リースバックで退去するタイミング｜賃貸借契約の更新と強制退去の可能性

リースバックとは自宅を売却しても、賃料を払うことで住み続けられる不動産取引です。しかし「強制退去」となってしまうケースもあります。どういったケースだと、強制退去になってしまうのでしょうか。

リースバックで退去はいつでもできるのか

契約の内容次第で、売却した自宅に住み続けることができるリースバック。しかし、住み続けるためにリースバックを利用した人でも、時間の経過によって自身の意思で退去したいと思うことがあるかもしれません。

リースバックの契約では、自分のタイミングで退去することはできるのでしょうか。

リースバックの退去と賃貸借契約

リースバックは、リースバック会社などに自宅を売却し売却後に賃貸借契約を結ぶことで、その家に住み続けられるという仕組みのサービスです。

リースバックの退去時期は賃貸借契約の内容次第となります。原則として、賃貸借契約の更新を行えば引き続きリース料（家賃）を支払うことで住み続けられ、更新しなければ退去となります。

賃貸借契約の更新または再契約は、賃貸借契約の種類によって異なります。賃貸借契約の代表的なものとして、普通借家契約と定期借家契約の二種類があります。違いを紹介します。

• 普通借家契約

普通借家契約は借地借家法上、賃貸人による更新拒絶に正当事由が必要とされ、正当事由を伴った更新拒絶がなければ自動的に更新される契約です。借主の立場が重要視されており、貸主は簡単に更新の拒絶ができないようになっています。

つまり、自宅から強制退去されるケースは少なく、また、自身の希望するタイミングで退去することができる契約です。

• 定期借家契約

定期借家契約は借地借家法の更新に関する規定が排除された契約です。定期借家契約では期間満了で賃貸借契約が終了します。自動的には更新されません。

リースバック会社はこの定期借家契約を結ぶことが多いようです。一定期間を定めてリースバック会社と契約し、期限がきたら退去か再契約かを選択します。

関連記事：リースバック契約の詳しい説明はこちらで確認しましょう

いつまで住める？リースバックの居住可能期間と賃貸借契約

リースバックはいつまで退去せずに住み続けられる？

先述のように、リースバックの退去は賃貸借契約の内容次第です。

リースバックを提供する会社によっては、会社によっては再契約不可としていることがあります。もし住み続けることを想定しているのであれば、普通借家契約を選択するか、もしくは更新に関する特約があるか確認しておくといいでしょう。

ちなみに、急な退去によりリースバック会社が著しく損をするケースはほとんどないようです。なぜなら、第三者に家を売却したとき、もしくは買戻しを受けたときに収益を得られるという理由があるからです。したがって、自身の退去で迷惑をかけるのではないかと心配する必要はないでしょう。

リースバックで強制退去させられるケース

基本的には住み続けられることがリースバックの強みですが、場合によっては強制退去させられることがあります。強制退去させられるケースについてみていきましょう。

リースバック契約に違反した場合

契約違反があれば、強制退去させられることがあります。家賃の滞納などが契約違反の典型例です。

しかし、家賃滞納をした場合でもすぐに強制退去となることはありません。強制退去までは以下のような流れが一般的です。

1. 滞納翌日~1か月以内：本人へ電話連絡、督促状の送付
2. 1~2か月後：連帯保証人への電話連絡、訪問での催促、内容証明郵便での書面通知
3. 3~6か月後：契約解除通知、裁判所へ請求の申立て
4. 6か月後以降：強制執行手続き、裁判所による強制退去

契約解除が成立する前に家賃と延滞違約金を支払った場合は、継続契約書が取り交わされ、同じ家に住み続けることができます。

また、家賃滞納の解消が見込まれるとリースバックの提供会社が承諾した場合も強制退去せずに済む可能性があります。ただし、「次に滞納をした場合は即座に明け渡す」などと約束することがあるため、二度と滞納しないよう心掛ける必要があります。

賃貸借契約の更新ができない場合

リースバックを提供する会社の都合で、賃貸借契約の更新ができない場合もあります。

定期借家契約で且つ更新の特約を付けていない場合は、借主が契約更新の意思表示をしても、リースバックの提供会社（貸主）の都合で契約更新の拒絶や解約ができる可能性があります。

リースバックの退去時は「原状回復」が必要？

賃貸物件を退去する際は、住み始めたときと同じ状態に戻すことが原則です。リースバックでも同じことがいえるのでしょうか。

敷金は支払う

通常の賃貸物件の場合、敷金は原状回復をはじめ退去時の費用として清算される費用です。

事業者によって異なりますが、リースバックの場合も契約時に敷金を支払うこと多いようです。

原状回復費用はかからない

原則として、リースバックでは原状回復費用がかかりません。入居時の状態が明確にしづらいことや、退去後に取り壊したりリノベーションしたりすることが多いため、原状回復が不要であることが理由のひとつといわれています。

敷金を預けていても、全額返還されることが多いと覚えておくとよいでしょう。

リースバックで失敗しないためには、契約内容の確認が重要です。各リースバック会社にはそれぞれ独自の強みがあり、どの会社が自分にとって最適かを見極めるためには複数の会社を比較して検討する必要があります。

まずは複数の会社に相談してみましょう。