持ち家を専門の事業者に売ってから、賃貸借契約を結ぶことで同じ家に住み続けられるというリースバック。売却でまとまったお金を手元に置きつつ、以後は家賃を支払うだけなので、生活の資金繰りを改善する手段として注目されています。
しかし、もし万が一リースバックで賃貸となった家で、家賃を支払うことができなくなるとどうなってしまうのでしょうか。今回は、リースバックで家賃が支払えなくなった場合について解説していきます。
リースバックは、事業者によって提示家賃が違います。リースバック比較PROで手軽に事業者を比較してみましょう！
リースバックで家賃が払えなくなるケースとは
一般的な賃貸物件においては、リストラや事業の失敗、病気や事故などによって支払いができなくなることが多いでしょう。実は、リースバックでも同様のことがいえます。
リースバックでは、持ち家を売却する時点でまとまったお金を手にできます。もしリースバックの利用目的が相続対策、つまり、不動産を子どもや孫に残さないようにあらかじめ現金化することならば、売却代金は手元に残っているはずです。そのお金を月々の支払いに充てていけば、家賃が払えなくなりにくいでしょう。
しかし、リースバックの利用目的が厳しいローン返済の対策であったり教育費であったりする場合、手にしたお金を別の用途に使用しなくてはなりません。したがって、その先の家賃の支払いが月々の収入に依存すると、単に賃貸物件に住んでいることと同じ状態になるのです。
リースバックでは事前に家賃設定ができる？
リースバックで家賃が高いと、滞納リスクも高くなります。そこで押さえておきたいのが、リースバックの家賃設定についてです。実は、リースバックの家賃は、契約する事業者によってかなりの差がでることがあります。
リースバックの家賃はどう決まる？
リースバックは、買い手（事業者）からみれば不動産投資です。そのため、買取価格と利回りを用いて家賃が計算されます。
1カ月の家賃＝買取価格×期待利回り÷12カ月＋物件にかかる経費など
計算式に数字をいれてみれば分かるとおり、高く売れれば家賃が高くなり、安く売れれば家賃が安くなります。
また、上述の計算を用いない事業者も、もちろんあります。その場合は、諸条件をきちんと見る必要はありますが、買取価格が高く家賃が安い事業者を選ぶとよいはずです。逆に、買取価格が安く、賃料が高い事業者を選ぶと大きな損失となるので、いくつかの事業者に問い合わせて条件を比較すべきでしょう。
家賃を安く抑えるリースバックサービス
賃貸住宅に住む場合、家賃の割合を手取りの収入の25～30%に収めるのが理想です。家計の支出は各家庭によって異なるため一概には言えませんが、家賃の割合が増えるほど日常生活を送ることが難しくなります。
リースバック会社のなかには、家賃の負担を減らせる独自サービスを実施しているところがあります。家賃の支払いが心配であれば、利用を検討してみましょう。
家賃の負担を減らせる代表的なリースバックサービスは次のとおりです。
| サービス名 | サービス内容 | 会社名 |
|---|---|---|
| リースバックプラス⁺ | 最大1年間の家賃が無料 | 一建設株式会社 |
| あなぶきリースバックサービス | 売却時に1年分の賃料を一括支払 | 穴吹不動産流通株式会社 |
| あんばい（安住売却） | 最大2カ月の家賃が無料 | 株式会社インテリックス |
| あなぶきのリースバック | 家賃設定について相談できる | 穴吹興産株式会社 |
家賃の負担を減らす方法は、リースバックサービスによって異なります。家賃の負担を減らすにはどのような方法があるのか、利用前に確認しておきましょう。
リースバックプラス⁺（一建設株式会社）
一建設株式会社が提供するリースバックサービス「リースバックプラス⁺」では、リースバック後の家賃を最大1年間0円にできます。
リースバックプラス⁺のプランには、契約期間を1～5年間に設定する「定期プラン」、そして契約を更新しながら長い間住み続けられる「標準プラン」の2種類があります。このうち家賃を0円にできるのが「定期プラン」です。定期プランを契約する際、賃貸期間を1～5年の間で設定することで、対応する期間の家賃が0円になります。
さらに、「標準プラン」と「定期プラン」のどちらを契約しても、敷金を預けると家賃が最大50%減額される家賃減額制度が適用されます。敷金は、都合に応じていつでも引き出し可能ですが、敷金が変わると家賃も変動するため注意が必要です。
この2つのサービスを利用することで、リースバック後の家賃を抑えることができます。
あなぶきリースバックサービス（穴吹不動産流通株式会社）
穴吹不動産流通株式会社のリースバックサービス「あなぶきリースバックサービス」では、不動産を売却する際、1年間分の家賃を一括で支払います。賃貸住宅として住み始めるときには、1年分の家賃がすでに支払い済みになっているため、その期間は家賃のことを考えずに日常生活が送れます。
ただし、あなぶきリースバックサービスは住める期間は最長で1年です。契約の更新ができないため、賃貸住宅として住む期間が1年以内であれば利用を検討しましょう。
あなぶきリースバックサービスについての詳細は関連記事をご確認ください。
あんばい（株式会社インテリックス）
株式会社インテリックスが提供するリースバックサービス「あんばい」では、フリーレント期間として最大2カ月の家賃が無料になります。
不動産の売却では、売買契約を結んでから引き渡しまでの間に引っ越しを済ませる必要があります。しかし、住み替え先の契約や引っ越しの荷造りなどに時間がかかり、慌ただしくなるケースも少なくありません。あんばいであれば、契約期間の途中で解約をしても違約金などは発生しないため、フリーレントを利用して住み替え先の契約や引っ越しの時間を確保できます。
また、あんばいでは2年間の定期借家契約を結びますが、契約期間終了後は回数制限なしで更新が可能です。そのため、賃貸住宅として長期間住み続ける場合も、最初の2カ月間は支出を抑えられます。
