リースバックの賃貸期間は何年?|契約の種類に注意!家賃の相場は?

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リースバック 賃貸

リースバックで家賃を払ってもとの自宅に住む場合、どれくらいの期間を住むことができるのでしょうか。リースバックを利用するときに知っておきたい、賃貸期間や賃貸借契約、家賃の相場について解説します。

リースバックの賃貸期間はどれくらい?

アパートやマンションを借りて住むのと同じように、リースバックで賃貸借契約を交わして住むときも住める期間が決まっています。リースバックで住める期間は賃貸借契約で定めており、2~3年が一般的です。

リースバックで賃貸期間を過ぎた場合は、次の選択肢があります。

  • 賃貸借契約を更新・再契約して住み続ける
  • 退去して別の住居へ引っ越す
  • 自宅を買い戻して住み続ける

「自宅を買い戻すほどの余裕はないけど、住み慣れた自宅でそのまま暮らしたい」という場合は、リースバックで賃貸借契約を交わす前に契約内容をしっかりと確かめておく必要があります。長く住み続けられるように賃貸借契約を交わせば、退去などの不安なくリースバックを利用できます。

賃貸借契約は2種類ある

リースバックで交わす賃貸借契約には「定期賃貸借契約」、「普通賃貸借契約」の2種類あります。どちらの賃貸借契約を交わすのかは、リースバック会社によって異なります。そのためリースバックを利用するときは、会社ごとの違いをよく調べて、比較・検討することが大切です。

更新がない「定期賃貸借契約」

リースバックでよく利用されているのは、定期賃貸借契約です。定期賃貸借契約の大きな特徴は、アパートやマンションを借りたときのように契約更新ができないことです。契約期間が定められていて、期間になったらそれ以上住み続けることはできないため、退去することになります。長く住み続けたい人には、あまり向いていない賃貸借契約です。

定期賃貸借契約は更新できませんが、リースバック会社との合意が得られた場合は再契約が可能です。リースバック会社と定期賃貸借契約を改めて交わすことで、家賃を払って自宅に住み続けられるようになります。ただし、リースバック会社の合意がなければ、再契約はできません。借主の意思だけでは長く住み続けられないのです。

定期賃貸借契約の更新

定期賃貸借契約の更新

リースバック会社が買い取った不動産を早く売却したいと考えている場合は、賃貸借契約を続けるのは難しいかもしれません。

更新できる「普通賃貸借契約」

普通賃貸借契約は、一般的な賃貸物件でよく利用されている賃貸借契約です。借主の意思で契約を更新することができ、逆に貸主が更新を拒否することはできません。家賃を長期間滞納するなど、賃貸借契約に違反することをしなければ、借主の意思で住み続けられます

普通賃貸借契約の更新

普通賃貸借契約の更新

普通賃貸借物件を交わしたリースバック会社は、買い取った不動産を売却するのではなく賃貸物件として貸し出すことで利益を上げることになります。普通賃貸借契約は、リースバックで自宅を借りる期間を定めず、長く住み続けたい人に向いています。リースバック会社も借主に長く住んでもらうことで、安定的に利益を上げ続けられます。

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定期賃貸借契約と普通賃貸借契約の比較

定期賃貸借契約と普通賃貸借契約の違いをまとめたのが次の表です。

定期賃貸借契約と普通賃貸借契約
定期賃貸借契約 普通賃貸借契約
賃貸期間 2~3年が一般的。それ以上は再契約が必要 2年が一般的。それ以上は契約の更新が必要
契約更新・再契約 貸主の合意が必要 借主の意思でできる
更新・再契約の拒絶 貸主の意思でできる 貸主の意思でできない

売却後も自宅にそのまま住み続けたいという人には、普通賃貸借契約が有利です。ただしリースバック会社の多くは定期賃貸借契約での契約を求めているため、契約できるリースバック会社が少ないという欠点があります。

そのため、少ない中から普通賃貸借契約が可能なリースバック会社を探すのではなく、定期借家契約の条件を交渉するのもいいでしょう。さまざまなリースバック会社があるため、複数社に査定を依頼して、相談することもできます。

リースバックの契約の流れ

リースバックを利用するときは、次のような流れで進めていきます。

  1. リースバック会社に相談する
  2. 査定価格と賃料を提示される
  3. 不動産売買契約を交わす
  4. 残金を決済し、賃貸借契約を交わす
  5. 家賃の支払いが始まる
  6. 買い戻しを行う

