自宅を売却して賃貸に住むときの注意点｜リースバックを活用する方法も

マンションや戸建てを購入したあと、ライフスタイルの変化から自宅を売却して賃貸住宅への住み替えを検討することがあります。

しかし、自宅の売却に時間がかかるなど、思うように進まないことも少なくありません。持ち家から賃貸住宅への住み替えをスムーズに行うには、どのようにすればよいのでしょうか。

持ち家から賃貸住宅に住み替えるには

持ち家から賃貸住宅への住み替えには、自宅を売却して賃貸住宅に引っ越す必要があります。しかし、その間にはいくつもの手順が必要で、進め方やタイミングによっては金銭的な負担が増えるおそれもあるため確認しておきましょう。

持ち家から賃貸住宅へ住み替える手順

所有するマンションや戸建てから賃貸住宅へ住み替えるときの手順は、次のとおりです。

1.不動産会社と媒介契約を結ぶ

持ち家から賃貸住宅への住み替えは、自宅を売却するために不動産会社と媒介契約を結ぶところから始めます。媒介契約は、不動産の売買に関する宣伝や営業活動、手続きを不動産会社に依頼する契約のことです。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。次のような違いがありますので、よく検討して選びましょう。

不動産会社を介さずに自宅を個人間で売買することも可能ですが、契約や金銭に関するトラブルも多いため、媒介契約をして不動産会社に依頼したほうが安心です。

【家を売る方法】不動産売却の種類や手順を解説。かかる費用や税金は？

不動産を売却するにあたって、次のようなお悩みはありませんか。 具体的に何から始めていいか……

2.不動産会社が買主を探す

不動産会社は媒介契約を結ぶと自宅の買主を探すための宣伝活動を行います。宣伝活動をしてすぐに買主が見つかることもあれば、いつまで経っても見つからないこともあります。

売買の進捗状況については、不動産会社から定期的に提出される営業活動報告書で確認できます。買主を探している間も住宅ローンの返済や固定資産税などの支払いが続くため、早く売りたい場合は売値を下げるなど条件の変更が必要な場合もあります。

3.内覧に対応する

自宅の売却で欠かせないのが内覧です。内覧とは購入希望者に自宅を見てもらうことで、ハウスクリーニングをするなど、よい印象を持ってもらえるようにしましょう。内覧に立ち会うときは、間取りや設備の説明などを求められたらきちんと答えられるようにしてください。

内覧は急に予約が入ることもあります。自宅に住みながら売却を進める場合、いつ内覧がきてもいいように、部屋の整理整頓などできる限りの準備をしておきましょう。

4.買主と売買契約を結ぶ

自宅の内覧や価格や引き渡しなどの条件が確定して、買主が決まったら売買契約を結びます。手続きは、不動産会社が行います。手続きには、下記書類の用意が必要です。

• 土地、建物登記済証
• 実印
• 印鑑証明
• 本人確認書類
• 登記済証または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書

売買契約に参加できないときは代理人に委任できる

売買契約に自宅の所有者が参加できない場合は、次の書類があれば代理人による手続きが可能です。

• 所有者の委任状
• 所有者の印鑑証明書
• 所有者の本人確認書類
• 代理人の印鑑証明書と実印
• 代理人の本人確認書類

代理人は、物件の所有者からの委任があれば、基本的に誰でもなれます。

5.住み替え先の賃貸住宅を探す

買主と売買契約を結んだら、住み替え先の賃貸住宅を探します。
物件探しは早い段階で始めても問題ありませんが、よい物件が見つかっても契約するまでの間に別の入居者が決まることもあります。

物件探しは不動産会社を何件も回ったり、内覧をしたりと思ったよりも時間がかかるため、売買契約を結んだあとに集中して探すほうがよいでしょう。

6.不動産会社と賃貸借契約を結ぶ

住み替え先の賃貸住宅が決まったら、不動産会社と賃貸借契約を結びます。
契約時には、入居可能日が自宅の引き渡し日の前日より前になっていることを確認してください。入居可能日が自宅の引き渡し日以降になっていると、引き渡しに間に合わず、違約金が発生するおそれがあります。

