すぐわかる！不動産買取の流れ・必要書類・注意点をわかりやすく解説

できるだけ早く自宅を売却したいと考えている人には、不動産買取がおすすめです。個人の買主を探すことなく、不動産会社が自宅を買い取るため、スピーディに取引が終了します。早ければ入金まで数日しかかかりません。

不動産買取を利用するときに知っておきたい、流れや必要書類について解説します。あらかじめ把握しておくことで、スピーディに手続きを進められるでしょう。

不動産買取の流れ

不動産買取とは、不動産会社に所有する不動産を買い取ってもらう不動産の売却方法です。一般的な仲介による不動産売却と比べると、買主を探す手間や時間がかからないため、早く売却したい人に向いています。

不動産買取は手間がかからないため、全体の流れが短いという特徴があります。一般的な不動産買取の流れは、次のとおりです。

①～⑤の流れは長くても1カ月程度です。不動産買取の流れについて、項目ごとに詳しく説明しますので、不動産買取を検討している人は参考にしてください。

①不動産会社に査定を依頼する

まずは物件にどれくらいの価値があるのか、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定の依頼には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの特徴と仕組みを確認しておきましょう。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の違い

机上査定は物件の築年数、面積、住所などをもとに査定価格を出す方法で、簡易査定とも呼ばれます。机上査定の依頼は電話やインターネットから申し込めます。査定にかかる時間が短く、査定価格を提示されるまで1～3日です。ただし、机上査定の査定価格はあくまでも概算に過ぎません。

訪問査定は不動産会社が物件を内覧して、査定価格を出す方法です。建物の状態や立地、室内の様子を確かめたうえで査定をするため、机上査定より正確な査定価格を提示してもらえます。不動産買取では、これが買取価格になります。訪問査定の場合、査定を受けてから査定価格が出るまで約1週間かかります。

査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産の査定を依頼するときは、複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社にしか査定を依頼していないと、提示された査定価格が妥当な価格なのかどうかの判断ができません。複数社から査定を受けることで、おおよその相場を把握することが可能です。

また、訪問査定では、査定価格と買取価格がほぼ同じ意味になります。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、もっとも高く売却できる不動産会社を見つけられるのです。簡単に高値売却できるため、査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

査定を受けるときに必要な書類

机上査定は電話やインターネットから申し込めるため、基本的に書類は必要ありません。しかし、訪問査定では正確な査定価格を提示するために書類が必要になります。一般的に訪問査定で必要になる書類には、次のものがあります。

書類名の横に★印のついているものは、事前登録をすればインターネットの「登記ねっと 供託ねっと」から取得することもできます。もし所有していない書類がある場合は、Webサイトから申し込みましょう。

身分証明書

運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、本人確認ができるものが必要です。基本的に不動産の所有者以外は査定を依頼できません。

実印・印鑑証明書

売買契約書や重要な書類には実印での押印が必要です。印鑑証明書は登記申請時にも必要になりますので、準備しておきましょう。

登記簿謄本

登記簿謄本は、所有している不動産の所有者や面積などの重要事項が記載されている書類です。登記簿謄本は法務局のほか、Webサイトから申し込んで取得できます。

測量図や公図

測量図とは土地の面積や形状などをあらわす図面のことで、公図は土地の区画や地番などをあらわす図面です。どちらも法的な地図のことで、法務局やインターネットで取得できます。

建物に関する図面

建物図面には、間取りや面積、設備仕様などの詳細が記載されています。不動産会社が新たに買主を募集する際の広告のもとになるため準備しておきましょう。

固定資産税納税通知書

納税額を調べるために必要な資料になるため、固定資産税の通知書（最新のもの）を準備しておきましょう。紛失してしまった場合は、役所で再発行できます。

売買契約書・重要事項説明書

物件を購入したときの売買契約書と重要事項説明書は、購入当時の物件状況を確認する重要な資料になります。

②査定結果を比較する

実際に何社か査定依頼を出してみると、それぞれの会社で査定価格が違うことがあります。そのため「どの会社に依頼すればよいのだろう」と悩む人も少なくありません。査定結果を比較するときのポイントを解説します。

