住んでいる家の相続。相続税対策や兄弟との分割について解説

住宅模型と権利証

実家を相続した場合、自身に住む予定がなければ売却して現金化するなどの選択が取りやすいと思います。

しかし、自身が相続した家で同居している場合は、少し事情が違います。今回は、親と同居する家の相続についてみていきます。

親と一緒に住んでいる家を相続する

まずは、親と同居している場合の実家相続に関して、いくつかのポイントを紹介します。

同居していると相続税が安くなることがある

親と同居している場合、家を相続する際に「小規模宅地等の特例」を適用できることがあります。

財産評価する際、家は土地と建物とに分けて評価されますが、小規模宅地等の特例を適用した場合、330平米(約100坪)まで、土地評価額を80%減額することができます。

この特例は、亡くなった方の同居人が相続税を払うことができず、住んでいた家を手放さないといけなくなることを避けるために作られた仕組みです。後述の厳しい要件はありますが、同居の場合にはぜひ適用したい特例でしょう。

同居人が小規模宅地等の特例を適用するには

適用には、いくつかの要件があります。

ひとつは、被相続人との同居です。同居していたかどうかは、以下のようなことから判断されます。

  • 日常生活の状況
  • 家へ入居した目的
  • 家の構造
  • 設備の状況
  • 相続人が他に生活拠点となる家を持っていないか

同居と認められるか否かで相続税を支払う額は大きく異なります。判断ポイントは事前に押さえておきましょう。

ここで同居と認められるケースをいくつか紹介します。

1)親と子どもがひとつの家で、寝食を共にしている場合

このケースでは、問題なく同居していたと認められます。

2)子どもと同居していた親が老人ホームに入居した場合

親が老人ホームなど介護施設に入った場合でも、子どもが引き続き、その家に住んでいれば小規模宅地等の特例が適用できます。

3)親と同居していた子どもが家族を残して、単身赴任した場合

親と子どもが大半を別々に過ごしているものの、家族を残していることから、単身赴任が終わると帰ってくることが予想されます。そのため、子どもの生活拠点は親元にあると考えられ、同居していたと認められます。

また、居住し続けていることも要件のひとつです。被相続人(親)が亡くなる前から相続税の申告期限まで、そこに住み続けている必要があります。

そして、相続した不動産の保有を継続する必要もあります。相続する土地を相続税の申告期限まで保有し続けなければいけません。

要件を満たし、期限内に申告をすることで、適用することができます。

兄弟など他に相続人がいる場合の相続方法

相続人が複数人いる場合、家はどのように遺産分割していくのでしょうか。

今回は、4つの遺産分割の方法を紹介します。

現物分割家をお金には換えずにそのまま分け合う方法
共有分割家の一部または全部を相続人が共同で所有する方法
換価分割家を売却してそのお金を分け合う方法
代償分割家は1人が相続し、他の相続人には金銭などで精算する方法

家に同居している相続人が住み続けるなら、代償分割し兄弟など他の相続人には金銭を支払う方法が一般的です。

相続税計算

小規模宅地等の特例を適用した場合、土地にかかる相続税の金額はどう変わるのでしょうか。

相続税の算出方法

わかりやすいよう、内容を簡略化して考えていきます。

【モデルケース】

土地面積:330平米
土地評価額:1億円
法定相続人の数:兄弟2人

1:小規模宅地等の特例を使わなかった場合

相続税の対象額は、土地の評価額1億円から基礎控除額4,200万円をひいた5,800万円です。5,800万円に対して相続税が課税され、おおよそ支払う金額は770万円です。

相続税が課税されるかどうかは相続財産が基礎控除額より多いかで判断します。相続財産>基礎控除額であれば相続税が課税され、相続財産<基礎控除額であれば相続税は課税されません。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。

3,000万円+(法定相続人の人数×600万円)=基礎控除額

上記のモデルケースでは、法定相続人が2人いるので基礎控除額の計算式は以下の通りとなります。

3,000万円+(2×600万円)=4,200万円

2:小規模宅地等の特例を使った場合

小規模宅地等の特例を使った場合、1億円の土地の評価額が80%減額されるので、土地の評価額は2,000万円となり、基礎控除額は4,200万円です。
4,200万円(基礎控除学)>2,000万円(小規模宅地等の特例を適用後の土地の評価額)となるので、土地の相続税の支払いは0円です。

上記のように、小規模宅地等の特例の適用の有無によって、土地に対して支払う相続税は770万円も違います。

ただし、小規模宅地等の特例を使うことができるのは、土地の部分であって建物に適用することはできません。土地と建物を合わせて家の評価額となるので、事前に建物の評価額も入手しておきましょう。

住みながら家を現金化するリースバック

今住んでいる家に相続後も住み続けたいが、相続税の支払いがきつかったり他の相続人に支払う金銭が手元になかったり、資金繰りが厳しい方もいるのではないでしょうか。

そんな方は、リースバックがおすすめです。リースバックとは家を専門の事業者へ売却し、その後、新たなオーナーに対して家賃を支払うことで引き続きその家を利用できるというものです。

売却することで、金銭を得ることができます。さらに、専門業者が直接買い取ってくれることが多いので短期間で契約がまとまりやすい傾向にあります。急な相続が起こって、相続税の支払いや他の相続人に払うためにお金が必要になったときにも安心です。

また、リースバックでは売却後も同じ家に住み続けるので売却したことに気づかれにくいことや、家の所有権がなくなるので固定資産税などの支払いが不要になることもメリットです。

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