自宅を担保にした年金制度は悪徳商法!不動産で老後資金を確保する方法

自宅を担保にした年金制度

人生100年時代に突入し、老後資金の不安につけ込むように「自宅を担保にした年金制度」の勧誘をする不動産会社があらわれています。しかしこれは、悪徳商法のおそれがあり、契約にしないよう注意喚起がされています。

それでは老後の資金不足の不安はどのように解消すればよいのでしょうか。不動産をもとにした老後資金を確保する方法について解説します。

注意!「自宅を担保にした年金制度」は悪徳商法かも

電話やダイレクトメール、訪問営業などで「自宅を担保にした年金制度」の勧誘をされたら、悪徳商法かもしれないので要注意です。

老後資金への不安を狙った手口

悪徳業者は、高齢者の老後資金への不安な気持ちにつけ込み、自宅を担保にした年金制度の勧誘を行っています。

事例をひとつ挙げると、ある業者から自宅に電話がかかってきて、自宅を担保にした年金制度を勧誘され、契約に応じそうになったケースがあります。

郵送されたパンフレットを見ると、自宅を担保にした年金制度の実態は単なる不動産の売買契約で、悪徳業者に所有権が移転する内容のものでした。悪徳業者側は自宅の売却代金を分割で支払う形態を、「年金」と言い換えることで安心感を演出したようです。

もし契約してしまうと、悪徳業者の勝手な言い分で売却代金の支払いが途中で止まってしまうおそれがあります。所有権が悪徳業者に移っているため、業者が倒産すれば債権者が自宅を差し押さえ、家を追い出されることも考えられます。また売却価格は業者が見積もった金額のため、市場価格よりも安い値段で買われてしまうおそれもあります。

老後資金を調達する方法

老後資金を調達する方法には、金融機関や行政などが提供する「リバースモーゲージ」と不動産会社などが提供する「リースバック」があります。

リバースモーゲージ
自宅を担保に入れて融資を受けるサービス
リースバック
売却した自宅を買主に家賃を払ってそのまま住み続けるサービス

自宅を担保にした年金制度は、リバースモーゲージとリースバックに仕組みが似ています。勘違いしてだまされてしまわないように注意が必要です。

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自宅を担保にするリバースモーゲージ

リバースモーゲージは簡単にいうと、自宅を担保にした借金です。融資を受ける代わりに自宅を抵当に入れますが、所有権はもとの所有者がそのまま保持します。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受けます。融資されたお金は一括で受け取るだけでなく、年金のように分割で受け取ることもできます。所有者の存命中は融資されたお金の利息だけを返済し、所有者が死亡したら自宅を売却するか、相続人が自己資金で一括弁済します。

一般的なローンだと利息のほかに元金の返済も必要です。しかしリバースモーゲージは利息の支払いだけで済むため、老後資金を圧迫しないメリットがあります。

リバースモーゲージの利用条件

リバースモーゲージを提供する事業者によって異なりますが、利用するには次のような条件があります。

年齢

一般的には利用者の年齢を、おおむね55~80歳に限定することが多いです。

資金の使途

融資されたお金は生活資金に用途が限定され、事業資金や投資に用いることは契約で禁止されています。

相続人の承諾

所有者が死亡すると自宅を売却するか相続人が自己資金で一括弁済する必要があるため、リバースモーゲージを利用するには推定相続人全員の承諾が必要です。

抵当物

売却しても融資した分を事業者が回収できないため、市場価値が低い物件は対象になりません。そのため、リバースモーゲージの利用を断られることがあります。

リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージには、次のようなメリットとデメリットがあります。

リバースモーゲージのメリット

  • 所有権を維持したまま生活資金を確保できる
  • 資金の受け取り方法を選べる
  • 生存中の返済負担が小さい

自宅は担保にするだけなので売却と違って所有権を手放す必要はなく、精神的な余裕を維持できます。

また、融資されたお金の受け取りは一括か分割を選べるため、安定を優先するなら分割払い、古くなった自宅の補修などまとまった資金が必要であればある程度のお金を先に、残りを分割で受け取るなど融通が利きます。存命中は元本の返済が不要なため、生活を圧迫せずに老後資金を医療など必要な出費へ回せます。

リバースモーゲージのデメリット

  • 長生きリスクがある
  • 不動産価値の変動リスクがある
  • 同居人の制約がつくこともある

自分が想定よりも長く生きた場合、融資の限度額に達して、それ以上の融資を受けられなくなります。またリバースモーゲージでは、担保不動産の価値の見直しが常に行われるため、融資限度額は一定ではなく変動します。不動産の価値が下がれば、それだけ融資限度額も下がります。

ほかにも、子どもが同居していると利用を断られるなど、同居人に制限がつくこともあります。

リバースモーゲージが向いている人

リバースモーゲージでは、利用者が死亡すると基本的に自宅を売ってローンの返済をするため、相続人は自宅を相続できません。しかし相続人がいなければその不利益を考慮する必要がないため、自宅の活用法として有効です。

自宅の所有権を手放さずに住み続けたい人で老後資金に不安のある人は、検討する価値が大いにあります。賃貸物件に引っ越しをしたくない、慣れた地域に住み続けたい人に適しています。