会社ごとに査定価格が違う理由

一般的な不動産会社は類似物件の売却相場を参考にしています。さらに、物件の築年数、設備、間取りなどから総合的に判断して査定価格を決定します。

不動産買取で入手した不動産は、不動産会社が更地にしたりリノベーションをしたりして再販売します。再販売で高く売却できると判断すると、査定価格は高くなります。逆に売れにくい不動産と判断されると、査定価格は安くなります。

【重要】査定価格の理由を確認する

複数の不動産会社で査定依頼をしたときに、相場よりも明らかに高い、もしくは安い査定価格をつける不動産会社があります。こういった不動産会社には、なぜこの金額になったのか、経緯や明確な理由を聞いてみましょう。回答が曖昧（あいまい）な会社や、理由を説明できない会社はあまり信用できるとはいえません。

③不動産会社を決定する

実際に不動産を買い取ってもらうときは、訪問査定を依頼した不動産会社のなかから決めることになります。大切な自宅を売却するのですから、不動産会社は慎重に選びましょう。

契約の前に、買取条件や入金日を必ず確認しておきましょう。残置物の処分費用やリフォーム代など、のちのち請求されてトラブルになるケースもあります。そのほか、次のことに注意してください。

気になることや納得できないことがあれば、この時点でしっかりと解決しておきましょう。査定価格が高ければそれだけ高く売れますが、その代わり自身に不利な条件を押しつけられているかもしれません。

慎重に慎重を重ねて、不動産会社を選んでください。

④売買契約を交わす

買取条件に同意したら、売買契約を交わします。一般的に契約にかかる時間は長くて2時間くらいでしょう。

売買契約を交わすときには、次のような引き渡しの条件についても話し合います。

引き渡しをいつ行うのか、家財の処分は誰が担当するのかなどは、あらかじめ決めておくとスムーズに話し合いが進むでしょう。

売買契約を交わすときの注意点

売買契約を交わすときは、契約不適合責任が免責されているかを確認してください。たとえば、売却後に契約書に記載のないシロアリ被害や雨漏りが見つかった場合、契約解除や賠償などの責任を追及されるおそれがあります。

不動産買取では不動産のプロである不動産会社が買い取るため、売主は契約不適合責任に問われないのが一般的です。契約不適合責任について免責されているか、契約書をしっかりと確認しましょう。

売買契約に必要な書類

売買契約時に必要となる書類は次のとおりです。

これ以外にも書類を求められることがあるため、契約の前に不動産会社に確認しておきましょう。

⑤決済・物件の引き渡し

無事に契約を交わしたら、最後に物件の引き渡しを行います。慣れない契約で慌ただしくなることも予想されるため、事前に準備できることは早めに済ませておきましょう。

決済・引き渡しは銀行などの金融機関の会議室で行われることが一般的です。当日は、次のような流れで進行します。

当日までに引っ越しを済ませる

戸建てやマンションを売却する場合は、引き渡し当日までに引っ越しや残置物の処分を済ませておきましょう。引っ越し先がどうしても見つからない場合は、短期賃貸マンションなどの仮住まいを手配するなどの対策が必要です。

引き渡しまでに準備する書類

引き渡しで必要な書類は次のとおりです。

そのほか、売買契約を交わしたときに求められた書類を用意しておきましょう。紛失するなどして手配に時間がかかることもあるため、早めに準備することが大切です。

公共料金の支払い

忘れてしまいがちなのが、公共料金の支払いです。ガス、電気、水道などにかかる料金の精算を事前に済ませておくことも取引をスムーズに進めるポイントです。

不動産買取では相場より安くなる？高値で売却するためのポイントは？

不動産買取を利用するときの注意点

不動産買取の取引をより安全に行うため、いくつかの注意点があります。注意点を理解しておくことで、のちのちのトラブルを未然に防げます。後悔しないためにしっかりと確認しておきましょう。

