マンションの住宅ローンの負担が重くて、生活がままならない…。無理して住宅ローンの支払いを続けるより、マンションを売却して住宅ローンの負担を軽くしたほうが、生活を立て直しやすくなります。住宅ローンを支払っている途中でも、マンションを売却することはできるのでしょうか。
目次
マンションを売却してローンを返済できる
結論からいうと、住宅ローンの返済中でもマンションを売却して、住宅ローンを解消することは可能です。ただし、住宅ローンを返済中のマンションを売却するには、条件があります。
返済中にマンションを売却する条件
住宅ローンの返済中にマンションを売却する条件は、マンションの売却と同時に住宅ローンを一括返済できることです。
住宅ローンが残っているマンションには抵当権が設定されており、抵当権が設定されたままだと、マンションを売却できないためです。
マンションの売却価格が住宅ローンの残債よりも上回る状態のことを「アンダーローン」といい、マンションの売却価格が住宅ローンの残債より下回る状態のことを「オーバーローン」といいます。
アンダーローンの場合、マンションの売却と同時に住宅ローンを一括返済することで抵当権を抹消できるため、マンションの売却が可能です。住宅ローンを一括返済することで、以降の利息を支払う必要がなくなります。
オーバーローンの場合、マンションの売却益で住宅ローンを完済できないため、抵当権が抹消できず、マンションを売却できません。
抵当権とは
抵当権とは、金融機関から住宅ローンの借り入れを行う際に、金融機関や保証会社があらかじめマンションを担保にする権利のことです。金融機関や保証会社が、マンションに抵当権を設定することで、住宅ローンの返済が滞った場合、抵当権を実行することになります。抵当権が実行されると、最終的には競売でマンションが売却され、強制的に売却代金を住宅ローンの返済にあてられます。
抵当権が設定されたままマンションを売却しようとしても、住宅ローンの返済が滞ったときに抵当権が実行されるリスクを買主が負うことになるため、誰も買おうとしません。
オーバーローンの対処法
オーバーローンでマンションを売却するには、次の方法があります。
- 住宅ローンの残債を自己資金で補填して支払う
- 買い替えローンを利用する
- 無担保ローンを利用する
- 金融機関と交渉して任意売却をする
住んだまま自宅を売却できます！
マンション売却の流れ
住宅ローンの返済中に、マンションを売却する流れは次のとおりです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ
- 買主と売買契約を交わす
- 退去・決済・引渡しを行う
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼します。査定には、机上査定と訪問査定があります。
机上査定とは、立地や間取り、広さや築年数などの物件情報と、周辺の不動産の取引価格や市場動向などのデータに基づいて査定する方法です。訪問査定では、不動産会社が実際にマンションを訪問して、物件の状態や周辺の環境などまで考慮したうえで査定をします。
通常は机上査定を5社から10社程度に依頼して、そのうち気になる不動産会社2社から3社に訪問査定を依頼することが多いです。
不動産会社を選び、媒介契約を交わす
査定を依頼したうち、気に入った不動産会社を選んで媒介契約を交わします。査定額以外にも、不動産会社の担当者との相性もきちんとチェックしておきましょう。
媒介契約には下記の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専属専任媒介
- 専任媒介契約
媒介契約を交わす際は、専属専任媒介契約か専任媒介契約かを選ぶとよいでしょう。これらの媒介契約は、一般媒介契約とは異なり、売主に対して業務報告義務があるため、より安心して売却を依頼できます。
買主と売買契約を結ぶ
不動産会社が、不動産ポータルサイトに情報を掲載したり、チラシをポスティングしたりして、売却のための活動をして買主を探します。買主が見つかったら、買主との間で売買契約を交わします。
退去・決済・引渡しを行う
売主は、引渡しまでにマンションから退去する必要があります。引渡し日には、代金の決済やそのほか諸費用の清算、登記の変更、必要書類や鍵の引渡し、媒介手数料の支払いなどを行います。
譲渡益が発生している場合や特例を利用する場合には、確定申告が必要です。
リースバックで住んだままマンションを売却
住宅ローンが残っているマンションを売却する方法として、「リースバック」という方法があります。リースバックの特徴は、マンション売却後もそのままマンションに住み続けられることです。
住宅ローンが残っていても利用できます
リースバックの仕組み
リースバックは、リースバック会社にマンションを売却して、リースバック会社と賃貸借契約を交わし、賃料を支払ってマンションに住み続けられる仕組みになっています。
