約の特徴

定期賃貸借契約の更新

定期借家契約はリースバックでよく利用されている賃貸借契約です。定期借家契約の特徴は次のとおりです。

定期借家契約で住んでいる場合、もっと長く住み続けたいと思っても、契約の更新がありません。そのため、長く住み続けたい場合は、再契約を交わす必要があります。しかし貸主に拒否されると、再契約ができません。

定期借家契約の契約期間は2～3年が一般的です。もっと短いこともあるため、リースバックを利用するときは注意が必要しましょう。

普通借家契約の特徴

普通賃貸借契約の更新

普通借家契約は住宅の賃貸で一般的に利用されている賃貸借契約です。普通借家契約の特徴は次のとおりです。

普通借家契約であれば、契約の更新ができるうえに、契約の更新は借主の意向で決められます。つまり、借主が住みたいと思うだけ住み続けられるのです。

普通借家契約の契約期間は一般的に2年ですが、更新することでもっと長く住み続けられます。

選ぶならどっち？定期借家契約と普通借家契約

リースバックでは、定期借家契約と普通借家契約のどちらも利用できます。一般的にリースバックでは定期借家契約が利用されていますが、普通借家契約を選べる会社もあるので、それぞれの事情で選べばよいでしょう。

たとえば、老人ホームの入所資金を得るためにリースバックを利用したのであれば、賃貸として住む期間が短いため、定期借家契約でよいでしょう。定期借家契約は契約更新ができないデメリットはありますが、選べるリースバック会社が多いメリットがあります。

事業などの資金調達としてリースバックを利用しており、できるだけ長く住み続けたい場合は、普通借家契約がおすすめです。ただし、普通借家契約を優先すると選べるリースバック会社が少なくなります。

定期賃貸借契約と普通賃貸借契約の比較

定期賃貸借契約と普通賃貸借契約の違いをまとめたのが次の表です。

売却後も自宅にそのまま住み続けたいという人には、普通賃貸借契約が有利です。ただしリースバック会社の多くは定期賃貸借契約での契約を求めているため、契約できるリースバック会社が少ないという欠点があります。

そのため、少ない中から普通賃貸借契約が可能なリースバック会社を探すのではなく、定期借家契約の条件を交渉するのもいいでしょう。さまざまなリースバック会社があるため、複数社に査定を依頼して、相談することもできます。

リースバックの家賃の相場

リースバックの家賃は、自宅周辺の賃貸住宅の相場より高くなることが多いです。家賃が高くなりがちな理由は、リースバックの家賃が相場から算出するのではなく、不動産の売却金額をもとに算出するためです。ただし売却金額によっては、周辺相場より家賃が安くなることもあります。

リースバック会社は、買い取った不動産で利益を上げるため、不動産ごとに期待利回りを設定します。期待利回りとは、買い取った不動産に対して1年間で期待される利益の比率のことです。一般的に6～13%の間で設定します。この期待利回りを加えて、リースバックの家賃を算出します。リースバックの家賃は次のように算出できます。

売却金額が2,000万円で、期待利回りが8%だった場合は、次のようになります。

家賃を「13万3,333円」と算出できました。実際には算出した家賃に、さまざまな諸経費を加えた金額が家賃となります。

また、リースバックで賃貸借契約を交わすときは、敷金が別に必要になることが多いです。

割高な家賃で住み続けるメリット・デメリット

リースバックで賃貸借契約を交わす場合、周辺相場より割高の家賃で借り続けるということでもあります。そのため長期的にリースバックで賃貸を続けることは、少なからず損になっているおそれがあります。

ただしリースバックの賃貸は、必ずしも損とは限りません。まず不動産を手放すことで、固定資産税と都市計画税の支払いがなくなります。また建物の修繕、火災保険料などの費用もリースバック会社の負担です。住宅ローンを払っていた人だと売却金額で完済できるため、人によっては月々の支払金額が安くなります。

リースバックの賃貸借契約では、周辺の家賃相場と比べるだけでなく、これまで抱えていた金銭的な負担など、メリットとデメリットをよく比較しましょう。

賃貸期間はリースバック会社選びが重要

リースバックで交わす賃貸借契約は、利用するリースバック会社によって異なります。自分が希望する賃貸借契約を交わすことのできるリースバック会社を見つけるため、複数社に連絡をして査定を受ける必要があります。そうすることで高い売却金額を提示してくれる会社や、希望する賃貸借契約を交わせる会社など、リースバック会社ごとの違いを知ることができます。

大手リースバック会社でも、次のような違いがあります。

会社ごとのサービス内容や契約内容をよく確認しましょう。

一社一社に連絡するのは、相当な手間がかかります。複数のリースバック会社に連絡を取りたい場合は、一括お問い合わせの利用がおすすめです。査定を受けたい不動産の情報を一度入力すれば、それだけで複数のリースバック会社に問い合わせられます。

まずは一括お問い合わせを利用して、さまざまなリースバック会社と話し合ってみましょう。

リースバックの契約の流れ

リースバックを利用するときは、次のような流れで進めていきます。

早ければ数週間～1カ月程度で契約が完了し、売却代金を受け取れます。それぞれの手順について詳しく解説します。

1.リースバック会社に相談する

まずはリースバック会社に、リースバックの利用について相談をします。リースバック会社によって利用条件やサービス内容が異なるため、よく確認しておきましょう。

特に契約内容は、よく確認することが大切です。

2.査定価格と賃料を提示される

リースバックで利用する住宅の査定価格と賃料について提示を受けます。リースバック会社によって査定価格や賃料が異なるため、できるだけ複数の会社の査定を受けましょう。

3.不動産売買契約を交わす

売買契約を交わし、リースバック会社に自宅を売却します。リースバックでは仲介ではなく、不動産買取での売却になります。

売買契約を交わしたときに、手付金が支払われることがあります。手付金には、契約の成立後でも倍額を払えば解約できるという意味もあります。

4.残金を決済し、賃貸借契約を交わす

売却代金から手付金を引いた金額を受け取り、リースバック会社に所有権を移します。併せて賃貸借契約を交わします。

5.家賃の支払いが始まる

賃貸借契約で定めた日から、家賃の支払いが始まります。所有権がリースバック会社に移っているため、固定資産税の支払いがなくなります。

6.買い戻しを行う

契約内容によっては、リースバックで自宅を売却したあとに買い戻すことも可能です。買い戻しの価格や条件は、契約を交わすときに確認しておきましょう。

リースバックの契約の流れ｜買い戻し、入金タイミングもわかりやすく解説

リースバックとは自宅を売却しつつ、その後も賃料を払って住み続けることができる不動産取引で……