早ければ数週間~1カ月程度で契約が完了し、売却代金を受け取れます。それぞれの手順について詳しく解説します。

1.リースバック会社に相談する

まずはリースバック会社に、リースバックの利用について相談をします。リースバック会社によって利用条件やサービス内容が異なるため、よく確認しておきましょう。

  • 賃貸借契約の種類、期間
  • 買い戻しが可能かどうか、買い戻しのできる期限
  • 敷金の金額、原状回復の扱い など

特に契約内容は、よく確認することが大切です。

2.査定価格と賃料を提示される

リースバックで利用する住宅の査定価格と賃料について提示を受けます。リースバック会社によって査定価格や賃料が異なるため、できるだけ複数の会社の査定を受けましょう。

3.不動産売買契約を交わす

売買契約を交わし、リースバック会社に自宅を売却します。リースバックでは仲介ではなく、不動産買取での売却になります。

売買契約を交わしたときに、手付金が支払われることがあります。手付金には、契約の成立後でも倍額を払えば解約できるという意味もあります。

4.残金を決済し、賃貸借契約を交わす

売却代金から手付金を引いた金額を受け取り、リースバック会社に所有権を移します。併せて賃貸借契約を交わします。

5.家賃の支払いが始まる

賃貸借契約で定めた日から、家賃の支払いが始まります。所有権がリースバック会社に移っているため、固定資産税の支払いがなくなります。

6.買い戻しを行う

契約内容によっては、リースバックで自宅を売却したあとに買い戻すことも可能です。買い戻しの価格や条件は、契約を交わすときに確認しておきましょう。

リースバックの家賃の相場

リースバックの家賃は、自宅周辺の賃貸住宅の相場より高くなることが多いです。家賃が高くなりがちな理由は、リースバックの家賃が相場から算出するのではなく、不動産の売却金額をもとに算出するためです。ただし売却金額によっては、周辺相場より家賃が安くなることもあります。

リースバック会社は、買い取った不動産で利益を上げるため、不動産ごとに期待利回りを設定します。期待利回りとは、買い取った不動産に対して1年間で期待される利益の比率のことです。一般的に6~13%の間で設定します。この期待利回りを加えて、リースバックの家賃を算出します。リースバックの家賃は次のように算出できます。

家賃 = 売却金額 × 期待利回り(6~13%) ÷ 12カ月

売却金額が2,000万円で、期待利回りが8%だった場合は、次のようになります。

2,000万円 × 8% ÷ 12カ月 = 13万3,333円

家賃を「13万3,333円」と算出できました。実際には算出した家賃に、さまざまな諸経費を加えた金額が家賃となります。

また、リースバックで賃貸借契約を交わすときは、敷金が別に必要になることが多いです。

割高な家賃で住み続けるメリット・デメリット

リースバックで賃貸借契約を交わす場合、周辺相場より割高の家賃で借り続けるということでもあります。そのため長期的にリースバックで賃貸を続けることは、少なからず損になっているおそれがあります。

ただしリースバックの賃貸は、必ずしも損とは限りません。まず不動産を手放すことで、固定資産税と都市計画税の支払いがなくなります。また建物の修繕、火災保険料などの費用もリースバック会社の負担です。住宅ローンを払っていた人だと売却金額で完済できるため、人によっては月々の支払金額が安くなります。

リースバックの賃貸借契約では、周辺の家賃相場と比べるだけでなく、これまで抱えていた金銭的な負担など、メリットとデメリットをよく比較しましょう。

賃貸期間はリースバック会社選びが重要

リースバックで交わす賃貸借契約は、利用するリースバック会社によって異なります。自分が希望する賃貸借契約を交わすことのできるリースバック会社を見つけるため、複数社に連絡をして査定を受ける必要があります。そうすることで高い売却金額を提示してくれる会社や、希望する賃貸借契約を交わせる会社など、リースバック会社ごとの違いを知ることができます。

大手リースバック会社でも、次のような違いがあります。

リースバック会社ごとの賃貸借契約の違い
会社名 サービス名 賃貸借契約の種類
株式会社And Doホールディングス ハウス・リースバック 普通借家契約
株式会社セゾンファンデックス セゾンのリースバック 定期借家契約
株式会社センチュリー21・ジャパン 売っても住めるんだワン!! 定期借家契約
穴吹興産株式会社 あなぶきのリースバック 普通借家契約
株式会社インテリックス 安住売却(あんばい) 定期借家契約
東急リバブル株式会社 東急リバブルのリースバッ 普通借家契約/定期借家契約
一建設株式会社 リースバックプラス 普通借家契約/定期借家契約

会社ごとのサービス内容や契約内容をよく確認しましょう。

一社一社に連絡するのは、相当な手間がかかります。複数のリースバック会社に連絡を取りたい場合は、一括お問い合わせの利用がおすすめです。査定を受けたい不動産の情報を一度入力すれば、それだけで複数のリースバック会社に問い合わせられます。

まずは一括お問い合わせを利用して、さまざまなリースバック会社と話し合ってみましょう。

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