自宅の売却後も住み続けられる「リースバック」とは|仕組みと利用方法

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手に持った家の模型

リースバックは自宅の売却後も住み続けられる方法です。自宅売却による資金調達と自宅に住み続けるという要望を同時に満たせます。

リースバックはまとまった額を調達できたり、生活環境が変わらなかったりとメリットがあります。一方で、デメリットもあるため利用するときはデメリットも把握したうえで検討しましょう。リースバックの仕組みやメリット、デメリット、利用方法などをわかりやすく解説します。

家を売ったあとも住めるリースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却すると同時にリースバック会社と賃貸契約を交わし、売却後は賃貸として家に住み続けられるサービスです。

まとまった資金が必要になったとき、持ち家のある人が資金を調達するには、自宅を売却する方法があります。しかし、一般的な不動産売却で自宅を売ってしまうと、自宅から退去して買主に引き渡さなければなりません。

高齢の家族や小学生の子どもがいる場合、引っ越しをすると子供の学区が変わってしまうおそれがあります。また、高齢の家族の健康に差しさわりがあるかもしれません。できるだけ自宅に住み続け、生活環境を変えたくないという要望に応えられるのがリースバックです。

リースバックであれば、自宅を売却したあとも賃貸物件として住み続けられるため、引っ越しの必要がありません。このようにリースバックは、「資金調達」「売却後も住み続けられる」というふたつの要望を同時に満たせる仕組みになっています。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックにはメリットだけでなくデメリットもあります。メリットだけでなくデメリットも確認してリースバックの利用を検討しましょう。

メリット

リースバックのメリットには、次の4つがあります。

  • まとまった資金を調達できる
  • 自宅売却後も住み続けられる
  • 不動産担保ローンより条件が厳しくない
  • 条件を満たせば自宅の買い戻しができる

リースバックを利用することで自宅の売却による、まとまった資金を調達できます。売却代金の用途に制限はないため、事業資金や介護費用、医療費、教育費など幅広い用途で使えます。

また、リースバックは売却後も自宅から退去する必要がないため、引っ越し費用は発生しません。子どもの学区や通勤事情、生活環境なども変わらないというメリットがあります。

自宅を使った資金調達方法には、不動産担保ローンという自宅を担保にして金融機関からお金を借りる方法があります。不動産担保ローンには利用条件があり、審査にパスしなければなりません。そのため、必ず利用できるという保証のない資金調達方法です。リースバックの資金調達は不動産売却なので、ローンのような厳しい条件や審査はありません。

また、リースバックは契約の際に買い戻しの契約を盛り込むことで、自宅の買い戻しも可能です。

デメリット

リースバックはメリットだけでなくデメリットもあるため、利用の際はよく検討する必要があります。デメリットとしては、次の3つがあります。

  • 一般的な不動産売却より価格が低い傾向にある
  • 自宅の売却後は家賃を払わなければならない
  • 売却後にずっと住み続けられるわけではない

リースバックによる自宅の売却価格は、市場の相場より1~3割低くなることも珍しくありません。自宅を購入したリースバック会社は、賃貸後に再販売するためにリフォームするなどのコストがかかるためです。再販売するためのコストぶんだけ、買い取る価格が安くなるのです。自宅の売却後は賃料を払い続けなければならないため、賃料による家計への負担もデメリットです。

リースバックの賃料は、売却したときの価格をもとに算出する点にも注意が必要です。売却額によっては周辺相場より賃料が高くなってしまい、家計への負担が重くなることもあります。

また、リースバックではずっと家に住み続けられるわけではなく、2~3年間住み続けられるという契約が一般的です。長く住み続けるには再契約が必要ですが、リースバック会社が拒否することもあります。

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リースバックを利用する条件

リースバックを利用するためには2つの条件があります。

安定収入がある

リースバックで自宅を売却したあとは、リースバック会社に賃料を払って住み続けることになります。売主に安定した収入がないと賃料が払えないため、リースバック会社はリースバックに応じてくれないことがあります。

ただし、安定収入といっても正社員である必要はありません。個人事業主やフリーランス、年金生活者なども賃料を払える収入があれば問題なくリースバックを利用できるケースがほとんどです。

名義人すべてが同意している

自宅の名義が複数人の場合は、名義人すべての同意が必要です。たとえば、自宅の名義が兄と弟になっている場合や夫と妻になっているようなケースでは、兄あるいは夫など名義人のうちひとりの意思だけでリースバックは利用できません。

自宅の名義が兄と弟の場合は兄弟どちらもリースバックに同意し、手続きに協力する必要があります。自宅の名義が夫と妻の場合も同様です。

自宅の名義が3人や4人の場合なども同様に、すべての名義人に同意を取りつけ、リースバックに協力してもらわなければなりません。

リースバックを利用できないケース

リースバックの利用が難しいのは、次のようなケースです。

  • 継続的に賃料の支払いができない
  • 自宅の査定価格が低い
  • オーバーローンである

リースバック後は賃料を払って自宅に住み続けます。そのため、賃料の継続的な支払いが難しい場合はリースバックを利用できません。

自宅の査定価格が低すぎる場合も、リースバックの利用は困難です。リースバック会社は賃貸として貸し出したあとは、再販売して利益を出します。しかし再販売しても売れない家では、利益を出せません。そのため、査定価格が低すぎる場合はリースバックを利用できないことがあります。

住宅ローンが残っている場合は、オーバーローンに注意が必要です。オーバーローンとは、住宅ローンの残債より売却価格が低い状態のことをいいます。住宅ローンが2,000万円残っているときに自宅の査定価格が1,000万円の場合、住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金などで補わなければリースバックを利用できません。

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リースバックを利用するときは、会社によって条件やサービス内容に違いがあるため、複数のリースバック会社への相談が必要です。1社とだけ相談していると、会社ごとの違いがわからず、納得しないまま契約して不満を抱えたまま住む羽目になることがあります。

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