リースバックの買取価格が、明らかに市場価格より安い！家賃も高い！もしかしてだまされているのかも。
そもそもリースバックでは、家を買い取るときの価格が、相場よりも安くなるのが一般的です。リースバックで後悔しないため、安い価格で買い取られたり、家賃が高くなる原因について解説します。
目次
リースバックの買取価格が安い理由
リースバックでの買取価格は、市場価格より安くなる傾向があります。市場価格の約6～8割になるのが一般的です。リースバックの買取価格が安いのは、リースバック会社にだまされているのではなく、きちんとした理由があります。
不動産売却よりも安いのが一般的
一般的な不動産売却では、不動産の状態や周辺相場などから売却価格が決まります。リースバックでは再販売にかかるコストやリースバック会社のリスクも加味して、買取価格を決めています。そのためリースバックでは、不動産売却よりも買取価格が安くなってしまうのです。
高く売ることが目的であれば、リースバックより不動産売却のほうが適しています。
再販売のコストがかかる
リースバック会社は、借主が退去したあと、第三者に家を再販売して利益を得ます。再販売をするときは築浅の建物でない限り、解体して更地にしたり建物をリフォームしたりすることが多いです。
リースバック会社は、再販売のときにかかるコストを加味して買取価格を設定しているため、通常の不動産売却よりも買取価格が安くなるのです。
リースバック会社にリスクがある
リースバック会社は、もとの所有者に家を貸し出しますが、借主が家賃を滞納するリスクを抱えています。また家を貸し出している間に、不動産の価格が下落するリスクもあります。不動産価格が下落すると、再販売できる状態になっても、予定したとおりの売却益が得られません。
このようなリスクがあるため、リースバックでは買取価格を抑える傾向にあるのです。
買取価格が安くてもメリットがある
リースバックの買取価格は安い傾向にありますが、それでもリースバックを利用するメリットは多いです。リースバックを利用すると、次のようなメリットがあります。
- 引っ越しをせずに住み続けられる
- まとまった現金を受け取れる
- 代金の支払いが早い
- 固定資産税の負担がなくなる
- 将来的に買い戻しもできる
引っ越しをせずに住み続けられる
リースバックでは、リースバック会社に家を売却すると同時に、リースバック会社とその家の賃貸借契約を交わします。
売却と同時に賃借するため、家から引っ越しをせずにそのまま住み続けられます。住み替えのように引っ越し業者の出入りなどがないため、周囲の人から家を売却したと気づかれにくいです。
また、引っ越しの費用や手間もかかりません。住み慣れた家にそのまま住み続けられ、引っ越しの費用も手間もかからないのは大きなメリットといえます。
まとまった現金を受け取れる
リースバックでは、リースバック会社へ家を売却し、その売却代金を受け取ります。受け取った売却代金の使い道は限定されていないため、事業資金や生活費など、自由に使えます。売却代金で住宅ローンの残債を返済することも可能です。
このようにリースバックには、まとまった現金を受け取れるメリットがあります。
代金の支払いが早い
不動産売却であれば、不動産会社を通じて買主を探さなくてはいけませんが、すぐに買主が見つかるとは限りません。買主がなかなか見つからないと、売却代金を実際に受け取るまでかなり時間がかかります。
しかしリースバックであれば、リースバック会社が家を買い取ってくれるため、不動産売却と比べて、早く代金の支払いを受けられます。
固定資産税の負担がなくなる
不動産の所有者は、毎年、固定資産税を支払う義務があります。
リースバックを利用すると、所有権がリースバック会社へ移ります。もとの所有者は賃貸借で家に住み続けていますが、所有者ではないため固定資産税の負担がなくなります。固定資産税は、所有者となったリースバック会社が支払います。
将来的に買い戻しもできる
リースバック会社との契約によりますが、家を売却しても資金を調達できれば家の買い戻しができます。
経済的に苦しい時期だけ、一時的にリースバックで家を賃貸し、資金に余裕が出てきたときに、家を買い戻してまた所有者になることが可能です。
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リースバックでは家賃が高くなる
リースバックでは、家賃が市場価格と比べて高くなることが多いです。それはリースバックで賃貸するときの家賃が、市場価格をもとにしているのではなく、別の理由で決められているためです。
リースバックの家賃の算出方法
リースバック会社は、家を賃貸している間、借主からの家賃収入によって利益を得ています。そのため期待利回りがリースバックの家賃設定に影響します。家賃は次の計算式で算出します。
家賃＝買取価格×期待利回り（年率）÷12カ月
リースバックした家の市場価値が高く買取価格も高い場合は、家賃収入の利回りが低くても利益を出せるため家賃が低くなります。
一方で家の市場価値が低く買取価格も低い場合には、家賃収入の利回りが高くなければ利益が出ないので家賃が高くなります。
再契約で家賃が高くなることも
リースバックでは一般的な普通借家契約ではなく、定期借家契約を締結します。定期借家契約とは、賃貸期間があらかじめ決まっている賃貸借契約です。借主が賃貸期間が満了したあとも住み続けたい場合は、再契約が必要です。
リースバック会社としては早く家を第三者に再販売して売却益を得たいため、長期の賃貸借を歓迎しない会社もあります。なかには早く家を再販売するために、再契約の際に家賃を値上げするリースバック会社もあります。
どうしてもその家に住み続けたいのであれば、再契約のためにリースバック会社の要求どおり家賃の値上げに応じざるを得ません。
お得にリースバックを利用する方法
買取価格が安く、家賃が高くなる傾向にあるリースバックですが、お得に利用する方法もあります。
リースバック会社と交渉する
リースバック会社が見積もった買取価格や家賃に対して、どうしてこの金額になるのかという理由をきちんと確認し、交渉をしてみましょう。
賃貸借契約について、定期借家契約であっても、再契約することを契約書に盛り込んでもらうなどの交渉ができます。金額や諸条件について、リースバック会社に自分の希望をしっかりと伝えて、交渉することが大切です。
複数のリースバック会社に相談する
リースバック会社はさまざまで、会社ごとに利益の出し方が異なります。不動産を第三者に再販売する売却益を重視しているのか、借主から安定した家賃収入を得ることを重視しているのかなど、リースバック会社によって重視しているポイントが違います。
複数のリースバック会社に相談することで、自分の求める条件に合ったリースバック会社を見つけられます。複数のリースバック会社の以下の点を比較しましょう。
- サービス内容
- 買取価格
- 家賃
- 賃貸借契約の期間
- 再契約の可否
リースバック会社を比較検討して、納得できる条件の会社を見つけてください。
一括問い合わせでまとめて査定を受ける
複数のリースバック会社を探して各社に連絡するのは、かなり手間のかかる作業です。「リースバック比較プロ」であれば、連絡先や住所、家の情報を一度入力するだけで、複数のリースバック会社にまとめて問い合わせられます。
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