不動産買取を利用する前に知っておきたい注意点

所有する不動産を売却する方法には、仲介と買取のふたつがあります。仲介は不動産会社と契約して買主を見つけてもらう方法で、もっとも一般的な方法です。買取は不動産会社が買い取る方法で、買主を探す手間がないため早く売却することが可能です。

早く売却したい方には便利な買取ですが、いくつかの注意点があります。トラブルや後悔なく不動産を売却するため、あらかじめ買取の注意点を把握しておきましょう。

買取にはどのような注意点があるのか、トラブルを防ぐにはどうすればよいのかを紹介します。

不動産買取の仕組みと基本

不動産を売却するには、ふたつの方法があります。不動産会社が買主になる買取と、不動産会社に依頼して買主を探してもらう仲介です。

買取と仲介には、次のような違いがあります。

買取は仲介手数料がかからず、手間をかけずに短期間で売却できるのですが、仲介より売却価格が安くなります。安くても早く売却したい場合や、物件の築年数が古かったり傷みが激しくて仲介だと売れにくい場合は、買取を検討しましょう。

さらに買取には、即時買取と買取保証というふたつの種類があります。

急いで売却したい場合は即時買取を依頼し、売却期間に余裕がある場合は買取保証を選ぶとよいでしょう。

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不動産買取の注意点

不動産買取は短期間で手間なく売却できますが、安易に依頼するとトラブルになる場合もあります。

トラブルを避けるために、次の注意点を理解しておきましょう。

それぞれの注意点を詳しく解説します。

買取価格が仲介より安くなる

不動産会社の買取価格は、仲介で売却する際の相場価格より安くなります。相場価格の約6～7割が目安です。

不動産会社は、物件を買い取ったあとリフォームやクリーニングをして、別の買主に相場価格で売却します。つまり、販売までにかかる費用と会社の利益を相場価格から差し引いた金額が買取価格です。そのため、買取価格は相場価格より安くなります。

販売までにかかる費用とは、リフォーム代、クリーニング代、登記費用、不動産取得税、借り入れした場合の金利などです。

不動産会社に買取査定を依頼する際は、相場価格をあらかじめ調べておくと買取価格の目安がわかります。

買い取ってもらえないことがある

不動産会社ならどのような物件でも買い取ってくれると、考えている方もいるでしょう。しかし、たとえ不動産会社でも、買い取ってくれない物件があります。

たとえば、次のような物件は、買い取ってもらえないケースが多いです。

リフォームしても住めないほど古い建物や、雨漏りやシロアリ、傾きなどがあって修繕しても売却が難しい物件は、買い取りをためらう不動産会社が多いです。物件内で事件や事故、火事などがあった場合も、売却が難しいため買い取ってもらえません。

また、物件自体でなく周辺に購入を忌避（きひ）する環境的瑕疵がある場合も、売却に支障が出ると考えられるため買い取ってもらえません。環境的瑕疵とは、物件自体の品質や設備に問題がなくても、買いたくない心境になってしまったり嫌悪感を覚えたりすることをいいます。

たとえば、隣家で事故があったり、近くに墓地や迷惑施設があったりすると販売に支障が出ることが懸念されます。

不動産会社は買い取った物件を転売して利益を出すため、売却が困難な物件は買い取らないのです。ただし、不動産会社のなかには、かなり安い買取価格なら買い取るという会社もあります。買い取ってもらえないと決めつけずに、まずは不動産会社に問い合わせてみましょう。

対応できる不動産会社が少ない

仲介と比べて、対応できる不動産会社が少ないのも買取の特徴です。なぜなら、買取は会社の経営に負担を生じるリスクがあるからです。

売却に時間がかかったり売却できなかったりすると、不動産会社は在庫を抱えることになります。買い取るときに金融機関からお金を借りている場合は、売却できなくても金利の支払いが発生します。一方で仲介は、売主と買主のあいだに立つだけで、不動産会社に負債は生じません。そのため買取をしない不動産会社のほうが多いのです。

