実家を相続した際、住む予定がなければ売却して現金化することが多いです。
しかし、親と同居していた家を相続する場合は、事情が異なります。
今回は、親と一緒に住んでいた家を相続する際の相続税や、分割について解説していきます。
相続税の解説と節税方法の紹介
“相続税は、個人が被相続人（亡くなった人のことをいいます。）から相続などによって財産を取得した場合に、その取得した財産に課される税金です。”
国税庁ホームページより引用
財産の中には不動産も含まれます。
相続税が課される条件、算出方法、節税方法を紹介します。
相続税が課される条件とは？
“相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。”
国税庁ホームページより引用
相続税は、相続したすべての財産が基礎控除額を超えた際に課税されます。
基礎控除額とは、法定相続人の人数で変わってきます。計算式は以下の通りです。
3,000万円+（法定相続人の人数×600万円）=基礎控除額
相続税の算出方法
相続税は、相続した財産から基礎控除額を引いた額に課されます。
家を相続する際は、財産評価が行われます。財産評価は、相続した日の時価で土地と建物を分けて評価することです。
基礎控除額=3,000+(3×600)=4,800 (万円)
相続する財産=5,000+2,000=7,000 (万円)
7,000-4,800=2,200 (万円)
この場合、2,200万円に対して相続税として10%課されます。そのため、この場合相続税として220万円かかります。
相続税には、累進課税制度が取られているため、相続額が大きくなるにつれ税率が上がっていきます。
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相続税の節税対策
ここから、相続税の節税対策を紹介していきます。
親と同居していた家を相続する際に、「小規模宅地等の特例」を適用できることがあります。
財産評価する際、家は土地と建物とに分けて評価されますが、小規模宅地等の特例を適用した場合、330平米（約100坪）まで、土地評価額を80%減額することができます。
この特例は、亡くなった方の同居人が相続税を払うことができず、住んでいた家を手放さないといけなくなることを避けるために作られた仕組みです。後述の厳しい要件はありますが、同居の場合にはぜひ適用したい特例でしょう。
適用には、いくつかの要件があります。
ひとつは、被相続人との同居です。同居していたかどうかは、以下のようなことから判断されます。
- 日常生活の状況
- 家へ入居した目的
- 家の構造
- 設備の状況
- 相続人が他に生活拠点となる家を持っていないか
同居と認められるか否かで相続税を支払う額は大きく異なります。判断ポイントは事前に押さえておきましょう。
ここで同居と認められるケースをいくつか紹介します。
| <親と子どもがひとつの家で、寝食を共にしている場合 | このケースでは、問題なく同居していたと認められます。 |
|---|---|
| 子どもと同居していた親が老人ホームに入居した場合 | 親が老人ホームなど介護施設に入った場合でも、子どもが引き続き、その家に住んでいれば小規模宅地等の特例が適用できます。 |
| 親と同居していた子どもが家族を残して、単身赴任した場合 | 親と子どもが大半を別々に過ごしているものの、家族を残していることから、単身赴任が終わると帰ってくることが予想されます。そのため、子どもの生活拠点は親元にあると考えられ、同居していたと認められます。 |
また、居住し続けていることも要件のひとつです。被相続人（親）が亡くなる前から相続税の申告期限まで、そこに住み続けている必要があります。
そして、相続した不動産の保有を継続する必要もあります。相続する土地を相続税の申告期限まで保有し続けなければいけません。
要件を満たし、期限内に申告をすることで、適用することができます。
先ほどの例の条件にこの特例を適用した場合、220万円の相続税が0円になります。
要件を満たしていても申請しないと適用できませんので、確認してみましょう。
相続を分割する方法
ここまで、相続税についての解説をしてきました。ここから、法定相続人が複数いる場合にどのように分割していくのかを解説していきます。
相続の際、遺言書があった場合、その遺言書に従う必要があります。遺言書がなく、複数の法定相続人で分割する際の方法の4つを紹介します。
| 現物分割 | 家をお金には換えずにそのまま分け合う方法 |
|---|---|
| 共有分割 | 家の一部または全部を相続人が共同で所有する方法 |
| 換価分割 | 家を売却してそのお金を分け合う方法 |
| 代償分割 | 家は1人が相続し、他の相続人には金銭などで精算する方法 |
相続人の中で相続する住居に住む場合、ほかの相続人に金銭などで清算する代償分割が一般的な方法です。
自分の状況と比較して、適した方法で分割しましょう。
住みながら家を現金化するリースバック
今住んでいる家に相続後も住み続けたいが、相続税の支払いがきつかったり他の相続人に支払う金銭が手元になかったり、資金繰りが厳しい方もいるのではないでしょうか。
そんな方は、リースバックがおすすめです。リースバックとは家を専門の事業者へ売却し、その後、新たなオーナーに対して家賃を支払うことで引き続きその家を利用できるというものです。
売却することで、金銭を得ることができます。さらに、専門業者が直接買い取ってくれることが多いので短期間で契約がまとまりやすい傾向にあります。急な相続が起こって、相続税の支払いや他の相続人に払うためにお金が必要になったときにも安心です。
また、リースバックでは売却後も同じ家に住み続けるので売却したことに気づかれにくいことや、家の所有権がなくなるので固定資産税などの支払いが不要になることもメリットです。
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