あらかじめ相場を調べておく

不動産買取で大切なのは、あらかじめ類似物件の相場を調べて予備知識をつけておくことです。もし不動産会社が相場よりも著しく低く査定したとしても、周辺の相場がわからなければ気づけません。

売買契約を交わしたあとで相場より低かったことがわかっても、どうしようもありません。後悔することなく大切な不動産を手放せるよう、相場をしっかりと把握することが大切です。

買取は仲介よりも安くなる

不動産買取では、買い取った不動産を不動産会社がリフォームやリノベーションなどをして再販売します。そういったコストがかかるため、相場より安い価格で取引されるのが一般的です。

一方で仲介は売主の希望価格で販売できるため、不動産買取よりも高い価格で売却できるかもしれません。特に立地がよかったり、築浅だったりすると、比較的早く買主があらわれる可能性が高いです。売却を急がないのであれば、不動産買取より仲介で売却したほうがよいでしょう。

利益が出たら確定申告が必要

不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。「利益が出たかどうかわからない」という場合は、次の計算式を参考にしてください。

利益が出ない場合は、確定申告の必要はありません。しかし、損失が出た場合は税金の控除が受けられる場合があります。一般的には個人で確定申告する、もしくは税理士に依頼するというふたつの方法がありますが、税理士に依頼すると費用がかかります。

確定申告がよくわからないときは、税務署にある相談窓口で問い合わせてください。

必ず買い取ってもらえるとは限らない

不動産買取は早期売却が可能なため、すぐに現金が必要な人や手間をかけたくない人、仲介では売却しにくい物件を所有している人にはおすすめの売却方法です。

しかし、すべての物件を買い取ってくれるわけではありません。山奥の土地など、需要の低すぎる不動産は買い取ってもらえないことがあります。買取を断られた場合は、建物を解体して土地として売却を検討する、リフォームするなど臨機応変に対応する必要があることを覚えておきましょう。

不動産買取と仲介、入金までどれくらいかかる？

不動産買取と仲介とでは、不動産を売却する方法が異なるため、入金までにかかる時間がまったく異なります。それぞれの違いと入金までにかかる期間を比較してみましょう。

不動産買取と仲介の違いは、次のとおりです。

買取は不動産会社が直接買主になります。売主は不動産会社と直接条件交渉を行い、両者合意すれば即座に契約に進み、物件を現金化できます。

仲介は売主と買主のあいだに不動産会社が入って、販売活動（広告などの宣伝や内覧の対応など）を行う売却方法です。活動をとおして見つかった買主と契約を交わし、物件を売却します。販売活動や買主を見つけるまでに時間がかかるため、買取と比較すると現金化までに時間がかかるのが難点です。

買取は仲介と比べて、圧倒的に短期間で現金化が完了します。最短48時間の即時買取サービスを提供している会社もあるほどです。

仲介は、物件の状態やエリア、販売時期などによって異なりますが、買主が見つかって売却が完了するまで約3～6カ月かかるのが一般的です。その代わり、希望する価格で購入してくれる買主があらわれるまで待てるため、高く売却したい人に向いています。

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家の買取後も住み続けられるサービスとは

売買契約を交わしたあとは、引き渡しまでに転居先を見つけて退去しなくてはなりません。そのため、不動産買取を利用するときは、あらかじめ転居先の目処（めど）をつけておくことが大切です。

しかし、あらかじめ転居先を抑えておくには、入居にかかる費用を先に支払わなければなりません。家を売却する前にまとまった金額を用意するのが難しいのであれば、リースバックを利用するのもひとつの方法です。

リースバックとは、家賃を支払うことで、買い取ってもらった自宅にそのまま住み続けられるサービスのことです。家賃の支払いが生じるものの、リースバックであればまとまった金額を得てから転居先を探せるメリットがあります。

リースバックとはどういうサービスなのか、詳しく解説します。

不動産買取とリースバックの違い

不動産買取とリースバックの違いは、売却後の自宅に住めるかどうかという一点だけです。そのためリースバックは、短期間で売却できる、売却価格が仲介よりも安いといった、不動産買取のメリットとデメリットが共通しています。

