リ・バース60のデメリットとは?利用に向かない人におすすめの老後資金調達

老夫婦と老後資金の悩み

リ・バース60とは、自宅などの不動産を活用してお金を借りる方法です。単なる借金とは違い、老後ならではのメリットがある一方で、デメリットやリスク、注意点はないのでしょうか?

リ・バース60とは?

まずは、リ・バース60の特徴や利用条件について説明します。

リ・バース60の仕組みとリバースモーゲージとの違い

リ・バース60は、「住宅金融支援機構」と提携している金融機関で利用できる、住宅ローンです。

取り扱う金融機関によって、仕組みや利用条件に細かな違いがあるため、ここでは住宅金融支援機構が提示している商品内容をもとに、その特徴を説明していきます。

参考:住宅金融支援機構

リ・バース60は、給与が無い60代以上でも公的年金を受けとっていれば利用できるローン商品です。

通常の住宅ローンは、融資後に元金と利息を、元金が0円になるまで返済します。しかし、リ・バース60では利息のみの返済でOKです。生きている間に元金を返済する必要はありません。

借主の死亡後に、担保設定した不動産と土地を売却するか、相続人が資金を用意するかして、元金を返済します。

同じような仕組みの借入方法に、「リバースモーゲージ」がありますが、リ・バース60と区別していないことが多く、むしろ同一商品として取り扱っている金融機関もあります。

例えば、三菱UFJ銀行りそな銀行は「リバースモーゲージ型住宅ローン」というような商品名で取り扱っています。

住宅金融支援機構での呼び名が「リ・バース60」であって、どの金融機関でも同じ名称が付いている訳ではないので、気を付けましょう。

リ・バース60の金利はどのくらい?

リ・バース60の金利は、取り扱う金融機関ごとに異なりますが、変動金利のみの金融機関がほとんどです。固定金利と違い借入当初の金利がずっと続く保証は無く、一般的に年2回の見直しが入ります。
具体的な金利も金融機関や審査によって変わりますが、りそな銀行の場合は年2.475%(2020年12月現在)で借入可能です。

関連記事:【2021年版】「リ・バース60」の主な取扱金融機関は?その特徴を比較

リ・バース60の利用条件

リ・バース60は、公的年金を受け取っている60代以上の方が、どなたでも利用できるわけではありません。

まず「返済負担率」がチェックされます。返済負担率とは、年収に対する借入返済額の割合です。例えば年収200万円、年間返済額が40万円の場合は、以下のように計算します。

例)40万円÷200万円=20%

もし返済負担率が以下の基準を満たしていなければ、利用は厳しいでしょう。

年収 返済負担率
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

借入返済額には、既に借りているローンの返済額に加えて、リ・バース60を利用した場合の返済額も加算されます。既に多くの借入をしている方は注意が必要です。

また、利用するには審査に通らなければなりません。現在や過去に延滞・滞納をしてしまった場合は、利用できない可能性もあります。

リ・バース60のデメリット

60歳以上でも借入でき、毎月の負担が少ない等とメリットの多いリ・バース60ですが、デメリットも存在します。では、3つの注意点をみていきましょう。

住宅関係費以外に利用できないことも

リ・バース60の資金使途は、基本的に住宅関係の費用のみ。老後の生活資金などに充てることはできません。住宅関係とは、以下のような使い道を指します。

  • 住み替えのための、新築や中古物件の購入資金
  • 自宅のリフォーム資金
  • サービス付き高齢者住宅への入居一時金
  • 住宅ローンの借り換え資金

しかし、「老後の生活費に充てたい」「趣味や旅行に使いたい」と思っている方もいるでしょう。

その場合は、最初から利用対象外になってしまうので注意が必要です。そのような方は、使い道が限定されない「リースバック」が向いています。後半で紹介するのでぜひご覧ください。

リ・バース60でも、取り扱う金融機関によって幅広いお金の使い道に対応しているところがありますが、他の制限が設けられていることもあるので、各金融機関の情報をよくチェックしましょう。