少ない会社のなかから信頼できる不動産会社を探さなければならないため、買取の不動産会社選びは慎重に行うことが大切です。

仲介手数料がかかる場合がある

買取は買主である不動産会社と売主が直接、不動産の売買契約を締結するため、仲介手数料はかかりません。ただし、自社で買取できない場合に、買取できるほかの不動産会社を紹介されることがあります。その場合は、仲介した不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料については下記コラムを参考にしてください。
仲介手数料の仕組みとは｜計算方法や値引きの可否について解説

悪質な不動産会社が存在する

買取業者のなかには、詐欺（さぎ）まがいの手口で取引しようとする、悪質な不動産会社がいるおそれがあるため注意が必要です。悪質な不動産会社をめぐるトラブルには、次のようなケースがあります。

それぞれを詳しく解説します。

極端に安い買取価格で買い取ろうとする

安く買えれば利益を増やせるため、安い価格で買い取ろうとするケースがあります。相場価格がわからないと、提示された査定価格が安くても判断できません。そのため、不動産会社にいわれるままの売却価格で契約してしまうおそれがあります。

買取を依頼する前に相場価格を調べておくと、適正な価格かどうかを見きわめられます。

仲介で高額な査定価格を提示する

買取の前に仲介で販売することを提案し、相場より高額な査定価格を提示するケースがあります。一定の期間が経ったあとに、仲介で売れないことを理由に安い買取価格で買い取るためです。

前もって相場価格を調べておくことによって、適正な価格ではないと判断できます。高額な査定価格で仲介を提案されたら注意しましょう。

何らかの名目で売却金額以外の金銭を要求する

買取では買主は物件を現状のままの状態で買取業者に引き渡すため、残置物処分や土地の測量などを負担しません。そのため、不動産会社から受け取る金銭は売却代金だけで、ほかの費用は発生しません。

しかし、引き渡しが完了したあとに、残置物処分費や測量費など何らかの名目で金銭を請求されてトラブルになることがあります。残置物処分や測量にかかる費用を売主が負担しない場合は、売買契約書に記載しているため、費用がかからないことをしっかり確認することが大切です。

小切手で払おうとする

不動産買取の代金は通常現金や銀行振込で支払われますが、「小切手で支払いたい」といわれたら注意が必要です。小切手は買主の口座に現金がないと振り出せないため、お金を受け取れないおそれがあるためです。

通常の決済では、売主と買主だけではなく司法書士も同席し、売却代金が売主の口座に入金されたのを確認してから、司法書士が登記手続きを行います。その場で入金の確認ができない方法での決済は、代金を受け取った確認をする前に登記手続きを完了されてしまうおそれがあるため注意が必要です。

不動産買取で後悔しない方法

手間なく短期間で売却できる不動産買取ですが、利用する際に押さえておきたいポイントがあります。

紹介した注意点を踏まえたうえで、不動産買取を上手に利用する方法を解説します。物件を不動産会社に引き渡したあとに後悔しないよう、ポイントをしっかり理解しましょう。

それぞれのポイントを詳しく解説します。

査定前に相場をチェックしておく

不動産会社に査定を依頼する前に、相場価格をチェックしましょう。相場がわかれば、不動産会社から提示された査定価格が適正かどうかを見きわめられます。

不動産会社が相場価格を調べる際には、不動産会社だけが見られるレインズというシステムを利用しますが、一般の方は見られません。一般の方が相場価格を調べるには、国土交通省の土地総合情報システムや、不動産ポータルサイトを利用しましょう。地域別に土地面積や建物面積、間取り、築年数などから相場価格を調べられます。

相場価格をもとにおおよその買取価格を想定しておけば、不動産会社から査定価格を提示された際に比較して検討できます。どの会社に買取を依頼するか判断する基準にもなるでしょう。悪質な不動産会社を見きわめることもできます。

必ず複数の不動産会社から査定を受ける

買取を検討する際には、必ず複数の不動産会社から買取価格の査定を受けましょう。

不動産会社は過去の成約事例や土地の価格、物件の条件などから査定価格を決めます。物件ごとに状態や条件が異なるため、不動産会社によって査定価格に差が出ることが多いです。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を比較することが大切です。