注意が必要なのは、不動産会社であればどこでもリースバックを提供できるとは限らないことです。

多くの不動産会社は、不動産買取には対応できても、リースバックには対応できません。そのため、リースバックを利用するには、リースバックに対応できるリースバック会社（不動産会社、金融機関など）に自宅を買い取ってもらう必要があります。

また、リースバック会社によっては、「買い戻し」ができます。買い戻しとは売却した自宅に住み続けたあと、自宅を買い戻すことをいいます。一時的にまとまったお金が必要なときに自宅を売却し、資金の目処が立ったら買い戻しで再び自宅の所有権を取り戻すことが可能です。

リースバックに向いている人

リースバックを利用する目的は人それぞれですが、次のような人には、リースバックの利用が向いています。

それぞれのリースバックに向いている人について解説します。

一時的な資金調達をしたい

事業資金の不足などで一時的に資金調達したいときにリースバックは向いています。所有する自宅を売却しても転居の必要がないため、売却代金が早く入金されます。

資金不足が解消されたら自宅の所有権を買い戻せるのもメリットです。

リースバックを利用するときは、次のことに対応している会社を選びましょう。

特にあらかじめ買い戻しの条件が決まっていないと、のちのちトラブルにつながるおそれがあります。

転居先をじっくりと探したい

戸建てや分譲マンションの購入など、転居先をしっかり調べながら探したい人にもリースバックは向いています。自宅を売却してから新居を探す場合、思うような家が見つからなかったり、購入を検討していた家が売れてしまっていたりすると、いったん仮住まいをする必要があります。

しかし、リースバックであれば仮住まいをすることなく、自宅に住んだまま転居先を探せます。引っ越し費用をはじめとする転居の費用を節約できるのもメリットです。

ただし、自宅を売却して新居の購入を検討している場合は、リースバックの次のデメリットを把握しておくことが大切です。

リースバックは不動産買取と同じく、売却価格が安く、市場価格の8割が目安です。また、リースバックでは、年間の家賃を売却価格の約8～10％を目安に算出します。そのため、周辺相場より家賃が高くなることが多いです。

リースバックを利用するときは、新居の購入予算を見直す必要があるかもしれません。

自宅の売却を近所の人に知られたくない

仲介で自宅を売却しようとすると、不動産会社による販売活動によって近所の人に知られてしまうおそれがあります。不動産を高く売るのであれば、できるだけ多くの人に物件を見てもらう必要があるため仕方がありません。

しかし、うわさ好きの人が近所に住んでいると、どんなことを言いふらされるかわかったものではありません。誰にも知られることなく、そっとフェードアウトしたいなら次の理由からリースバックがおすすめです。

しばらく家に住み続けて、ころ合いを見て転居してしまいましょう。

リースバックのデメリット。損しないためにメリット以外の特徴も把握しよう

リースバックを利用するときに気をつけること

リースバックを利用するときは、必ず複数社に相談することが重要です。リースバック会社ごとにサービス内容に違いがあるため、利用できると思ったサービスを提供していないこともあります。リースバックで住み続けられる期間も、会社によって異なります。

複数のリースバック会社に相談することで、自身の求めている条件に合った会社を見つけることが可能です。リースバックを検討している人は、必ず複数社に相談してください。

ただし、リースバック会社は不動産会社ほど多くはありません。自宅の条件に合うリースバック会社を見つけるには、一括問い合わせサービスの「リースバック比較PRO」をご利用ください。自宅の情報を入力するだけで、対応できるリースバック会社を紹介します。

1社1社に連絡する手間を省き、スピーディにリースバック会社に相談できます。できるだけ早く自宅を売却したい人は、リースバックの利用を検討してください。

不動産買取のよくある疑問

不動産買取にはどれくらいの時間がかかる？

早ければ2日程度、長くても1カ月程度です。個人の買主を探さないので、スピーディに取引が完了します。

不動産買取で売却するときの注意点は何ですか？

不動産買取では契約不適合責任が免責されているのが一般的です。契約書で契約不適合責任が免責になっているかどうかを確認してください。