リースバックに連帯保証人は必要?見つからないときはどうすればいい?

リースバック 連帯保証人

連帯保証人とは契約した人と同様の責任を負う役割を担います。リースバックでは基本的に連帯保証人は必要ありませんが、ごくまれに連帯保証人を求められることがあります。どういったケースで連帯保証人を求められるのか、どう対処すればよいのか解説します。

リースバックで連帯保証人は不要!

リースバックの契約をするときは、基本的に連帯保証人は必要ありません。ただし絶対不要ではなく、状況によって連帯保証人を求められるケースがあります。

連帯保証人を求められるケース

リースバックは自宅を売却したあとリースバック会社と賃貸借契約を交わし、家賃を払って住み続けられるサービスです。賃貸借契約を交わすときに、リースバック会社から連帯保証人を求められることがあります。

リースバックで賃貸借契約交わすときは、家賃保証会社を利用するため、通常は連帯保証人を用意する必要はありません。しかし家賃保証会社を利用できない場合、代替策として連帯保証人を求められます。

次のような事情があると、家賃保証会社に契約を拒否されることがあります。

  • 過去に家賃を滞納したことがある
  • 安定した収入がない
  • 収入に比べて賃料が高い
  • かなりの高齢

とくに過去に家賃を滞納したことがあると、家賃保証会社の印象が悪く、利用を断られるおそれがあります。家賃保証会社は全国賃貸保証業協会(LICC)を介して顧客の家賃滞納実績を調べられるため、家賃の滞納を隠していたとしても知られてしまいます。

対象者に安定した収入がない場合や、安定した収入があっても賃料が高すぎる場合も、家賃保証会社の審査が厳しくなります。また契約者がかなりご高齢の場合は、リスクを考慮して家賃保証会社が契約に応じないことがあります。

年齢だけであれば致命的な要因にはなりませんが、契約者が死亡したときの権利関係の処理に手間を取られることがあるため、若い人に比べると審査は厳しいです。

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そもそも連帯保証人とは何?

連帯保証人は家賃保証会社の代わりを求められるため、家賃保証会社の機能を想像すれば大体のイメージはつくかもしれません。連帯保証人には、大きくふたつのリスクについて保証する役割があります。

ひとつは賃借人が家賃を滞納した際に肩代わりをする役目です。これにより賃貸人であるリースバック会社は、家賃を滞納されるリスクを避けられます。ふたつ目は何らかの事情により損害が発生した際の損害賠償責任を果たす役目です。

リースバック会社にとって買い取った不動産は投資対象のため、賃借人が不動産の価値を下げてしまうと、その後の売却するときの利益に影響が出るおそれがあります。こうした不測の事態に備えて、連帯保証人は賠償責任などを負います。

連帯保証人と保証人の違い

連帯保証人とよく似たものに「保証人」があります。連帯保証人と保証人の違いには、次のものがあります。

  • 催告の抗弁権の有無
  • 検索の抗弁権の有無
  • 分別の利益の有無

催告の抗弁権の有無

催告の抗弁権とは、「最初に主債務者に請求しなさい」と主張できる権利です。この場合の主債務者は、リースバックを利用している賃借人のことです。通常の保証人は催告の抗弁権がありますが、連帯保証人にはありません。

仮に賃借人が家賃を滞納し、債権者が賃借人ではなく連帯保証人に家賃の支払いを命じた場合でも、連帯保証人は家賃の支払いに応じなければなりません。

検索の抗弁権の有無

検索の抗弁権とは、主債務者に差し押さえが容易な財産があることを証明することで、保証人の財産の差し押さえを避けられる権利です。

この検索の抗弁権が連帯保証人にはありません。そのため連帯保証人は主債務者よりも先に財産の差し押さえを受ける可能性があります。

分別の利益の有無

分別の利益とは、保証人が複数人いるときに債務額を頭割りできる権利です。保証人には分別の利益がありますが、連帯保証人にはありません。

たとえば債務額が2千万円で保証人がふたりいる場合、保証人はそれぞれ1千万円を負担するだけで済みます。ところが連帯保証人の場合、連帯保証人が複数人いたとしても、それぞれが満額の2千万を負担しなければなりません。

連帯保証人と保証人の違い
保証人 連帯保証人
催告の抗弁権 あり なし
検索の抗弁権 あり なし
分別の利益 あり なし

連帯保証人にはどんなリスクがある?

