リースバックの家賃相場は？賃料計算に必要な利回り計算についても解説

リースバックを利用するなら、少しでも高く買い取ってもらって、少しでも安く借りたいところです。今回は、リースバックにおける家賃相場について解説します。

リースバックにおける家賃相場

はじめに押さえておきたいのは、リースバックの賃料がどのように決められるかです。リースバックの家賃設定は、会社によって基準が異なります。ここでは、一般的な基準の一つをご紹介します。

一般的なリースバック家賃の計算式

買取価格の一定割合を12ヶ月で割った金額を、リースバックの家賃にする方法です。

10％ならば、計算は以下のようになります。

毎月の家賃（賃料）＝買取価格 × 10％（年率）÷12ヶ月

ここからわかるのは、買取価格が高ければ家賃も高くなるということです。

一戸建てが、1,000万円で売れた場合と1,200万円で売れた場合で比較してみましょう。

1,000万円 × 10％（年率）÷12ヶ月 = 8.3万円
1,200万円 × 10％（年率）÷12ヶ月 = 10万円

簡略化するため諸費用などは考慮していませんが、計算はこのようになります。

なお、リースバックが比較的新しいサービスであることから、同じ基準で家賃を計算していても会社によって違いがあることには注意しましょう。

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周辺の家賃相場との関係は？

リースバックでは、周辺の家賃相場とは関係なく家賃が設定されます。その理由は次のようになります。

通常、家賃は「これくらいの金額なら入居者がありそう」というように市場を考慮して設定します。しかし、リースバックではすでに入居者が決まっているので家賃相場を考えることがありません。そのため相場から家賃を決めるのではなく、あくまで先述のような買取価格の計算から家賃が決められます。

ただし、家を売却する場合は市場価格が考慮されます。詳しくは後述します。

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リースバック家賃と利回り

家賃の決め方について、売買価格に約10%を乗じて計算する方法をご紹介しました。この割合は期待利回りと呼ばれます。リースバック会社や投資家からみたら、リースバックを提供するかどうかの判断基準としてこの期待利回りが重要になります。詳しくみていきしょう。

投資家からみたリースバック家賃相場

利回りとは、「物件の価格に対してどのくらい収益を得られたか」を指します。そして、利回りがこれくらいになればいい、というのが期待利回りです。

リースバックでは一般的に、この期待利回りから家賃が設定されます。つまり前述の年率10％に設定しているなら投資家は10年で投資額を回収する見込みであると考えることも可能です。

しかし、投資物件として評価していることがわかっても、ご自身で売却額や家賃の設定が妥当かどうか判断するのは簡単ではありません。リースバックを利用するときは複数のリースバック会社から賃料の見積もりをもらって、比較することで相場を確認しましょう。

リースバックの売却相場

リースバックでは、通常の売却相場よりも売却金額が安くなる傾向があります。売却金額が安ければそれだけ家賃が安くなるというメリットはありますが、なぜ安くなるのか、ご紹介します。

リースバックでは相場よりも安くなる

買取物件には、不動産価値の低下や家賃滞納のリスクがあります。それに加えて、リースバックでは買い取った物件を自由に売却できなくなります。リースバック会社は、これら様々な要因から、各社ごとに異なる基準で査定金額を決定します。

これらの条件を勘案した結果として、リースバックでは通常の買取よりも金額が20％以上安くなることがあります。

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築年数と不動産価格

一般的に、築年数が浅い物件の方が築古の物件よりも高い金額で査定されます。リースバックでも同様に古い物件は安い金額で査定されます。

しかしリースバックの売却査定では、値下がりリスクがどれくらいあるかという点も見られます。値下がりリスクの低い古い物件ならば、将来にリースバック会社が売却する際に値下がりしている額が小さくなります。そのため、リースバックでは築年数の経過した物件は、それだけ売却価格の面で有利な点があるということです。