リースバックのメリットとデメリット
リースバックはマンション売却後もそのまま住み続けられますが、次のメリットとデメリットがあります。
リースバックのメリット
- 売却後もそのまま住み続けられる
- まとまった現金が手に入る
- 固定資産税の支払いがなくなる
- 将来的に買戻しも可能
売却後もそのまま住み続けられる
リースバックの代表的なメリットは、マンションを売却してもそのまま住み続けられることです。そのまま住み続けているので、周囲にマンションの売却を知られることがありません。経済的な事情を抱えている場合、マンションを売却したと周囲に気付かれないのはメリットといえます。
まとまった現金が手に入る
リースバックを利用すると、マンションの売却代金がすぐ手に入ります。通常の不動産売却だと、買主が見つかるまで時間がかかることも多く、売却代金がすぐ手に入るとは限りません。すぐにまとまった現金が必要な場合は、リースバックが適しています。
固定資産税の支払いがなくなる
リースバックでマンションを売却すると所有者でなくなるため、固定資産税がかからなくなるというメリットもあります。
将来的に買戻しも可能
リースバックでマンションの所有者ではなくなりますが、リースバック会社との契約によっては、資金に余裕ができたらマンションを買い戻すことも可能です。
リースバックのデメリット
- 通常の売却と比べると売却代金が安い
- 賃貸期間を制限されている場合がある
- 家賃が比較的高い
- オーバーローンの場合はリースバックできない
通常の売却と比べると売却代金が安い
リースバックの場合、通常の売却と比べて、売却代金が安くなる傾向にあります。ほかの物件に引っ越す際にかかる費用などを考慮して、売却代金が安くなっても、リースバックを利用するべきかどうかをよく検討しましょう。
賃貸期間を制限されている場合がある
リースバックの場合は、一般的な普通借家契約ではなく、定期借家契約を交わすことが多いです。定期借家契約とは、賃貸期間が制限されている賃貸借契約です。賃貸期間に制限があるため、リースバックをしても無制限にマンションに住み続けられるわけではありません。
家賃が比較的高い
一般にリースバックの家賃相場は、周辺地域の相場よりも割高に設定されることが多いです。リースバックの家賃は、周辺地域の相場から設定されるのではなく、リースバック業者の買取価格に対する利回りを考慮して設定されるからです。
オーバーローンの場合はリースバックできない
リースバックを利用してもオーバーローンの場合は、通常の売却と同様、抵当権を抹消できないため、リースバックを利用できません。
トラブルを予防するには
近年、注目を集めているリースバックですが、利用者とリースバック会社とのトラブルがよく報告されています。リースバックでのよくあるトラブルと対処法をご紹介します。
- 賃貸借契約の再契約ができず退去を求められた
- リースバック会社がマンションを無断で売却した
- 賃料が高くて払えない
賃貸借契約の再契約ができず退去を求められた
リースバックにおける賃貸借契約は、ほとんどが定期借家契約です。定期借家契約とは、賃貸期間が定められており、原則として更新がありません。そのため、賃貸期間が満了したときに、退去を求められるトラブルが発生します。
賃貸借契約のトラブルを防止するには、賃貸物件と同じ普通借家契約が交わせるリースバック業者を選んだり、定期借家契約であっても再契約についての定めが必要です。
リースバック会社がマンションを無断で売却した
リースバック会社が借主に無断で、マンションを第三者に売却してしまうことがあります。一般的に賃貸借契約は、新たな所有者と借主の間に引き継がれます。しかし再契約のときに新たな所有者から賃料の値上げを求められたり、賃貸借契約の更新を拒否されるおそれがあります。
第三者への売却によるトラブル防止には、リースバックの契約で「第三者にマンションを売却しない」といった特約を定めておきましょう。
賃料が高くて払えない
一般的に、リースバックの賃料は、周辺の相場よりも高くなっています。賃料が収入の割に高すぎると、支払い続けることが困難になり、リースバックをしたのに住み続けられなくなります。
賃料に関するトラブルを防止するには、リースバック契約の前に、売却価格と賃料が収入に比べて適切かどうかを、慎重に判断しなければいけません。複数のリースバック業者から、売却価格と賃料を見積もってもらい、賃料が無理なく支払えるリースバック業者を選びましょう。
リースバックの相談は一括問い合わせで！
リースバックを利用するには、一括問い合わせのサービスを利用するのがおすすめです。
複数社の買取額、家賃、条件などを比較できるので、自分に合ったサービスを提供するリースバック会社が選べます。リースバックを検討しているのであれば、まずは一括問い合わせサービスを利用してみましょう。
マンションを売却して住宅ローンを完済できます！一括問い合わせでリースバック会社を比較しましょう！