借入限度額が担保評価額の50%~60%

リ・バース60で借りることのできる金額は、担保評価額の50%~60%が目安といわれます。担保評価額とは、担保に入れる建物・土地の価値のことで、申込時に金融機関が調査します。

担保評価額が1,000万円の不動産であれば、1,000万円の借入ができそうなものですが、実際には500万~600万円しか借りれません。また、築年数が経過している・老朽化しているなどの理由で、購入時の金額と比べて担保評価額が高くつかない場合もあるでしょう。もし新築物件の購入代金や住宅のリフォーム費用を担保評価額分の借入で検討していたなら、リ・バース60の資金だけでは不足するので要注意です。

融資手数料が高め

利息の負担以外にも印紙代・融資事務手数料・抵当権の設定費用などの費用が掛かるところもデメリットです。代表的な金融機関の融資手数料(事務手数料)は、以下のようになっています。

三菱UFJ銀行 110,000円(税込)
りそな銀行 借入金額の2.2%
三井住友銀行 110,000円(税込)

融資手数料が加算されれば、「思っていたより出費が増えてしまった」ということになりかねません。事前のチェックを怠らないようにしましょう。

資金を自由に使うならリースバックがおすすめ。比較するためにも複数社に問い合わせてみましょう。

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老後資金の確保ならリースバックもおすすめ

リ・バース60やリバースモーゲージとよく比較されるのが、「リースバック」です。リースバックも不動産を活用した資金調達方法の1つです。

ここでは、リースバックの特徴を紹介していきます。

リースバックとは?

リースバックとは、自宅を売却して現金化した後も、引っ越すことなく自宅に住み続けられる資金調達方法です。

リ・バース60は、自宅を担保に金融機関とローン契約を結ぶのに対して、リースバックは自宅を売却し、不動産会社と賃貸契約を結びます。そのため家賃を支払いますが、自宅の所有権が無くなるため、固定資産税や火災保険の負担がありません。

リ・バース60のデメリットをカバー

リースバックは、先述したリ・バース60のデメリットを一部カバーできます。

特に注目したいのは資金の使い道です。リ・バース60は主に住宅に関してのみ利用可能なことが多いですが、リースバックには使い道に制限がないところが魅力です。老後の生活費に充てられることはもちろん、趣味や借金返済、事業資金、ご家族の学費や結婚資金などに活用できます。

さらに、リースバック会社によって、事務手数料や不動産調査費用などの負担がかからないところもあります。リ・バース60のような初期費用を抑えたい方にもおすすめです。

売却後も自宅に住める分、通常の不動産売却ほど価格は高くありませんが、まとまったお金を一括で受け取れます。

また、リ・バース60は金融機関とのローン契約になるため、返済負担率などの返済能力が審査される点もデメリット。条件を満たせない場合は、利用できないこともあるでしょう。

その反面リースバックは、リ・バース60ほど厳しい条件はありません

さらにリースバック会社の中には、家賃がずっと変わらず、敷金・礼金・更新料が不要のところもあります。「変動金利だと、将来的に負担が増えるかもしれないから不安」という気持ちを解消してくれます。

住宅ローンの借り換えや住み替え資金にも

リースバックもリ・バース60と同様に、住宅ローン残高の返済や、住み替え資金にも利用できます。

リ・バース60で住宅ローンを借り換えした場合、返済しない限り亡くなるまでローンの元金が残り続けることや、自宅を担保にしているぶん契約後の住み替えがしにくい等のデメリットもあるでしょう。

もしリースバックの利用で住宅ローンを完済した場合は、ローンそのものから解放されます。契約後は賃貸に住んでいるのと同じような状況なので、もし「ひとまわり小さな物件に住み替えたい」等と、気持ちに変化が生まれたときも対応できます。

また、仮住まいをせずに新居へ引っ越したい方にも便利です。リースバックで新居の購入代金を調達し、一時的に家賃を支払いながらゆっくり引っ越すことができます。

リ・バース60の利用をためらっている方は、リースバックも選択肢の1つに入れてみてはいかがでしょうか。

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