不動産を現金化したい!家の即金買取やそのまま住み続ける方法とは

不動産と現金

不動産を現金化する手段といえば、買取や売買仲介などが思い浮かぶと思います。

また、近年は「現金化したいけど不動産は手放したくない」というニーズに対して、リースバックや不動産担保ローンといった手段も普及してきています。

それぞれの方法にはどのような特徴があるのでしょうか。今回は、不動産の現金化について詳しく紹介します。

不動産を現金化する4つの方法

まずは、不動産を現金化する方法として代表的なものを4つ紹介します。

それぞれ、現金化する際の金額や、現金化までの期間を表にまとめていますので、参考にしてみてください。

不動産買取で現金化

不動産を現金化するのに最も手っ取り早い方法として、不動産買取(以下、買取)という選択肢があります。

買取は専門業者が依頼者の不動産を直接買い取るため、双方で査定金額の合意ができればスムーズに現金化できます。買取専門業者は、買い取った不動産に対して建物を新築したりリノベーションしたりすることで付加価値を高め、物件を再販売しています。そのため、買取専門業者の査定金額は、近隣の取引相場に比べると安くなる傾向があります。

【参考】不動産を即金買取してもらうことは可能?

直接買取の場合であっても、売買契約締結から代金清算までにかかる時間は会社によって異なります。その違いは、専門業者の資金力の差によって生じます。

売買契約自体はスムーズに進められたとしても、買取専門業者側の資金調達方法が銀行からの事業融資であった場合は、融資承認期間に少なくとも1カ月前後の時間がかかるケースがほとんどです。(売買代金が数億円など、多額になる場合はさらに時間を要することがあります。)

一方で、余剰資金から売買代金を調達する力のある会社である場合、極端な例だと即日で代金清算が可能なケースもあります。そのため、全国に店舗を展開しているような大手企業であるほど、スムーズに現金化を進められる可能性が高くなります。売買契約締結の際は、買取業者に精算までの最短期日を確認するとよいでしょう。

売買仲介で不動産を売却

所有している不動産を売買仲介業者に売却を依頼するという方法もあります。仲介に出すことで、個人を含めた大勢の中から買い手を募ることになるので、より良い条件で売買契約が結べるというメリットがあります。

一方で、買い手が見つかるまでに時間がかかるというデメリットがあり、直ちに現金化できるわけではありません。買い手が付くまでのスピードは物件の資産価値にもよっても異なりますが、急いで現金化したいという人にとって売買仲介は適さない場合があります。

リースバックで現金化

リースバックは、所有している不動産を売却するのと同時に買主と賃貸借契約を結ぶことで、売ったあともその不動産を使い続けることができるという契約です。
リースバックは専門の事業者が直接行うことが多いので、買取と同様にスムーズに現金化が進められるという特徴があります。

不動産担保ローンで現金化

不動産担保ローンは、所有している不動産を担保にすることで、金融機関(または貸金業者)から融資を受けられるというものです。

上述した3つの方法は不動産を売却することが前提であるのに対し、不動産担保ローンは売却を目的とした契約ではなく、不動産オーナーは所有権を持ったままで現金を得ることができます。そのため、物件を手放したくないという人に適しています。

ただし、当然ですが万が一ローンの返済が滞ってしまった場合は、対象不動産が差し押さえられるおそれがあります。

リバースモーゲージも不動産担保ローンの一つ

リバースモーゲージは、自宅に住みながら不動産担保ローンを受けることができるというもので、主にシニア層の不動産オーナーが老後資金を準備する手段として利用しています。

リバースモーゲージの最大の特徴は月々の返済が金利のみという点で、最小限の負担で融資を受けられるというメリットがあります。

一方で、金利のみの返済を続けても元本は減らないので、一括返済しない限り半永久的に金利を支払い続けなければなりません。リバースモーゲージの元本は、最終的に利用者が亡くなった際に対象不動産が売却された代金をもって弁済に充てられます。