不動産会社に査定価格の根拠を説明してもらえば、査定価格に差が出た理由を検討できます。説明された根拠に納得できれば、後悔することもありません。不動産会社同士で競わせることによって、買取価格を有利に変更させることも可能です。

納得できる売却価格で買い取ってもらうためにも、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。

信頼できる不動産会社を見きわめる

不動産売買は高額な取引のため、不動産会社との信頼関係が大切です。信頼できる不動産会社を見つけられたら、安心して取引を進められます。

売却の流れや注意点などをていねいに説明してくれるかどうかは、不動産会社を選ぶポイントのひとつです。査定価格の根拠をしっかりと説明してくれるのも、信頼関係を築くうえで重要です。

逆に、説明が少なかったり、質問に答えてくれなかったりする不動産会社とは、信頼関係を築くのが難しいでしょう。査定価格の根拠を説明しない不動産会社のなかには、悪質な会社が含まれていることがあるため注意が必要です。

そのほかにかかる費用を把握しておく

買取で不動産を売却するときにかかる費用には、次のようなものがあります。

売却で利益が出たら譲渡所得税がかかります。売却価格から物件の取得費、取得にかかった費用などを差し引いた金額が利益です。マイホームや相続した実家を売却した場合、要件を満たせば税金の優遇措置を受けられます。

住宅ローンの残債がある場合は、物件の抵当権^※の抹消登記をするため、抵当権抹消登記費用がかかります。印鑑証明書など公的な書類が必要な場合は、取得費用もかかります。不動産売買契約書には決められた金額の印紙を貼らなければならないため、印紙代も必要です。売却する物件に居住中の場合は、引っ越し費用がかかります。

売却時にかかる費用がわかれば、売却したあとにいくら手もとに残るかを計算できます。不動産会社に依頼して諸費用を計算してもらい、契約前に概算を把握しておきましょう。

入金のタイミングを確認しておく

不動産買取は短期間で売却できるのが特徴ですが、売却価格によってかかる期間に差が出ます。

比較的安い買取価格で不動産会社が現金を用意できれば、売買契約から7日間程度で代金を支払ってもらえるでしょう。早ければ売買契約と同日に決済を行うことも可能です。高額な買取価格の場合は、不動産会社が金融機関から借り入れをして売却代金を支払うため時間がかかります。

できる限り早く売却代金を入金してほしい場合は、早めに入金のタイミングを確認しましょう。希望の期限を伝えれば、場合によっては決済日を早めてもらえる可能性もあります。

自分で片づけられるものは処分しておく

買取の場合、残置物があってもそのまま引き渡して処分してもらえます。ただし、処分費用は買取価格を算出する際に差し引かれています。

買取価格を少しでも高くしたい場合、自分で片づけられるものは処分しておきましょう。地域のクリーンセンターなどに持ち込めば、無料で廃棄できる場合もあります。解体して通常のゴミ収集に捨てるのもひとつの方法です。まだ使えそうなものがあれば、リサイクルショップで売ると収入になります。

不動産会社が負担する費用が少なくなれば、それだけ買取価格を上げる交渉ができます。手間はかかりますが、自分で処分できるものがないか検討してみましょう。

不動産買取のよくある質問

不動産買取を利用するにあたって、よくある質問を詳しく解説します。不安を解消して満足できる売却ができるよう、ぜひ参考にしてください。

査定のあとに価格が変わることはある？

査定価格から買取価格が下がることはありますか？

訪問査定を受けて価格が確定しているのであれば、基本的に下がることはありません。

ただし、契約前だと何らかの理由から、買取価格が下がることがあります。たとえば、査定後に新たに雨漏り跡などが見つかったり、想定より家の傾きが大きいことがわかったりした場合は、想定より修繕費がかさむため、買取価格の見直しを要求されることがあります。

訪問査定でなくても買取できる？

不動産買取の査定を机上査定にしたいのですが可能ですか？

買取価格の査定は、訪問査定を受けましょう。

机上査定は簡易査定とも呼び、過去の成約実績や土地の評価額などのデータからおおよその査定価格を算出する方法です。訪問査定は実際に物件を確認して、査定価格を算出します。

