高齢者の不動産担保融資をFPが解説。家を担保にお金を借りる方法や年齢制限とは

不動産の説明を受ける老夫婦

今回は、高齢者が融資を受ける方法を解説します。とくに、不動産を担保とする融資について説明します。

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高齢者でも融資は受けられるか

まずは、そもそも高齢者が融資を受けられるのか、という点についてみていきます。

一般的な融資の年齢制限

融資の年齢制限といったとき、以下のふたつの意味合いがあります。

  • 申込可能年齢
  • 完済時年齢

前者は、文字通り融資を申し込みできる年齢の制限です。

後者は、完済するときに何歳であるかという制限です。併せて、返済期間の上限・下限が設けられている場合もあるため、完済時年齢の制限がある融資については、逆算して申込可能な年齢が決まります。

例えば、完済時年齢制限が79歳(80歳未満)で、返済期間が10~50年と決まっている場合、遅くとも69歳までに申し込む必要があるわけです。

単に年齢制限と言った場合、申込可能年齢を指すことが多いでしょう。具体的な年齢は金融機関によって異なりますが、カードローンなどの場合、以下のような申込可能年齢の制限が一般的です。

銀行など 65歳まで
消費者金融など 69歳まで

こうした年齢制限はなぜあるのでしょうか。

それは、ある程度以上の年齢になれば多くの人が働くことが困難になり、返済能力がなくなると判断されるためです。

仕事をリタイアした後、おもな収入源は公的年金だけという人も多いことでしょう。融資を受けるには、原則として安定的な収入があることが条件になりますが、融資の審査では、年金だけでは安定収入とはみなされないことがほとんどです。

そのため、年齢制限はクリアしていたとしても、収入が年金だけという場合は、融資は受けられないこともあるので、注意してください。

高齢者が融資を受ける方法は?

前述のように、65歳を超えると、年齢制限のために利用できる融資の選択肢は狭まります。

しかし近年は、一部の金融機関で70歳を超えても申し込みが可能な高齢者向けローンを扱っているところも登場しています。80歳まで利用可能というところが多く、金利はやや高めですが、検討の対象になるでしょう。

また、信用金庫で取扱いのある「シニアライフローン」についても知っておきましょう。

これは、その信用金庫で年金受取口座を開設することを条件として、限度額100万円程度の小口の融資を、低利で受けられるようになるというサービスです。完済時年齢が80歳まで利用できます。

調達できる資金額が限られているものの、カードローンなどより有利な条件で利用できるという魅力があります。

ほかには、独立行政法人医療福祉機構による、年金担保貸付という仕組みもあります。年金を担保に借り入れをする方法です。

詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事:
年金を担保にした借入とは?使途や金利、2022年の廃止後の代替案など解説

最後に、不動産を活用した融資もあります。不動産を担保にすることで借り入れをするという方法です。これについては、さまざまな制度や商品がありますので、次の章で詳しく解説します。

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高齢者が家や土地を担保に融資を受ける方法

お年寄りと家の模型

家や土地などの不動産を所有している場合、高齢者であっても、いろいろな手段で資金調達をすることができます。

ここでは、不動産を担保にした融資について解説します。

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは読んで字の如く、所有している建物や土地を担保に入れてお金を借りる方法です。

不動産を担保としていることから、比較的低い金利で借り入れることができます。

代表的なものとして、以下のような商品があります。

金利 利用限度額 保証人
楽天銀行不動産担保ローン 0.64%~

9.40%

最大1億 共有物件や本人以外が所有する不動産の場合【有】
三井住友トラスト・ローン&ファイナンス 3.90%~7.40% 最大1億 審査によって【有】
東京スター銀行 0.85%~8.35% 最大1億 共有物件や本人以外が所有する不動産の場合【有】

※金利等は変動の可能性があります。公式サイトなどで最新の情報を確認してください。

不動産を所有している人にとっては有力な選択肢ですが、物件に十分な担保価値を認められないと、希望するだけの資金が調達できないという問題もあります。

また、担保価値のすべてが融資限度額になるわけではありません。たとえば3,000万円相当の物件を担保にしたとしても、一般的にはその70%の2,100万円が限度額になります。

そして、不動産担保ローンは、担保価値の査定や、事務手続きに時間がかかることが多いため、早急な資金調達には向いていません

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、住んでいる家を担保にお金を借りる方法で、生存中は借り入れた金額の利息分のみを支払い、死亡した際に担保に入れた家を売却することにより返済する仕組みです。

リバースモーゲージの場合は、死亡時に返済するという性格から、利用できる下限の年齢が設定されていることが一般的です。融資を受ける人の年収が120万円以上など、最低年収が設定されている場合もあります。

豊かな老後のための資金調達方法としては優れた方法のひとつですが、最終的には物件を手放すことになってしまう点に注意が必要です。

特に、相続人になる子世代が、家の相続を希望していると利用は難しいでしょう。基本的にリバースモーゲージは推定相続人全員の同意を条件としています。

また、リバースモーゲージは、予想を超えて長生きしてしまったときに、問題が生じるおそれがあります。

一部の金融機関は、利用期間に制限を設けていることもあるため、一定以上に長生きしてしまったときに、存命中でも一括返済を求められることがあります。

関連記事:
リバースモーゲージとリースバックの条件は?あてはまらない時の対処法も解説

不動産担保型生活資金

不動産担保型生活資金は、生活に困窮している高齢者世帯の生活を支援することを目的とした、福祉的な性格の公的融資制度です。国が運営しており、地域の社会福祉協議会を窓口に申し込むことができます。

仕組みとしてはリバースモーゲージと同様で、特に困窮している要保護世帯と認められた世帯は、融資条件が緩和されます。

不動産担保型生活資金 要保護世帯向け
不動産担保型生活資金
対象年齢 原則65歳以上 原則65歳以上
貸付額 月30万円以内 生活扶助額の1.5倍以内
保証人 推定相続人の中から1名 不要

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高齢者にもおすすめのリースバック

不動産を活用した借り入れについて紹介しました。ほかに、不動産を活用した資金調達方法として、近年、注目されているのがリースバックという仕組みです。

リースバックとは、手続きの上で自宅を売却した後に、家賃を払うことで賃貸として住み続ける方法です。

高齢者がリースバックを活用するメリット

リースバックは家を売却するという点が借り入れとは大きく異なり、そのため、融資とは違ったメリットがあります。

高齢者にとっては、以下のような点が魅力的でしょう。

  • 年齢制限がない
  • 借り入れの審査や金利の負担が不要
  • 固定資産税の負担がなくなる
  • 近所の人に知られることがない
  • 相続に関するリスクを回避できる

不動産の売却なので、利用年齢に制限がありません。これは高齢者にとって大きな魅力でしょう。

また、リースバックは借り入れではないので、融資の審査を受ける必要はありません。金利を負担する必要がないのもメリットです。

不動産を売却しているため、所有権は他者に移っています。これにより、毎年支払っていた固定資産税の負担がなくなるというのもメリットのひとつでしょう。

さらに、リースバックにより売買契約や賃貸借契約を交わしたとしても、それは書類の上での話です。地域の付き合いなどの関係から家を売ったことを近所に知られたくない場合でも、安心して利用することができます。

シニア世代にとって、相続は頭を悩ませる問題のひとつでしょう。子や孫などに不動産を遺したとして、相続人が複数いればトラブルになることも少なくありません。

しかしリースバックで現金化できれば、相続人は財産を現金で分けることができ、トラブルを未然に防ぐこともできるのです。

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