不動産買取とは？手数料や買取相場、現金化までの早さなどを徹底解説

不動産を売却するときは、買取業者による直接買取（以下、買取）と仲介業者による売買仲介（以下、仲介）という2つの手段があります。

今回は、前者の不動産の買取について解説します。

不動産の買取とは？売買仲介とはどう違う？

戸建てやマンション、土地を売却する手段（やり方）の1つである、買取。

売主からみれば、買取も仲介も売却するという目的を達成できるので、大差はない感じるでしょう。しかし両者には大きな違いがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。

まずは、買取と売買仲介の違いについてみていきましょう。

不動産の買取とは

買取は、買取業者に不動産を直接買い取ってもらうことをいいます。

買取のプロである専門業者が契約相手となるため、即金性が高く、また情報が公開されずに水面下で売却できるというメリットがあります。一方で、査定金額が取引市場の相場に比べて低くなりがちというデメリットがあります。

物件の売買仲介とは

仲介は、仲介業者が媒介人となり、売主の代わりに買主を探すというものです。

取引が相対となる買取とは異なり、仲介は大勢の中から購入希望者を探します。そのため、成約までに時間はかかるものの、不動産取引市場の相場に近い金額で売ることができるというメリットがあります。

買取と売買仲介の違いを表で確認しよう

買取と売買仲介の違いを表にまとめると、以下のようになります。

「少しくらい安くていいから早く売りたい」という人には買取が、「時間がかかってもいいので少しでも高く売りたい」という人には仲介が向いているといえます。

不動産の買取では、手数料がかからない？

買取では手数料がかかりません。ここではその理由や、売買仲介での手数料について紹介します。

仲介専門業者が入らない

不動産仲介専門業者は、不動産に詳しくない個人の顧客の代わりに取引相手を探したり、トラブルにならないように助言したりするという役割を果たしています。それに対する報酬が、仲介手数料です。

一方で買取は、不動産のプロである買取業者が買主です。仲介ではないため、手数料がかからないことが一般的です。

手数料が発生することもある？

非常に稀ではありますが、買取の場合でも仲介業者が間に入るケースがあります。

悪質な事例だと、買取業者だと思って相談していた会社が実は仲介専門業者であり、買取を行うのは別の会社だったというケースもあるようです。知らぬ間に仲介手数料を支払わされることにならないよう、買取の相談をする場合は、その会社がどういう立場なのか、確認しておきたいところです。

仲介専門業者に依頼する際の手数料

仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律において請求できる金額の上限が定められています。

ここで、仲介の場合における仲介手数料も確認しておきましょう。

仮に3,000万円の不動産を売却した場合、上記計算式に基づき、最大96万円（税別）の仲介手数料が発生します。

不動産の買取相場は？市場価格よりも安い？

買取を選択する場合、買取相場は市場価格よりも安くなりやすいといわれます。その理由をみていきましょう。

専門業者が不動産を直接買い取る目的

一般的に、買取業者は不動産の「再販売」を目的として物件を購入します。

例えば、土地を買い取り、その上に分譲マンションや一戸建て、商業ビルなどの新しい建物を造り、市場に供給する事業者がいます。買い取りされる対象不動産が土地と建物のセットであった場合、その建物は取り壊す前提で買い取られるため、原則として査定評価には含まれません。建物解体工事や、土地の造成工事、地盤改良など、開発に必要な経費が多額になる場合は、評価のマイナスになる場合があります。

市場相場で買い取ると再販売が困難に

買い取られた不動産は、再販売をするための経費や利益を上乗せされて、エンドユーザーに販売されます。

不動産の買取額（仕入値）が取引市場の相場と同水準であった場合、再販売時には相場よりも高い金額となるはずです。しかし、相場より高い金額では再販売が困難になるため、現実的には起こり得ないでしょう。

買取額が安くなるのは供給価格までを意識した数字であるため、と考えることもできます。

不動産の買取では現金化までが早い

買取には、現金化までが早いというメリットがあります。実際には、どれくらい早いのでしょうか。

「すぐにお金が必要で家を買い取ってもらいたい」という方に、押さえておくべきポイントを紹介します。

買取業者の資金力次第

現金化までのスピードは、買取業者の資金力に左右されます。

自己資金で売買代金を清算できる力のある会社である場合、売買契約から支払いまでスムーズに進めることができます。会社によっては、最短2日で現金化できるとしているところもあるほどです。

一方で、売買代金を銀行などの事業融資から調達するという買取業者も存在します。この場合は、銀行の承認期間として1カ月前後の時間がかかることがあります。

見極めのポイントは、会社の規模です。しかしタイミング次第ではどの事業者もすぐに現金化できる可能性があるので、相談をするときに聞いてみるとよいでしょう。

行政上の手続きがあれば遅くなる

買取業者に資金力があっても、行政上の手続きに時間がかかり現金化が遅くなるケースもあります。

代表的なものが、農地転用手続きです。土地の登記簿上の地目が田・畑になっている場合、原則として市町村の農業委員会等の許可がなければ売買契約を完結できません。

行政上の手続きがないか、あらかじめ把握しておく必要があります。

測量などに時間がかかることもある

買取業者は、対象不動産の土地の確定測量が完了してからでなければ、代金を支払うことができないことが多いです。

確定測量を完了するためには、土地の隣地所有者の立ち合いや同意書への署名・捺印などが必要になり、時間がかかることがあります。測量図面など、土地に関する資料は全て手元に置いておくようにしましょう。

住み続けたいならリースバックもオススメ

再販売を目的とした直接買取とは異なり、リースバックは不動産を売買したあとも賃貸借契約を結ぶことで対象不動産を使い続けることができるというものです。

自宅不動産をリースバックする場合、売却してまとまった現金を得た上で、その後は賃借人として住み続けることができます。まとまった現金は欲しいけど住み続けたいという人には、リースバックがおすすめです。