不動産の価格は物件の状態や立地条件など、個別の要件によって査定価格が変わります。訪問して実際に物件を確認しなければ、個別の要件がわかりません。正確な査定価格を算出してもらうには、訪問査定が必要です。

住宅ローンが残っていても買取できる？

住宅ローンの残債があっても買い取ってもらえますか？

買い取ることは可能です。ただし、住宅ローンは引き渡しまでに必ず完済する必要があります。

住宅ローンを利用している場合、住宅に金融機関の抵当権がついています。そういった住宅を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

売却代金で住宅ローンを返済したい場合は、決済時に売却代金の支払いと住宅ローンの返済を同時に行います。売却代金より住宅ローンの残債が多い場合は、足りない金額を事前に用意して当日までに住宅ローン返済口座に入金しなければなりません。

住宅ローンを完済しないと売却できないため、決済当日に不備がないよう準備する必要があります。

媒介契約中でも他社で買い取ってもらえる？

ほかの不動産会社と媒介契約中でも、他社の買取を利用できますか？

媒介契約の種類によっては利用可能です。

媒介契約には、次の3種類があります。

一般媒介契約は自己発見取引ができるため、不動産買取を利用できます。ほかの専任媒介契約と専属専任媒介契約では、契約期間の終了を待つ必要があります。自己都合での解約には、違約金を請求されることがあるので注意してください。

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、契約期間の終了を待って買い取ってもらうのが現実的です。

すぐわかる！不動産買取の流れ・必要書類・注意点をわかりやすく解説

不動産買取は個人の売主を探すのではなく、不動産会社に買い取ってもらう仕組みなのでスピーデ……

急ぎの資金調達ならリースバックもおすすめ

資金調達の必要などから、できるだけ早く不動産を売却した場合は、リースバックという方法もあります。リースバックとは不動産買取で売却した家に、家賃を払って賃貸物件として住み続けられるサービスのことです。

せっかく家を売却して代金を受け取ったのに、家賃を払って住むのは無駄のように思うかもしれません。しかし、転居先を探して引っ越しをする手間や時間を省略できるため、いま住んでいる家の売却であれば、とてもスムーズに資金調達ができるのです。

リースバックを利用する流れは、次のとおりです。

不動産買取と違ってリースバックは退去の必要がないため、査定から契約までの期間を大きく短縮できます。早く家を売却したい方におすすめです。

リースバックのメリット、デメリット

急ぎの資金調達に対応できるリースバックですが、いくつかのデメリットに注意が必要です。メリットとデメリットをしっかり把握してからリースバックを利用しないと、「こんなはずじゃなかった」と後悔することもあります。

リースバックを利用する前に、メリットとデメリットを確認しておきましょう。

リースバックを利用すると家の所有者ではなくなるため、固定資産税といった維持費がかかりません。また、販売活動を行わないため、周囲に家を売却したことを知られにくいのもメリットです。

リースバックは不動産買取と賃貸借契約をまとめたサービスのため、不動産買取と同じように売却価格は仲介よりも安くなります。また、1年間の家賃を売却価格の8～10%と計算するため、周辺の相場より高い傾向があります。

注意が必要なのが賃貸借契約の期間です。契約内容によっては契約更新ができないため、2～3年で退去することになります。

リースバックのメリットとデメリットを徹底解説！

住みながら自宅を売ることができるリースバック。具体的にはどのようなメリットがあるのでしょ……

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リースバックは会社ごとにサービス内容が異なります。賃貸で住める期間が決まっている会社があれば、契約を更新していつまでも住み続けられる会社もあります。そのため、リースバックを利用するときには、複数社の比較がとても重要です。

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リースバック比較PROを利用したときの流れは、次のとおりです。

気に入った会社がなければ、紹介されたリースバック会社と契約する必要はありません。まずはリースバックに関する疑問やサービス内容について、各社と気軽に相談してみましょう。