連帯保証人は催告の抗弁権と検索の抗弁権がないことから、主債務者とほぼ同等の立場となります。仮に主債務者が支払いを滞らせていない場合でも、債権者が支払いを求めれば主債務者に代わって家賃等の支払いをしなければなりません。

「主債務者より連帯保証人のほうがお金を回収しやすい」と考えれば、債権者が主債務者より先に連帯保証人に支払いを求めるおそれがあるのです。

ただし、主債務者が滞りなく支払いを続けている限り、債権者がいきなり連帯保証人に支払いを求めることは通常ありません。

連帯保証人は誰にお願いすればよい?

連帯保証人に特別な資格は必要ありませんが、かなり重い責任を負うことになるので、主債務者と親しい間柄でなければ引き受けてもらえません。両親や配偶者、親戚あるいは親しい友人などに頼むことになるでしょう。

当然ですが、もし家賃を滞納すれば連帯保証人に迷惑がかかり、それまでの親しい関係にひびが入ることは確実です。その点も踏まえて連帯保証人を依頼してください。

ただし主債務者が用意した連帯保証人の予定者を、債権者が必ず認めるとは限りません。いざというときに支払いに応じられそうな人や、不動産などを保有していて差し押さえができそうな人でないと、補償ができないリスクがあるため債権者が認めてくれません。連帯保証人はあくまでも、債権者のリスク回避のために必要なのです。

リースバック会社によって利用条件が異なります。複数の会社に問い合わせて条件の比較をしましょう!

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連帯保証人が見つからなかったら…

家賃保証会社に断られ、連帯保証人も用意できない場合、自宅の売却はできても賃貸借契約を交わせないため、残念ながらリースバックを利用できません。

しかし諦めるのはまだ早いです。次の対処法を用いることで、リースバックを利用できる可能性があります。

家賃を安くする

家賃保証会社が契約を断る理由のひとつに、収入に対して賃料が高いというものがあります。

つまり賃料を下げれば、家賃保証会社の審査が通りやすくなります。リースバックでの賃料は自宅の売却価格をもとに算出します。自宅の売却価格を下げることで賃料を安く抑え、家賃保証会社の審査に通りやすくできるのです。

ただし売却価格が下がることで受け取れる金額が下がり、求めるような資金調達ができないおそれがあります。また住宅ローンが残っている場合、完済できないかもしれません。

売却代金を家賃にあてる

リースバックで売却した自宅を賃料の支払いに充てることで滞納のリスクを下げ、家賃保証会社の審査を通りやすくできます。

売却代金を賃料の支払いに充てるように別途の契約を交わすことで、家賃保証会社の承認を得やすくなります。

複数のリースバック会社を比較する

リースバックの条件などはリースバック会社によって異なります。そのため1社だけに相談するのではなく、複数社の話を聞いて、自分の条件に合うリースバック会社を見つけましょう。

利用する家賃保証会社もリースバック会社によって異なります。そのためリースバック会社が違うと、問題なく家賃保証会社の審査が通る可能性もあります。特に対処することなく、リースバックを利用できるかもしれません。

一括問い合わせできるリースバック比較PROを利用する

複数のリースバック会社に問い合わせるときは、「リースバック比較PRO」の利用がおすすめです。必要な情報を入力するだけで、リースバックする建物に対応するリースバック会社へ問い合わせられます。一度入力するだけで済むため、リースバック会社を見つけて1社ずつ問い合わせるより、大幅に手間を省くことが可能です。

一括問い合わせをするときには、依頼する人の住所や連絡のほか、リースバックする不動産の情報(土地や建物の面積など)を入力する必要があります。あらかじめ登記事項証明書(登記簿謄本)などを用意しておくと、入力をスムーズに進められます。

1社にだけの相談は禁物です!複数のリースバック会社を比較してください!

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