いつまで住める?リースバックの居住可能期間と賃貸借契約

カレンダーの上にある家の模型とペン

リースバックは、自宅に住み続けながら家を売却して資金を確保できるサービスです。しかし、サービス内容をよく読むと、「契約期間は3年」「再契約したら住み続けられる」など、期間の定めがあるようなことが書かれていることがあります。

今回は、リースバックで住み続けられる期間について解説します。

リースバックしたらいつまで住める?

リースバックのメリットは、自宅を売却した後も賃貸借契約によってその家に住み続けられることです。しかし、賃貸借契約で住むことになれば、契約はいつまで継続できるか、契約終了後に退去させられることはないのか気になるところです。まずは、リースバックにおける賃貸借契約について解説します。

再契約か更新か

リースバック提供会社によって、賃貸借契約の内容が違います。

各社のサービス内容を調べてみると、定期借家契約でリースバックを提供する会社が多いことがわかります。定期借家契約とは、期間に定めがある借家契約のことを指し、元々は一時的に使用しない住宅を有効活用するために作られたものです。

期限に達したら契約は終了しますが、必ずしも退去しなくてはならないわけではありません。貸主と借主の間で合意があれば「再契約」という形で住み続けることも可能です。

一方で、いくつかのリースバック会社は普通借家契約でリースバックを提供していることもあります。普通借家契約は、継続の意思を示すだけで更新ができる契約です。貸主が一方的に解約したり更新を拒否したりできないため、借主がある程度保護されていることが特徴です。

リースバックで押さえておきたい借地借家法

リースバックによる売買契約が締結され決済されれば、所有権移転が完了します。つまり所有権は買主の物になっているということです。残された権利は、あらかじめ取り決められている「定期借家契約」または「普通借家契約」を締結して、所有権移転前の家屋に住み続けられるということです。

しかし、借地借家法の基本的な理解をしていなければ、思わぬ不利益を受ける可能性もあります。そこで簡単に、借地借家法で覚えておきたい法条文の代表的なものを紹介します。

  1. 1年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのないものとして取り扱います(借地借家法29条1項)
  2. 契約期間の定めのない建物賃貸借の場合にはいつでも解約申し入れをすることができ、賃貸人(貸し人)からの申し出は6か月後(借地借家法27条1項)賃借人(借り人)からの申し入れなら3か月後に契約が終了します。
  3. 賃貸人からの解約申し出には、正当事由が必要とされます。正当事由のない解約申しれであれば契約は終了しません。
    正当事由の判断には諸説あり、裁判判例も多岐に渡ることから、一概には言いにくいのが現状です。着眼点としては、賃貸人である大家側が賃貸借契約の目的である土地建物を利用する事情(賃貸人有利の正当事由)と、入居者である賃借人側の土地建物を利用する事情(賃借人有利の正当事由)の比較が行われるということです。
    つまり、居住建物という賃借人(入居者)の生活基盤を失わせるだけの必要性がなければ、賃貸人(大家)有利の正当事由が認められないということです。
  4. 契約期間の上限については定められていません。当事者間の合意により、20年間などの長期間を定めた契約を締結することも可能です。

目安としては、3年か

定期借家契約を提供しているリースバック会社の場合、ホームページなどに目安となる契約期間を公開しています。3年や5年としている会社もあれば、具体的な記載はせずに長期可、としている会社もあります。

先述したように、借地借家法には1年未満の契約期間を定めてはならない(定期借家契約を除く – 借地借家法38条)以外には契約期間に関する定めがありません。このことから、当事者間の合意により期間が決定されます。リースバック契約に関するトラブルは、契約期間や賃料に関することが多いことからも、リースバック会社の言い分を鵜呑みにせず、あらかじめ確認をして納得をしてから契約を行いたいものです。

また、契約更新についても多くの会社は「再契約できます」と記載していますが、将来的にはどうなるかわかりません。したがって、契約期間については慎重に確認しておきましょう。

退去させられることもある?

普通借家契約など、更新することで住み続けられる契約であっても、強制的に退去させられる可能性もあります。詳しくは、下記を参考にしてください。

関連記事:
強制退去の可能性は?リースバックと退去の関係について解説

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買い戻しできる期間は?

リースバックでは、将来的に売却した自宅を買い戻すことができるという特徴もあります。しかし、いつまでも買い戻すことができるのでしょうか。

契約によって違う

先述の賃貸借契約と同様に、買い戻しの契約もリースバック会社によって違います。

買い戻しに関しては、賃貸借契約の時に価格や買い戻し期間に関して取り決めをすることが一般的です。予定通りに買い戻すことができるかどうかは、会社ごとに違うため、都度の確認が必要です。

リースバック会社は利益を上げることを目的に契約を行います。将来における買い戻し金額の決定方法や、賃料の妥当性など契約締結後、不利益にならないように細かく確認を行ってからリースバック契約を行うようにしたいものです。

期間について書面化されているか

リースバックに限ったことではありませんが、契約は書面化されていることが重要です。「言った」「言わない」という言質に関するトラブルは多くありますが、どれも裁判においては証拠になりません

リースバックについてはまだまだ新しいサービスのため、予期せぬトラブルが起こる可能性もあります。トラブルを防ぐ意味でも、契約書の確認は怠らないようにしましょう。

リースバックを依頼する会社選びで失敗しないためには、各社のサービスを比較することが大切です。比べることで違いがわかります。ご自身の希望にもっとも合った会社を比較して選ぶようにしましょう。

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