4つの方法を比較

買取、売買仲介、リースバック、不動産担保ローンの特徴を表にまとめると以下のようになります。現在の状況に応じて適した方法を検討してみましょう。

金額 期間 注意点
買取 取引相場より低いことが多い。 査定金額の合意ができれば数日~1カ月前後で現金化できる。 業者側に清算までの期間を確認する必要がある。
売買仲介 相場に近い金額で売れる。 需要が高い物件ほどスムーズに現金化できる。

※条件の悪い物件だと買い手が見つかるまで数カ月~数年ほど時間がかかるケースもある。

買主側との交渉に時間がかかることもある。
リースバック 取引相場より低いことが多い。 査定金額の合意ができれば数日~1カ月前後で現金化できる。 買取査定はリース料(家賃)と相関しており、買取金額が高くなるほどリース料も高くなる。
担保ローン 融資可能額は不動産の担保評価や債務者の与信力によって算出される。実勢価格の6~7割前後になることが多い。 融資を受けるための審査が必要になり、約数週間~1カ月前後の時間がかかる。 既に別の担保が入っている場合は利用できない場合もある。

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マンション・戸建て・土地で現金化に違いはある?

マンションや戸建て、土地など不動産の種別によって現金化する際に違いはあるのでしょうか?

それぞれの資産価値の評価ポイントについて見てみましょう。

マンションを現金化する場合

マンションを現金化する際は、主に以下の項目が評価されます。

  • エリア(立地環境)
  • リフォームのしやすさ(壁の構造など)
  • 間取りの使いやすさ
  • 築年数
  • 耐震性(新耐震基準か否か)
  • ロケーション(回数)
  • ランニングコスト(管理費・修繕積立金等)

戸建てを現金化する場合

戸建てを現金化する際は、主に以下の項目が評価されます。

  • エリア(立地環境)
  • 建物の構造
  • 間取りの使いやすさ
  • 築年数
  • 耐震性(新耐震基準か否か)
  • アスベストの有無
  • 駐車場・庭の有無
  • 再建築・増改築の可否

土地を現金化する場合

土地を現金化する際は、主に以下の項目が評価されます。

  • エリア(立地環境)
  • 面積
  • 可能用途の幅広さ
  • 建蔽率・容積率(どれくらいの規模の建物が造れるか)
  • 接している道路の大きさと接道長さ
  • 造成工事等の必要性
  • 地盤の強度

不動産を現金化したあとも住み続けられる方法とは

不動産を売却して現金化したら、当然その家には住むことができません。しかし、リースバックや不動産担保ローンなら、住み続けることができます。

今回は、リースバックについてもう少し詳しく解説します。

関連記事:
不動産担保ローンのデメリットを解説。審査に通らない人はどうすべきか

不動産買取と賃貸借契約の組み合わせ

リースバックは、不動産売買契約と賃貸借契約を組み合わせたサービスです。居住の根拠が所有権から賃借権に切り替わることにはなりますが、住み続けながら不動産を売却してまとまった現金を得る手段として注目されています。

また、一定の賃貸借契約期間が満了した際に自宅を買戻す特約を付帯できる場合もあるので、一時的に現金が必要という人にも適しています。

買取金額と家賃の関係

リースバックの買取金額と家賃は相関しており、買取金額が高くなるほど家賃も高くなるように設定されるといわれます。逆に言えば家賃が安いと買取金額も安くなり、両方の金額のバランスが重要です。

リースバックを検討する際は、手元に残る資金と今後のランニングコストを比較しながら査定金額を精査するとよいでしょう。

リースバックするなら条件の比較が大切

リースバックの買取金額や家賃は、リースバック事業者によって大きく開きが出ることがあります。また、契約内容や特約付帯の不可についても会社によって対応が異なることがあるため、リースバックを検討するなら複数の会社で見積もりを取り、比較することが大切なポイントです。

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