リースバックで退去するタイミング|賃貸借契約の更新と強制退去の可能性

契約書類

リースバックとは自宅を売却しても、賃料を払うことで住み続けられる不動産取引です。しかし「強制退去」となってしまうケースもあります。どういったケースだと、強制退去になってしまうのでしょうか。

まずはリースバックについて理解しましょう!

リースバックとは?

リースバックの賃貸はいつでも退去できる?

リースバックで売却した自宅に住んでいる場合も、契約の期間満了前に退去できるのが一般的です。リースバック会社と結んでいる賃貸借契約の内容にもよりますが、契約で期間が定められていたとしても、借主から契約解除することができます。

リースバックの賃貸借契約

リースバックで交わす賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらの契約でもリース料(家賃)を払えば、売却した自宅にそのまま住むことができるのは同じです。それぞれの契約の違いについて解説します。

普通借家契約

普通借家契約は賃貸住宅を借りるときに交わす、一般的な賃貸借契約です。契約期間(2年が多い)は定められていますが、普通借家契約であれば借主はいつでも自由に解約して退去できます。逆に貸主は正当な理由なしに、借主を退去させることはできません。契約の更新も正当な理由なしに断ることはできないため、自動的に更新されます。

つまり普通借家契約は、基本的に自宅から強制退去させられたり契約更新を拒否されたりすることのない、自分の希望するタイミングで退去できる契約です。

普通借家契約の退去

普通借家契約の退去

定期借家契約

定期借家契約は更新のない賃貸借契約で、定めた期間になったら契約終了となります。リースバックでは定期借家契約を結ぶことが多いようです。リースバックで定期借家契約を交わす場合は、中途解約の条項を記載するのが一般的で、契約期間中であっても解約して退去することができます

契約終了後も住み続けたい場合はリースバック会社と相談して、合意が得られた場合に再契約が可能になります。

定期借家契約の退去

定期借家契約の退去

リースバック契約の詳しい解説はこちらの記事で確認してください。

リースバックはいつまで住み続けられる?

リースバックで住み続けられる期間は、賃貸借契約の内容次第です。普通借家契約であれば借主の意思で契約更新ができるため、いつまでも住み続けられます。定期借家契約の場合は、契約書で定めた期間まで住み続けることができます。

定期借家契約で契約終了後も住み続けたい場合は、リースバック会社の合意を得た上で再契約が必要になります。リースバック会社によっては再契約不可となっていますので、長く住み続ける予定であれば、普通借家契約を選択できる、または再契約に関する特約のあるリースバック会社を選びましょう。

ちなみに、急に退去をしたとしても、リースバック会社が著しく損をすることはほとんどないようです。賃貸収入がなくなってもリースバック会社は、購入した家を第三者に売却したり、買い戻しを受けたりして収益が得られるためです。自分の退去でリースバック会社に迷惑をかけるかもしれない、と心配する必要はありません。

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リースバックで強制退去させられるケース

リースバックでは、強制退去されられることがあります。どういったことをすると強制的に退去させられるのか解説します。

リースバック契約に違反したケース

強制退去のもっとも大きな理由は、契約違反です。典型的な契約違反には、家賃の滞納があります。しかし家賃を滞納したとしても、すぐに強制退去させられることはありません。家賃滞納による強制退去は、次のような流れが一般的です。

  1. 滞納翌日~1カ月以内:本人へ電話連絡、督促状の送付
  2. 1~2カ月後:連帯保証人への電話連絡、訪問での催促、内容証明郵便での書面通知
  3. 3~6カ月後:契約解除通知、裁判所へ請求の申立て
  4. 6カ月後以降:強制執行手続き、裁判所による強制退去

契約解除の前に家賃と延滞違約金を支払った場合は、継続契約書が交わされ、同じ家に住み続けることができます。

また、家賃滞納の解消が見込まれてリースバック会社が承諾した場合も強制退去せずに済む可能性があります。ただし、「次に滞納をした場合は即座に明け渡す」などの約束することがあるため、二度と滞納しないよう心掛ける必要があります。

賃貸借契約の更新ができないケース

リースバック会社の都合で、賃貸借契約の更新や再契約ができず、強制退去となることがあります。

定期借家契約で再契約の特約を付けていない場合は、借主が再契約の意思表示をしても、リースバック会社(貸主)の都合で再契約を拒絶される可能性があります。再契約できなかった場合は、住み続けられないため退去することになります。

リースバックの退去時は「原状回復」が必要?

賃貸物件を退去する際は、住み始めたときと同じ状態に戻す「原状回復」が原則です。リースバックでの退去について紹介します。

リースバックでも敷金は支払う

契約するリースバック会社にもよりますが、リースバックでも敷金を払うことが多いです。通常の賃貸住宅では、原状回復などの費用として入居するときに敷金の支払いがありますが、同様にリースバックでも敷金を支払います。

原状回復の費用はかからない

原則として、リースバックでは原状回復の費用がかかりません。入居時の状態を明確にしにくいほか、退去後に取り壊したりリノベーションしたりすることが多いため、原状回復を必要としないことが理由のひとつです。そのため、敷金を預けていても、全額返還されることが多いです。

リースバックで失敗しないためには、契約内容の確認が重要です。各リースバック会社にはそれぞれ独自の強みがあり、どの会社が自分に最適なのか見きわめるには、複数の会社を比較して検討する必要があります。

まずは一括問い合わせを利用して、複数の会社に相談してみましょう。

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