7.住み替え先へ引っ越す

賃貸住宅への引っ越しは、引き渡しの前日までに完了する必要があります。
引き渡し期日までに引っ越しが完了しておらず、買主への引き渡しができない状態だと違約金が発生するおそれがあります。

8.買主に自宅を引き渡す

売買契約を結んだあとは決済の確認、登記の手続きを経て買主へ自宅を引き渡します。
売買契約から引き渡しまでの期間は1.5カ月～3カ月ほどです。

住み替えのタイミングに合わせて自宅が売れるとは限らない

不動産会社が自宅の買主を探すために動いてくれても、駅近や築浅など誰もが欲しくなるような物件でなければ、スムーズな自宅の売却は難しいでしょう。

だからといって自宅を売却しないまま賃貸物件へ引っ越してしまうと、家賃と住宅ローンを二重に支払うことになり、家計を圧迫します。

家賃と住宅ローンの支払期間ができるだけ被らないのが、理想的な賃貸への住み替えです。

このような問題を解決するのが、リースバックです。

リースバックを活用すれば、自宅を売却して住宅ローンを完済できるほか、住み替え先が見つかるまで賃貸住宅としてそのまま住み続けられるので、自宅の売却に合わせて賃貸借契約を結ぶ必要がありません。

リースバックの仕組み

リースバックとは、持ち家をリースバック会社に売却して賃貸物件として住み続けられるサービスです。

自宅の買主はリースバック会社になるため、一般的な不動産売却と異なり、すぐに自宅を売却できます。また、リースバック会社と賃貸借契約を結んでそのまま自宅に住み続けられるため、すぐに引っ越す必要がありません。条件に合う賃貸物件を、自宅に住みながらじっくりと探すことが可能です。

リースバックのサービス内容については、関連記事を参考にしてください。

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リースバックを利用して賃貸住宅に引っ越す手順

リースバックで自宅を売却して賃貸住宅に住み替える手順は次のとおりです。

1. リースバック会社に相談をして自宅の査定を行う
2. 自宅の調査が行われて売却価格と家賃を提示される
3. 売買契約と賃貸借契約をリースバック会社と結ぶ
4. 住み替え先の賃貸住宅を契約する
5. 賃貸住宅へ引っ越して住み替えが完了する

一般的な不動産売買では、自宅の売買契約を結んでから引き渡し日の前日までに住み替え先に引っ越す必要があります。一方、リースバックでは、自宅を売却したあとも、条件に合う賃貸住宅が見つかるまでは自宅に住み続けられるため、売却のタイミングで無理に引っ越す必要がありません。

リースバックの注意点

持ち家から住み替えでリースバックを利用する場合は、次のことに注意してください。

• 売却価格が通常の不動産売買よりも低くなりやすい
• 売却後の家賃が周辺地域の家賃相場よりも高くなりやすい
• 住める期間が契約で決まっているケースがある
• 住宅ローンを完済できないとリースバックを利用できない

短期間で自宅を売却できるからといってリースバックを利用すると、売却価格が安く、思ったほどお金を手にできないことがあります。

また、リースバック後の家賃は周辺の相場よりも高いため、長く住み続けると金銭的な負担が重くなるおそれがあります。

住宅ローンを完済する必要があるため、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合はリースバックを利用できません。
リースバックの注意点については関連記事をご覧ください。

リースバックの家賃相場は？賃料計算に必要な利回り計算についても解説

リースバックを利用するなら、少しでも高く買い取ってもらって、少しでも安く借りたいところで……

リースバックは複数社を比較することが重要

リースバックを利用して自宅を売却する場合、依頼するリースバック会社によって、売却価格や家賃などの条件が異なります。少しでもよい条件で自宅を売却するなら、複数のリースバック会社を比較しましょう。

しかし複数のリースバック会社に問い合わせるのは、とても手間がかかります。なるべく手間をかけずに複数のリースバック会社を比較するなら「リースバック比較プロ」の一括問い合わせサービスを利用しましょう。

自宅の情報を一度入力するだけで、複数のリースバック会社に問い合わせることができます。

一括査定を利用するときは、自宅の住所、建物の種類、建物（専有）面積、土地面積、築年がわかる登記事項証明書や登記簿謄本などの資料を用意しておくとスムーズに入力できます。