住宅ローン返済難はリースバックで解決できるか

住宅イメージ

リースバックは、借金をせずに資金調達できる手段として注目されています。借金ではないため手にしたお金の使いみちが自由なこともリースバックの魅力ですが、住宅ローンを返済し終わっていない家でもリースバックは活用できるのでしょうか。また、住宅ローンの返済が苦しい場合の解決策としてリースバックは使えるのでしょうか。

住宅ローン残債があってもリースバックは使えるか

まずは住宅ローン残債のある自宅をリースバックできるかどうか、確認しましょう。

リースバックの利用条件

前提として、リースバックの利用には2つの条件があります。

ひとつは名義人の同意があること。リースバックでは、売却した後も同じ家に住み続けるとはいえ、不動産の所有権を手放すことになります。そのため、売却することへの名義人全員の同意が必要です。
もうひとつは、利用する人に安定収入があることです。リースバックでは自宅を売却した後に賃貸契約を交わして賃料(リース料)を支払っていくため、年金や給与など毎月一定の収入がある必要があります。

ご覧の通り、利用の条件のなかに住宅ローンに関する規定はありません。

しかし、そもそも家を売るためには、住宅ローンの完済が必要です。なぜなら、住宅ローン返済中の家には抵当権(銀行などの債権者が、ローン返済されなかったときに備えて家を担保とする権利)が設定されているからです。ただ、住宅ローン返済中であっても、家を売って手にしたお金で返済ができるなら、売却することができます。

つまり、家の売却ができる状態であれば、基本的にはリースバックを利用できるということです。

オーバーローンのときはリースバックできない?

問題は、“家を売った代金よりも住宅ローン残債が大きい場合”です。

この状態のことを、オーバーローンといいます。

例えば、住宅ローン残債が2,000万円の物件の売却価値が1,500万円しかない場合がオーバーローンに該当します。

原則として、オーバーローン状態で且つ自己資金などで差額を補填できないならば、家を売ることはできません。つまり、リースバックも利用できません。しかし、オーバーローン状態でも「任意売却」という方法を使えば、家を売却できるかもしれません。詳しくは後述します。

住宅ローン残高よりも高く売るためには?

オーバーローンかどうかは、リースバック業者や不動産会社に相談して家の査定をしてもらうまで分かりません。まずは専門の事業者に相談して、金額を確認しましょう。

この場合の査定で大切なのは、少しでも高く買い取ってくれる会社を探すことです。

リースバックはまだまだ新しい仕組みのため、会社によって買取金額が大きく異なることがあります。場合によっては、悪質な事業者が安い金額で買い叩くケースもあります。そのなかで、高く買い取ってくれる会社をみつけることは簡単ではありません。

そこで、当サイト(リースバック比較プロ)が役に立ちます。リースバック比較プロを使えば、手間をかけずに複数の会社を比較できます。いくつかの会社が提示する査定結果を見比べれば、相場を知らずに安すぎる金額で手放してしまうこともありません。

無料で使えるので、一度試してみてはいかがでしょうか?

住宅ローン返済が厳しい方にはリースバックがおすすめ。比較するためにも複数社に問い合わせてみましょう。

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住宅ローン残債と任意売却によるリースバック

オーバーローン状態の不動産を売却する手段のひとつが、任意売却です。任意売却とリースバックは併用ができることもあるので、ご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、特定の条件下で銀行などの債権者の了承を得て不動産を売却することを指します。

特定の条件というのは主に以下の2つです。

  • 住宅ローンを滞納している状態
  • オーバーローン状態

基本的には、これらの状態が続くことで物件が競売にかけられると、銀行が回収できる債権の額が小さくなってしまいます。そのため、任意売却によって少しでも高値で家を売ることができれば、銀行にとっても売主にとってもメリットがあります。

関連記事:
住宅ローンが払えない場合の、競売のリスクと「リースバック」という解決策

任意売却とリースバック

任意売却によるリースバックでは、銀行が、リースバック事業者の提示する金額に納得しなければ取引が成立しません。

そのため、リースバック事業者や第三者により調整がなければ、成立させることが難しい場合もあります。なお、銀行によっては、リースバックを認めていないというケースもあります。住宅ローンの借入先に確認しておきましょう。

◯任意売却によるリースバックのイメージ
任意売却によるリースバックの相関図

このような調整も含めて、いくつかのリースバック事業者に、任意売却でのリースバックが対応可能かどうか問い合わせてみましょう。

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