売却後も住み続けられるリースバックとは?初心者にもわかりやすく解説

手に持った家の模型

リースバックという、家を売っても住み続けられる方法があると聞いて「どういうこと?」と思った人も多いのではないでしょうか。

家を売ったはずなのに、その家に住めるという、リースバックの仕組みについて、わかりやすく整理しましょう。

売却後も同じ家に住み続けられる理由

まずはなぜ家を売った後も住み続けることができるのか、その理由をまとめました。

リースバックすると、家の住人の立場が変わる

リースバックは、所有する不動産を売却して収益を得る方法です。つまり「家を売る」ということです。家を買いたいという人に、家を渡して、引き換えにその代金を受け取ります。

通常、家を売った場合は、その家は買い手のものになり、自分の手からは手放すことになります。その家を再び自分のものにするには、買い戻すしかありません。

リースバックでは、家を売った後、その家を買った買い手との間に賃貸契約を結びます。この点が、通常の売却とは異なるポイントであり、リースバックの最大の特徴です。

賃貸契約を結んだ後は、その家に、賃借人(家を借りている人)として住みます。リースバック以前と以後とで、形としては同じ家に住んでいるのですが、その立場が変わっています。

ポイントをまとめると、こうなります。

リースバックする前 リースバックした後
家の所有者 自分 買い手
家の居住者 自分 自分
居住者の立場 所有者 賃借人

つまり、それまでは持ち家に住んでいたけれども、以後は賃貸暮らしになるということです。ただし、その住んでいる場所は以前と同じ家です。そのため、生活スタイルは基本的に変わりません。もちろん、引っ越しの必要もないわけです。

リースバックによって変わるポイントとは?

もう少し細かな点で、リースバック以前・以後の変化をみていきましょう。

同じ家に住んでいても、その家を所有している場合と、賃貸している場合では、次のような点が異なります。

所有者 賃借人
税負担(固定資産税・都市計画税など) 負担する 負担しない
維持費(修繕などメンテナンスコスト) 負担する 契約内容による
賃料 発生しない 負担する

リースバックすると、家に住む人の立場が所有者から賃借人に変わります。

それにともない、今までは自分の持ち家なので必要なかった賃料が必要になりますが、その半面、家を所有していることで生じる税負担などはなくなります

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売却後も住み続けたい人の特徴

こうしたリースバックの仕組みを活用して、家を売却しながら、その家に住み続けることにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

リースバックのメリットを活かせる、つまりリースバックが向いているのはどういう人なのかをみていきましょう。

まとまった資金が必要だが借り入れはしたくない人

リースバックの大きな目的として、家を売って資金を得たいということがあるでしょう。

なにかの事情でまとまったお金が必要になったとき、不動産という資産を持っているなら、それを換金するのは有効な方法です。

別の解決策として、お金を借り入れるという方法があります。不動産は借り入れの担保にもできるので、家を売らずとも、家を担保にお金を借りればいいと考える人もいるでしょう。

ですが、借り入れには次のような問題点があります。

  • 審査があり、誰でも常に借りられるわけではない
  • 資金の使い道に制限がある場合がある
  • 不動産の担保価値が低い場合、十分な額を借りられない
  • 金利の負担が大きい
  • 返済期間が長く続き、縛られる

そこで、借り入れではなく、売却をとなったとき、リースバックが選択肢になります。リースバックではない通常の売却(任意売却)でも良いのですが、リースバックは任意売却に比べて「買い手探しに苦労しない」という強みがあります。

任意売却は、買い手を見つけることがまずハードルになり、意図したタイミングで売れなかったり、希望の価格で売れなかったりするリスクがあります。

リースバックではその点を回避でき、不動産をお金に換えやすいメリットがあります。

自宅しか不動産を持っていないので、住む環境を変えたくない人

通常の不動産売却の場合、家を売れば、当然その家を手放さなくてはなりません。

それまで住んでいた自宅を売却すると、新たな住まいを別に見つけなくてはなりませんし、引っ越しも必要です。

その点、「住んだまま家を売る」仕組みであるリースバックでは、引っ越しはもちろんのこと、それまでと生活を変えることなく、家を売却することが可能です。

生活環境が変わるストレスや、引っ越しのコスト・手間を省略できるというだけでなく、外部からは家を売ったことが知られないという利点もあります。登記簿などを調べられれば別ですが、通常そんなことはされないので、今までどおりの生活を続けながら、自宅を売却した資金だけを入手できます。

相続などに備えて自身の財産を整理しておきたい人

リースバックをすると、住まいは自分の持ち物ではなくなります。

そのまま住み続けられるとはいえ、せっかくのマイホームが自分のものでなくなるのが寂しいという感じる人もいるかもしれません。

しかし、不動産を所有していることがリスクになるケースもあります。代表的な例が、相続の場面です。

不動産を所有している人が亡くなると、その不動産は、預金などと合わせて相続財産のひとつになります。相続人が複数いる場合は、相続財産を分割しなくてはなりませんが、預金などは簡単に分割できるのに対して、不動産はたやすく分割できない場合があります。

そもそも「物」ですから、単純に分けることができません。共有することも可能ではありますが、住まいを共有するのは現実的ではないですし、売却して換金しようにも、相続のタイミングでうまく売れるかどうかわかりません。

不動産は、相続財産としては非常に扱いづらいものになるケースも多いのです。

そこで、生前にリースバックをしておけば、不動産は売却して処分したことになりますから、相続で問題になることはありませんし、そのうえで、同じ家に住み続けられるので、老後に住まいを失うこともありません。

相続に向けての財産整理には、非常に有効な手段だと言えるでしょう。

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売却後も住み続けることによるトラブルやデメリットは?

リースバックによって、家を売却しても住み続けられる仕組みについて解説してきました。

家を売った後も住み続けられるという点が、リースバックの最大の特徴であり、メリットであるわけですが、事情によってそうできなくなるというトラブルも起こりえます。

リースバックを検討するときは、あらかじめ、そうしたトラブルのリスクと対策も知っておきましょう。

「定期借家契約」の場合、居住を継続できない可能性が

リースバックは、家を売却した後、買い手との間に賃貸契約を結ぶ仕組みであることはお伝えしたとおりです。実は、一口に「賃貸契約」と言っても、その実質はさまざまであることを知っておきましょう。

リースバックでの賃貸契約は「定期借家契約」という形態の契約になっていることがあります。

定期借家契約では、原則として契約の更新がありません。つまり、所定の契約期間が過ぎた後、自動的に延長されるということはない契約です。そのため、住み続けるためには、更新ではなく「再契約」という形をとります。

この場合、再契約をするかどうかは、物件の持ち主であるリースバック業者次第なので、状況によっては再契約がされず、最初の契約期間以後は物件に住めなくなる可能性もあります。

そこで、あらかじめ、どのような形態の契約であるのか、定期借家契約の場合、再契約に関する規定などはあるのかなどを確認しておきたいものです。

リースバック事業者の倒産リスクも。業者選びが重要なポイント

別のリスクとして、リースバック事業者が倒産してしまう可能性も考慮しておきましょう。

物件の持ち主であるリースバック事業者が倒産すると、その財産である物件については、債権者などにより処分されます。結果、家の持ち主が変わるわけです。

新たな持ち主が、今までと同様の賃貸契約を結んでくれればいいのですが、そうならない可能性もありえます。

先にお伝えした、契約形態にまつわることと併せて、リースバックを行うときは、リースバック事業者がどのような方針で経営されているのか、その財務状況などをもとに、事前にチェックしておくべきでしょう。

つまり、きちんとした、信頼できる業者かどうかが非常に大切だということです。

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