不動産担保ローン比較のポイントは?金利や審査、銀行かノンバンクかなど解説

不動産を担保に借りたお金

不動産を担保とする代わりに、比較的、低金利で借り入れができるのが不動産担保ローンの魅力です。

自宅など、すでに所有している資産を有効に活用できますが、一口に不動産担保ローンといっても、数多くの金融機関からさまざまな商品が出ており、それぞれ違いもあります。利用にあたっては、よく比較検討することが大切です。比較のポイントをみていきましょう。

銀行とノンバンクの不動産担保ローンはどう違う?

不動産担保ローンを扱う金融機関は、以下の2つに分かれます。

  • 銀行
  • ノンバンク

それぞれ特徴があり、商品の傾向が異なりますので、おさえておきましょう。

銀行の不動産担保ローンの特徴

都市銀行から地方銀行まで、ほとんどの銀行で、不動産担保ローンの取扱いがあります。

銀行の不動産担保ローンの特徴は、低金利であることです。

借り入れで、ある意味、もっとも重要ともいえるのが金利の負担。返済期間が同じなら金利が低いほど総返済額は少なくなりますから、コストパフォーマンスに直に影響します。

また、金融機関によっては専属の担当者がつくなどのサポート体制も魅力です。特に事業資金を目的にローンを利用する場合は、銀行との付き合いを深めることで、事業に対するアドバイスを受けられたり、今後、別の融資でもお世話になったりできます。

ノンバンクの不動産担保ローンの特徴

ノンバンクとは、その名のとおり銀行ではない金融機関のことで、一般的には消費者金融や信販会社を指しています。

銀行とのもっとも大きな違いは預金を扱わないことで、貸金専門の金融機関と考えるとわかりやすいでしょう。

ノンバンクでも不動産担保ローンを扱っていますが、銀行と比べたときの強みは、銀行ほど審査が厳しくない点と、融資までのスピードが速いことが多い点です。

つまり、銀行よりも利用しやすく、使い勝手も良いといえます。

銀行とノンバンクの比較表(相対的な違い)
金利 審査 融資スピード
銀行 低い 厳しい 遅い
ノンバンク 高い 甘い 早い

これらは、あくまで銀行とノンバンクを比較した場合です。ほかの金融商品との比較ではないので、ご注意ください。

関連記事:ノンバンク系不動産担保ローンの特徴は?銀行とはどう違う?

不動産担保ローンの比較のポイント

不動産担保ローンを選ぶとき、どこに注目して比較すべきでしょうか。

検討すべきポイントについて、整理してみました。

借入限度額(融資金額)

不動産担保ローンの商品としての借入限度額は、数億円という金融機関もありますが、実際に借りられる融資金額は担保とする不動産によって左右されます

融資金額=担保物件の評価額×担保掛目率

によって決まり、担保掛目率は金融機関によって異なります。

一般的には70~80%で、掛目率が高いほど、同じ物件でも、より多くの融資を受けられます。

また、物件の評価方法も金融機関によって違いがあることから、実際の融資金額にはバラつきが生じます。そのため、こればかりは複数の金融機関に問い合わせてみて情報を集め、比較検討するのが良いでしょう。

金利・諸費用

やはり、借り入れにおいては、金利は最重要ポイントといえます。金融機関によって差がありますので、ほかの条件が同じなら、その中で少しでも低金利のものを選ぶことが重要です。

一般に、ノンバンクよりも銀行のほうが低金利ですが、近年はノンバンクでも健闘しているところもあります。

併せて、諸費用についても注意しておきましょう。不動産担保ローンでは、次のような費用がかかってきます。

  • 不動産鑑定費用
  • 登記のための費用
  • 印紙代
  • 事務手数料

また、借り換えのために利用する場合、以前のローンの繰り上げ返済手数料なども考慮しましょう。

事務手数料は、借入金額の〇%という形で課されるので、たとえ数パーセントでも侮ることはできません。

低金利でも諸費用がかかるローンと、多少高金利でも費用のかからないローンではどちらが有利かは、細かく計算してみないとわからないこともあります。

融資までのスピード・審査の甘さ

不動産担保ローンには審査のプロセスがあります。一般に銀行のほうが審査は厳しい傾向です。

銀行のほうが低金利ですので、まずは2行程度の銀行にあたってみて、審査が通らないようであればノンバンクに切り替える、といった方法を勧めている人も多いようです。銀行でローンの審査に落ちたという事実は信用情報に記録されるため、むやみに審査落ちした履歴を残さないためです。

また、ノンバンクは、銀行と異なり、

  • 抵当権第2順位以下
  • 共有不動産の持ち分のみを担保にする

といった条件でも受け付けてくれることがあります。事情によっては、ノンバンクに絞った検討になるでしょう。

ノンバンクは審査がゆるいだけでなく、融資までのスピードも速いため、資金調達を急いでいる人はノンバンクを選ぶと良いでしょう。銀行では、不動産の評価にひと月程度かかる場合もある一方、ノンバンクだと、数日で融資を受けられる場合もあります。

しかし、不動産担保ローンの本来の趣旨からいえば、しっかりと不動産を鑑定してもらうのが良いことも事実です。スピード重視の融資では、適切な不動産評価がなされず、金利が高くなってしまうケースもあります。

不動産担保ローンと併せて比較したい「リースバック」とは?

不動産担保ローンの比較のポイントをお伝えしましたが、不動産担保ローンを検討中という場合、ぜひ、リースバックも併せて検討することをおすすめします。

リースバックとは、不動産担保ローンとは違う形の、不動産を活用した資金調達方法です。

不動産を売却した後、賃貸するという仕組み

所有している不動産の価値に応じた、まとまった資金を調達できるという意味では、不動産担保ローンと同じです。

しかし、リースバックは借り入れではなく、売却と賃貸契約を組み合わせた方法です。借り入れではないので、資金調達後に支払うお金は「返済」ではなく、物件の賃料です。そのため、金利の負担はありません

賃貸として物件を今までどおりの使用が続けられます(自宅なら住み続けられます)が、担保にした場合とは異なり、所有権は移転しているため、管理費や固定資産税の負担などもなくなります。

関連記事:
リースバックはどんな仕組み?自宅を売っても住み続けられる契約について解説

不動産担保ローンと比較した、リースバックのメリット

不動産担保ローンとリースバックを比較した場合の、リースバックのメリット・強みをみてみましょう。

まず、リースバックは借り入れではないという点で、以下のようなメリットを得られます。

  • 本人の審査がない
  • 金利の負担がない
  • 返済の義務がない
  • (一部の不動産担保ローンにある)使途制限がない

また、不動産担保ローンにはありうる、以下のようなリスクの影響を受けません。

  • 不動産の評価額変動リスク
  • 金利の上昇リスク

金利の上昇リスクがないのは当然として、不動産の評価額変動については、もちろんリースバックも不動産の評価はされます。しかし、不動産担保ローンと違い最初に売却してしまいますので、その後の変動には影響を受けません

不動産担保ローンの場合、あとになって、担保物件を売却して精算することになった場合、評価額が下がっていて残債を返済しきれないリスクがありえますが、そういったことはリースバックには無縁です。

半面、抵当権が行使されなければ物件を手放さずに済むローンと違い、リースバックは最初に家を売らなくてはなりません。ですが、あとで買い戻すことも不可能ではありません。

このように、リースバックは、不動産担保ローンに似た特徴がありながらも、ローンにはないメリットも持っています。

不動産担保ローン同様、リースバックも多くの業者からさまざまな商品が提供されていますので、ローンと並行して比較し、検討すると良いでしょう。

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