相続対策としてのリースバック。相続税や相続させるときの注意点を解説

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リースバックといえば、自宅を売却しても住み続けられるサービスということで資金を調達する手段として使われることが一般的です。しかし、リースバックには、相続対策の側面があることをご存知でしょうか。

今回は、相続対策としてのリースバックについて解説します。

まずはリースバックについて理解しましょう!

リースバックとは?

まずは、リースバック解説とメリットとデメリットの紹介

リースバックは、近年注目されている不動産の売却の方法です。住み続けながら売却できる方法として注目されています。リースバックの解説をした後に、メリットとデメリットを挙げていきます。

リースバックの解説


リースバックとは、不動産を買い取り、そのまま売主に貸し出すことです。
不動産会社に不動産を売却して、同時に賃貸契約を結びます。リースバックを行うことで、住居に住み続けながら現金化できます。

不動産を所有することのリスクや相続関係のトラブルの際には、非常に有効な方法です。

リースバックのメリット

リースバックのメリットを3つ紹介します。

  • 借金をせずに資金調達できる
  • 住み続けながら住居を現金化
  • 不動産を維持するコストがなくなる

借金をせずに資金調達できる

お子さんの教育資金や病気になった際の医療費などで、資金調達を考えている方は多くいます。
無担保のローンやカードローンなどありますが、金利が高く、利息の支払いでも大変な場合があり、多重債務に陥ってしまうことも考えられます。
不動産を担保にローンを組むことで、低金利でローンを組めますが、借金になってしまいます。

リースバックは、不動産を売却してまとまった資金調達ができます。また、そこに住み続けることも可能です。
さらに、リースバックをした物件を買い戻すこともできます。一時的な運転資金のためにリースバックをして数年後に買い戻すこともできます。

住み続けながら住居を現金化

不動産を売却し、資金を得る手段は、不動産買取と不動産売却の仲介があります。
どちらも退去し、新居への引越しが必要になります。
これまで住み続けた家を離れることなく資金を調達できます。

不動産を維持するコストがなくなる

リースバックをすると、不動産の所有権が不動産会社に移ります
住宅ローンの支払いが終えても、固定資産税や維持費がかかってしまいます。
所有権が不動産会社になるため、諸々の維持費がなくなり、月々の家賃のみの支払いになるため、住宅費用を固定費にでき、貯蓄計画が立てやすくなります。

リースバックは、非常に有用な資金調達の方法です。

相続対策としてのリースバック

不動産を相続する際、法定相続人が複数いるとトラブルになることもしばしばあります。
不動産を現金化できるリースバックは、相続トラブルを解消できるのか、見ていきましょう。

リースバックで遺産分割におけるトラブルを避けられる

相続人が複数いる場合に相続が発生すると、通常は遺産分割協議が行われます。簡単にいえば“相続人同士の話し合い”です。遺産分割協議は、基本的にはやり直しすることができません。

遺産分割協議は、全てがスムーズに行われる訳ではありません

遺産が現金や預貯金、株券など分割しやすいものだけであれば話はまとまりやすいですが、遺産が分割困難な不動産ならば、分配の話し合いが不調に終わるケースが見られます。

結果として不動産の所有権を単純に相続人の数で按分して登記してしまった場合は、とくにトラブルが起きやすいといえます。

不動産を売却する際は全ての所有者による同意が必要なので、所有者の数が多ければ売却価格などで折り合いがつかず、結局は「空き家」として放置されることが多いです。この場合は、別の問題も起こりえます。

例えば、空き家で火災がおきた場合です。

善意無過失(そのことを知らず、落ち度もないこと)ならば「失火責任法」により免責されますが、それは管理責任を満たしている場合です。管理責任は所有権者全員にあるため、放置している場合には、所有権者全員に対して重過失ありと判断される可能性があります。

空き地の場合にも、雑草の放置による近隣クレームや、違法ゴミが捨てられるなど気が休まりません。

つまり、複数の相続人に不動産を残した場合、協議不調和により売却もできず、さらに所有者としての管理責任を連帯して負わせるということになりかねないのです。

リースバックを活用すれば、相続発生前に不動産を売却して現金となるため、分割しやすくなります。このような配慮は、相続する子どもたちからも喜ばれることも多いでしょう。

相続人が居ない場合はレジャー資金に

相続人がいない場合には、自身が亡くなった後に自宅を残す必要がありません。また、自宅を残したとしても最終的には国庫に帰属します。

リースバックを活用することで、慣れ親しんだ自宅に賃貸として住み続けながら、売却代金を得ることができます。そのお金を老後資金として使ったり旅行や交際費などに充てたり、自由にすることができます。
また、近い将来、老人ホームや高齢者向け住宅への入居を検討しているのであれば、そのために必要な一時金にすることもできるでしょう。

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リースバックによる相続税の納付対策

リースバックは、相続税納付に関する問題を解決する可能性もあります。

相続税は現金で納付する

相続財産として不動産を残す場合、子などの相続人は、資産価値(相続税評価額)に応じた相続税を現金で支払わなければなりません。しかし、経済状況によっては納付のための現金を準備することが難しい場合もあります。

リースバックは、賃貸として住み続けながらあらかじめ自宅を売却するというものなので、当然として相続発生時に不動産に関しての相続税は発生しません

リースバックは、このような状況への対策として活用することもできます。

生前に自宅を売却してリースバックする場合

いつか訪れる相続税の問題に備えて、生前に自宅を売却することはできます。しかし、住み慣れた家を手放すことには抵抗がある人も多いでしょう。また、賃貸で暮らすための新居を探す場合でも、家探しや引っ越しの手間で、苦労する可能性があります。

単純に現金が必要な場合には、一部金融機関で取り扱いのある「リバースモーゲージ」という方法もあります。しかし、リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受け、死亡後に担保された自宅を売却して返済するという不動産担保ローンの一種のため、相続問題が生じないというものではありません。

このような背景から、相続でトラブルになる可能性があっても、自宅を売却するわけにはいかないという方は少なくありません。

関連記事:
リースバックがリバースモーゲージに勝るところは?比較してわかる違い

相続発生後に自宅を売却しリースバックする場合

では、相続発生後に、相続した人が不動産を売却する場合はどうでしょうか。

相続税には納付期限があります。被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
仮に不動産を相続してから売却することを想定していたとしても、その期限内で売却を完了させることが難しいこともあります。

どうしても相続税の用意ができず、延納しても全額の納付が困難である場合には「物納」と言う、不動産の現物を納付する制度もあります。
ただし、この制度は現金や預貯金などにより可能な限り相続税を支払った後の残額に対しての納付しか認められません。つまり非常に手間がかかり、かつハードルの高い納付方法です。

リースバックを利用すれば、自宅を売却して資金を捻出した後も生活環境は変わりません。
結果的に相続税の問題を気にする必要がなくなるため、相続問題も視野に入れた場合には、あらかじめ検討しておくべき選択肢となるでしょう。

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