あんばいについての詳細は関連記事をご確認ください。
あなぶきのリースバック（穴吹興産株式会社）
穴吹興産株式会社のリースバックサービス「あなぶきのリースバック」では、リースバック契約をする際、家賃設定について柔軟な対応が可能です。
リースバックの家賃は、不動産の売却価格を基準にして設定されるケースが多いため、売却価格が高いほど家賃も上がります。しかし、あなぶきのリースバックでは、マンションの賃貸事例や近隣相場を元に算出するため、負担にならないように調整することが可能になるのです。
また、あなぶきのリースバックの賃貸借契約は普通借家契約になり、退去の意思がない限り契約が更新されるため、賃貸住宅として長期間住み続けるのに適しています。
ただし、あなぶきのリースバックは、対象となる不動産がマンションのみです。さらに、40m2以上、築10年以上、RC・SRC造りであることが条件になっています。利用できる不動産は限られていますが、不動産が条件にあう場合は利用を検討してみましょう。
リースバックで家賃が払えなくなったら、即退去になる？
家賃滞納は短期間であっても問題ですが、家賃を滞納しても、すぐに強制退去になるわけではありません。家賃の払い忘れや傷病によって支払い手続きができないケースもあるので、一定期間の猶予が設けられています。
契約解除の目安となるのは3カ月の家賃滞納
リースバック利用後に交わす賃貸借契約においては、借地借家法で契約解除事由が定められています。家賃の滞納期間に関する契約解除事由についてもいろいろと解釈があるのですが、結論として、約3カ月の家賃滞納が契約解除に値すると判断されることが多いです。
ただし「◯カ月滞納したら契約解除できる」と厳密に定められているわけではありません。個別の事由で判断されるため、目安として押さえておくとよいでしょう。
また、通知などが来ても居座った場合、強制退去となるのは契約解除から約3カ月後、家賃滞納から数えて半年後になるのが一般的です。
家賃が払えなくなってから退去までの流れは？
契約解除に約3カ月、強制退去に約6カ月要することをふまえて、それまでに起こりうることを整理しておきましょう。具体的には、以下の順に手続きが進行します。
- 本人への督促
- 保証人への督促
- 契約解除通知
- 退去
管理会社などに家賃滞納が把握されると、すぐに本人への家賃支払督促が行われます。目安として1カ月以内には、電話やメール、手紙、来訪など、さまざまな形で連絡がきます。
それに応じなかった場合、次は保証人に対して家賃支払督促があります。連帯保証人を立てていればその人に通知がありますが、最近では保証会社を必須にしていることも多く、その場合は保証会社から支払いに関する連絡があります。
督促を放置、もしくは拒否すると契約解除通知が届きます。通知には契約解除に関することが書かれており、賃貸借契約の相手側（管理会社など）が差出人です。内容証明郵便という、郵便局がそのやり取りを公的に証明するかたちで届くので、後に裁判になった際などに正式な証拠として扱われます。約3カ月の家賃滞納で、ここまで話が進みます。
契約解除となれば、通常は自ら退去をすべきです。しかし、それでも退去を拒むなら、実力行使で退去を迫られます。ただし、管理会社目線にはなりますが、占拠する人を退去させることは容易ではないため、場合によっては半年以上も要することがあります。
リースバックで家賃が払えなくなった際の救済措置は？
家賃の支払いが困難になった場合、その事由によっては公的機関による救済措置の対象となる可能性があります。そのため、「家賃が払えないから退去になってしまう」と考える前に、援助を検討しましょう。
厚生労働省では、2022年12月末まで新型コロナウィルスによる生活困窮に対処する目的で「住居確保給付金」を支給しています。ほかにも各自治体や国の制度で使える措置がある可能性があるため、家賃が払えないかもと、早い段階から悲観することはないのかもしれません。
家賃負担を減らすリースバック会社の選び方
リースバックでなく通常の賃貸の場合、2年ごとに更新をすることで住み続けられる普通借家契約よりも、期間の定めがある定期借家契約のほうが相場よりも賃料が安い傾向があります。借り手がつかない可能性をへらすために貸主が工夫をしているためです。
しかし、リースバックにおいては定期借家契約のほうが安くなるとはいい切れません。理由の一つは、前述の家賃設定の仕方にあります。買取価格をもとに家賃が算出されるため、借り手の印象を意識する必要がないからです。
もう一つの理由は、そもそもリースバックを提供している事業者は「再契約が可能な定期借家契約」としているところが多く、その年数などにも違いがあることから、単純に比較をすることが難しいためです。
そのため、事業者の提示条件を比較する際は、家賃の高い安いで借家契約を選ぶのではなく、住み続ける意思があれば普通借家契約もしくはほぼ確実に再契約できる定期借家契約、住み替える意思があれば再契約不可の定期借家契約を選択するとメリットがあるでしょう。
リースバックはサービス内容を比べるのが大事
リースバックは提供する会社によって、条件やサービス内容に違いがあります。そのため、どのリースバック会社と契約するのか、よく検討することが大切です。できるだけ複数のリースバック会社と相談して、期待するサービスを受けられる会社を探しましょう。
リースバック会社に相談するときは、「リースバック比較PRO」がおすすめです。自宅の情報や連絡先などを入力するだけで、まとめて複数のリースバック会社に問い合わせられます。あとは家賃の金額が相談できるリースバック会社を見つけて、気に入った会社と契約するだけです。まずはリースバック比較PROで、複数のリースバック会社と相談してみましょう。
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