不動産担保ローン借り換えで低金利に?返済負担を減らすコツを解説

家の模型と大小の電卓

不動産を担保とするローンは、不動産という担保があるぶん、他のローン商品に比べると低金利という特徴があります。

とはいえ、返済を続けるうち、負担が増えてきて苦しくなるケースも当然あります。そんなとき、まず検討したいのが「借り換え」による負担軽減です。

不動産担保ローン、借り換えのメリット

不動産担保ローンの負担を、借り換えによってどのように軽くできるのでしょうか。

まずは借り換えの基本的な仕組みを振り返ってみましょう。

金利の違いなどから金利負担や総返済額を減らせる

ローンの借り換えとは、現在、なんらかの借り入れをして、返済中である人が、新たな借り入れを行い、残債の一括返済を行うというものです。以前のローンは完済となり、当然ながらその返済は終了します。以後は、新たに借り入れたローンの返済を行っていきます。

「借り入れをしている」という状況は変わらないわけですが、以前と以後のローン商品の違いにより、次のようなメリットを得られる可能性があります。

  • 毎月の返済額を減らせる
  • 返済総額を減らせる

なぜこのようなことが起こるかといえば、ローンはそれぞれ金利が異なるからです。

以前のローンよりも金利の低いローンに借り換えれば、同じ残債に対しても課される金利額が異なるため、金利の差額だけ月々の負担は抑えられます。さらに、残る返済期間も変わらないなら、返済総額も下がります

実際には、適切な商品が見つからず、毎月の返済額・返済総額の両方を下げることはできない場合もあります。

借り換えではニーズにあわせた選択が必要

しかし一口に「ローン返済の負担を減らしたい」といっても、以下のふたつは異なるニーズです。

  • 長期的に見て、総返済額を減らしたい
  • 短期的に、毎月の返済の負担をとにかく減らしたい

そこで、ニーズに合わせて、

  • 毎月の返済額は上がるが、総返済額は下げられる
  • 総返済額は上がるが、毎月の返済額は下げられる

のいずれかを選択するケースもありうるでしょう。

前者は、金利が低く返済期間が短いローンに借り換えた場合で、後者は、返済期間が長いローンに借り換えた場合です。後者の場合、追加の借り入れなども可能になるというメリットがあります。

大切なのは、借り換えの際に何を重視するのかということです。目的をはっきりさせておくことで、借換先のローンとして選ぶべき商品が見つけやすく、誤ったチョイスをしてしまう確率を減らせるでしょう。

おまとめローンとしての利用も

不動産担保ローンは、無担保ローンよりは低金利という特徴があるため、おまとめローンとして利用されることもあります。

おまとめローンとは、複数の借り入れを新たな借り入れで精算し、一本の借り入れにまとめるという方法です。

キャッシングやカードローンなどの、無担保で高金利の借り入れがある場合は、不動産担保ローンにまとめるメリットは大きいでしょう。

金利負担や返済総額が減るだけでなく、単純に、複数あった返済先がひとつにまとまるだけでも返済手続きの煩雑さがなくなりますし、心理的な負担も軽くなります。

不動産担保ローンの借り換えを利用する場合の注意点

不動産担保ローンの借り換えの仕組みと、そのメリットについてお伝えしましたが、借り換えにはデメリットや注意点も存在します。あらかじめよく理解しておくことが重要です。

ローンにかかる諸費用

借り換えのデメリットとしてまず挙げられるのが、借り換えそれ自体にかかる諸費用です。借り換えは、新たなローンを契約し、今までのローンを一括で繰り上げ返済する、という行為ですから、それにともなって、

  • 新しいローンの保証料・手数料
  • 今までのローンの繰り上げ返済手数料

がかかります。

また、不動産担保ローンの借り換えにおいては、担保物件の抵当権に関する登記も行わなくてはならないので、そのための費用も必要です。

そのため、借り換えによって軽減できる負担の額と、借り換えのために必要な諸費用の額をあらかじめ把握して比較することが重要です。

場合によっては、諸費用がかかりすぎるために、借り換えが思ったほど負担軽減につながらないケースや、最悪の場合、借り換えたことでかえって「赤字」になるケースもないとはいえません。

不動産の担保評価の違い

同じ不動産担保ローンであっても、取り扱う金融機関によって担保評価の基準や仕組みが異なります。

だからこそ、同じ担保物件による不動産担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えであっても、物件の評価が変わることで借り入れの条件が変わり、負担軽減につながるというメリットがあります。

逆に、以前のローンよりも物件の評価が低くとられた場合、条件が悪くなるため、借り換えのメリットが得られないケースがあります。

使途制限

不動産担保ローンは使途制限のある商品があります。

個人向けのフリーローンと、事業者向けの事業用のローンとに分かれており、後者は事業用の資金調達に限られています。逆に、前者の個人向けローンは、フリーローンといいつつ、事業資金としては利用できないことがほとんどです。

また、おまとめローンや借り換えのための利用を認めていない商品もあります。

つまり、そもそも借り換えに利用できるものとそうでないものがあることを、知っておきましょう。

リースバックで不動産担保ローンの負担を軽くする方法

不動産担保ローンとは違う形での、不動産を活用した資金調達の方法として、リースバックがあります。

不動産担保ローンの返済が負担なら、借り換えのほかにも、リースバックを活用するという選択肢も考えられるでしょう。

不動産を売却したあとも使用を続ける「リースバック」とは

リースバックとは、不動産を売却し、その後、買い手との間に賃貸契約を結ぶことで、物件を賃貸として使用し続ける仕組みをいいます。

自宅の場合であれば、家を売って売却代金を手にできますが、同じ家にそのまま住み続けることができます。

不動産担保ローンも、リースバックも、自宅などの不動産を活用して資金調達をするという点では同じです。

不動産担保ローンが借り入れであるのに対し、リースバックは売却と賃貸契約を組み合わせたものであるため、次のような点が不動産担保ローンとは異なります。

  • 借り入れの審査がない(総量規制などの対象にもならない)
  • 金利の負担や、金利上昇リスクがない
  • 返済の必要がない
  • 調達した資金に使途制限がない

借り換えに代わる選択肢としてのリースバック

不動産担保ローンを利用していて、返済が負担になってきているという状況で、借り換えの代わりにリースバックを利用することは可能なのでしょうか。

リースバックは借り入れではないので、正確には借り換えではありませんが、貸し手の理解を得られれば、リースバックによって得た売却益によって残債を一括返済することは可能です。

ただし、そのような仕組みである以上、リースバックによって見込める物件の売却益が、ローン残債を上回っている必要があります。

物件を売却しても、それによって調達できる資金がローン残債を下回ってしまう、いわゆる「オーバーローン」の状態だと、抵当権を持っている金融機関が売却を許可しない可能性があります。

しかし、この条件をクリアしてローンが完済できれば、以後は、物件に住み続けるための賃料が生じますが、借り換えの場合と異なり、返済ではないので金利負担はありません。また、物件の所有権が移転するので、固定資産税や物件の管理費などの負担もなくなります。

不動産担保ローンの負担に悩んでいるなら、借り換えと併せて、ひとつの選択肢としてリースバックも検討できるでしょう。

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