自宅を売却するリースバック

リースバックは、自宅を売却したら買主に家賃を支払って住み続けるサービスです。

リースバックの仕組み

リースバックの正式名称は「sale and leaseback(セール・アンド・リースバック)」で、直訳すると「売却して借りる」という意味です。

自宅を売却してまとまった代金を得たあとは、賃貸物件として家賃を払って住み続けられます。自宅に住み続けられるのはリバースモーゲージと同じですが、売却によって所有権を手放す点が大きく違います。手にするお金は自宅の売却代金で、リバースモーゲージの融資とは性質がまったく異なります。

リースバックは、特約をつけると将来自宅を買い戻すこともできます。

老後資金の調達には、リースバックがおすすめです

リースバックとは?

リースバックの利用条件

リースバックは、住宅ローンが残っている場合、売却代金や自己資金で完済する必要があります。それ以外は、リバースモーゲージのような細かい条件はありません。しかし買主となるリースバック会社にとって、十分な利益が得られない場合は、契約ができないことがあります。

リースバック会社にとってリースバックは不動産投資のため、購入代金を家賃や売却で回収する必要があります。そのため、高額で売却した場合は家賃が高くなり、家賃を低く抑えるには売却価格が安くなります。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックには次のようなメリットとデメリットがあります。

リースバックのメリット

  • 資金の用途に制限がない
  • 固定資産税の負担がなくなる
  • 買い戻しが可能

リバースモーゲージと違って、リースバックで得られる資金は用途に制限がないため、事業資金や投資などでも自由に使えます。自宅を売却して所有権がなくなるため、所有者に課せられる固定資産税といった税金の負担もなくなります。

契約時に特約をつけると将来の買い戻しもできるため、借金返済などの目的を果たしたあとに自宅を取り戻せます。

リースバックのデメリット

  • 売却価格が市場価格より安くなる
  • 賃貸借の期間に制限がある
  • 買い戻しの価格が高い

一般的な不動産売却と比べると、リースバックは2割ほど売却価格が低くなることが多いです。リースバック会社は賃貸として利用したあと、自宅を売却して利益を得ることを目的としているため、いつまでも住み続けられるとは限りません。住み続けられる期間は、必ず確認しましょう。

リースバックは買い戻しができる一方で、買い戻しの価格は売却価格よりも高額になることが多いため、金銭的には大きな損失です。

リースバックが向いている人

不動産は相続財産として考えると、分割しにくいためトラブルの原因となることがあります。そのため自宅を現金化できるリースバックは、相続のトラブルをあらかじめ解消する方法として検討する価値があります。

またリースバックは、住宅ローンが残っていても売却代金で完済すれば利用できます。そのため、住宅ローンの返済を済ませて自宅に住み続けたい人にもおすすめです。

リースバックの注意点

リースバックは利用者が思っていたのと、実際のサービス内容が異なることでトラブルが起こるおそれがあります。リースバック会社によってサービス内容が異なりますので、各会社の条件などをよく聞き、比較することが大切です。

利用するときは、特に次のことに注意しましょう。

定期借家契約に注意

リースバックで交わされる賃貸借契約は「定期借家契約」です。賃貸で住める期限が決まっており、更新はできません。アパートやマンションを借りるときと異なり、期限を越えて住み続けるには再契約を交わすのですが、リースバック会社はこれを拒否できます。

リースバックの契約をするときに、契約書に再契約の条件を盛り込むか、一般的な「普通借家契約」を交わせるリースバック会社を利用しましょう。普通借家契約であれば借主の意思で契約を更新できます。

更新時の家賃上昇

賃貸借契約が定期借家契約の場合は、再契約になるため、そのたびに賃料を決定します。早く退去してほしいリースバック会社は、再契約のときに家賃を高く設定することがあります。リースバックの契約をするときは、賃料についても取り決めをしておくことが大切です。

買い戻し特約の有無

確実に自宅を買い戻したい場合は、リースバック会社と契約するときに、口約束だけではなく、契約書に特約事項として必ず記載してもらいましょう。そのときに、買い戻しの価格についても取り決めておきましょう。買い戻しの価格について取り決めをしておかないと、高額で買い戻せないおそれがあります。

利用するなら「リースバック比較PRO」!

リースバックは提供する会社によって、サービス内容に違いがあります。そのためリースバック会社は1社とだけ相談していると、他社との違いがわからず、自分に適していない契約をしてしまうおそれがあります。必ず複数社と相談して、自分の希望に応えられるリースバック会社と契約しましょう。

しかし、複数のリースバック会社を探して1社1社に連絡をするのは、とても手間がかかります。そういった手間を「リースバック比較PRO」が解消します。リースバック比較PROはWebサイトから所有者の連絡先や物件の情報を一度入力すれば、複数のリースバック会社へ一度に問い合わせられるサービスです。あとは各リースバック会社のサービスや条件を比較して、契約するだけです。

物件情報の入力では、土地や建物の面積が必要になります。登記事項証明書(登記簿謄本)など建物の情報がわかる資料を用意しておきましょう。

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