リースバックは、自宅に住み続けながら売却代金を受け取れるサービスです。住宅ローンの返済や資金確保を目的に利用される便利なサービスですが、もちろん注意すべき点もあります。後悔しない選択をするために、リースバックのデメリットをしっかり理解しておきましょう。
目次
知っておきたい、リースバックのデメリット
リースバックのでメリットには、次のものがあります。
それぞれのリースバックのデメリットについて解説します。
売却価格が市場価格より安く評価される傾向がある
リースバックで自宅を売却する場合、提示される売却価格は不動産会社が仲介で売り出したときよりも安くなる傾向があります。主な理由は次の2点です。
- 投資用物件として査定されるため
- 買主のリスクが大きいため
リースバックの買主となるリースバック会社は、不動産会社や投資家です。つまり、物件の評価は投資用物件として行われることから、賃貸契約を終えたあとにどれくらいの利益を見込めるのかが評価のポイントとなります。一般的な不動産売却とは評価の方法が異なるため、評価額が低くなることがあるのです。
さらに、リースバックで購入した物件は、そのまま賃貸物件として貸し出すため、買主は自由に扱えません。建物を解体することはもちろん、リフォームすることさえ制限されます。そういった制限のある不動産のため、評価額が低くなってしまうのです。また、リースバック会社は貸主として、家賃滞納のリスクも抱えます。そういった事情を評価に反映すると、どうしても売却価格が安くなってしまうのです。
結果として市場価格よりも安い金額で売却されることが多く、少しでも高く売りたい売主にとってリースバックはデメリットといえるでしょう。
月々家賃を支払うことになる
リースバックで自宅を売却することで、固定資産税や管理費、修繕費などの維持費用の負担から解放されます。ただし、家賃の支払いが始まることを忘れてはいけません。
家賃は物件の売却価格との兼ね合いで決まることが多く、高く売ればそれだけ家賃がも高くなることが一般的です。家賃が高くて、それがリースバックを利用したときの負担になることもあります。家賃の算出方法はリースバック会社によって異なるため、まずは問い合わせをして見積もりをもらうとよいでしょう。
いくつかのリースバック会社が「まとまったお金が手に入り、月々の支払いから開放される」というメリットを強調していますが、支出があることを確認しておきましょう。
買戻の価格が売却した価格以上になることがある
リースバックでは、売却時よりも高い金額で買い戻さなければならないことがあります。金額の決め方についてはさまざまですが、相場の変動や、リースバックを提供しているときに発生した費用を考慮して決定されることが多いようです。その結果、金額が高くなるというデメリットが生じます。
買い戻し金額については、売却時にわかることもあるので、事前にリースバック業者と話をしておきましょう。また、買い戻すつもりでリースバックを利用するなら、将来資金的に余裕がでてくる見通しがなければならないので、自身の生活収支についても確認が必要です。
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それでも魅力的なリースバックのメリット
リースバックにはデメリットがあり、損をするサービスのように思えるかもしれません。しかし、それでも多くの人に利用されているのは、次のようなメリットがあるためです。
ここでは、それぞれのリースバックならではのメリットを3つ紹介します。
売却代金をすぐに受け取れる
リースバックは、買い手が見つかり次第スムーズに売却が成立するため、比較的早く現金を手にできます。急にお金が必要になったときは、時間をかけずに資産を現金化できるリースバックは、非常に心強いサービスといえるでしょう。
自宅に住み続けられる安心感
売却してからもそのまま自宅に住み続けられる点が、リースバック最大の特徴です。引っ越しの手間や費用がかからず、家族の生活環境や子どもの学区を変える必要もありません。これまでと変わらない日常を維持できることは、多くの人に大きな安心材料になるでしょう。
相続や老後資金対策としても有効
高齢者には相続や老後資金といった悩みがあります。しかし、リースバックを利用することで、相続で問題になりやすい不動産を現金化したうえで、老後資金対策が可能になります。そのまま自宅に住めるため、生活環境も変わりません。
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そもそもリースバックとは
そもそも、リースバックとはどういう仕組みのサービスなのか、簡単に振り返っておきましょう。リースバックとは、自宅を売却したあとも、その物件を借りて住み続けられる仕組みのことです。リースバック会社（不動産会社や投資家）に物件を売却し、売却代金を受け取ったうえで、その不動産と賃貸契約を結ぶことで、住み慣れた自宅にそのまま住み続けられます。
まとまったお金の確保を目的としたケースで利用されることが多く、引っ越しの手間なく資金を得られる点が大きな特徴です。ただし、売却後は家賃の支払いが発生するため、利用前に仕組みをよく理解しておくことが大切です。
リースバックで損をしない！デメリットを解消する方法
リースバックには売却価格の低さや家賃の負担、将来の買い戻し条件などの懸念がありますが、これらは事前の準備や適切な業者選びによって軽減・解消できる可能性があります。
ここでは、よくある不安に対して、実際にとれる対策をご紹介します。
売却価格を少しでも高くする
売却価格を高くするのであれば、複数のリースバック会社に査定を依頼し、価格の比較をすることで条件交渉がしやすくなります。また、賃貸の期間を短くすることも、売却価格を高くしたいときに有効です。リースバック会社は買い取った不動産を早く活用したいため、賃貸借契約の期間が短いことにメリットを感じてもらえるでしょう。
家賃が高くて不安な場合は交渉する
リスバックの家賃は、売却価格をもとにして決まめることが一般的です。そのため、高く売却すると、それだけ家賃が高額になる傾向があります。契約前に将来的な賃料の見直しや更新条件を確認し、必要であれば家賃の交渉も行いましょう。
買戻価格をリースバックの契約時に決める
リースバック後に物件を買い戻したい場合、売却時よりも高い価格が提示されることがあります。これはリースバック会社のリスクやコストが上乗せされるためです。買い戻しを考えているのなら、契約前に買い戻し価格や価格の上限を合意書にまとめたり、「買い戻しオプション付き契約」にしておくと安心です。
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損をしない！リースバック比較PROを上手に使いこなすポイント
リースバック比較PROは複数のリースバック会社を比較し、自分にぴったりの契約を結ぶためにサポートするサービスです。家の売却価格、家賃、買い戻しの条件など、さまざまなポイントを比較することで、自分にぴったりの契約ができるリースバック会社を見つけることが可能です。
しかし、比較するときにちょっとひと工夫をするだけで、より自分に有利な契約を結べることがあります。リースバック比較PROを上手に使いこなすポイントを紹介します。
物件の相場を調べる
まずは物件がいくらで売れるのか、事前に知っておく必要があります。市場価格より安くなるとはいえ、相場を知らなければ買い叩かれてしまうおそれがあります。相場を掴むためにおすすめなのが、複数のリースバック会社の査定結果を比較することです。複数社の査定結果が近ければ、それが相場といえます。
一方で、極端に金額が違うリースバック会社があれば、相場を無視した査定をしているのかもしれません。会社によって買取価格が数百万円も違うケースもあるため、確認しておくとよいでしょう。
契約書をきちんと確認する
売却時の契約内容はチェックしておくべきです。リースバックで家に住み続ける場合、賃貸借契約の内容が重要です。賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約は、契約更新の意思を示すことで簡単に住み続けることができますが、定期借家契約では決められた期間を過ぎると再度契約をする必要があります。
また、将来的に物件を買い戻す予定があるのなら、買い戻しの契約についても本当に買い戻しができる契約になっているのか確認しておきたいところです。
リースバックで損をしないためには比較が大切
リースバックはまだまだ新しいサービスで、制度の整備もこれから、という面があります。そんな中で損しないためには複数の会社を比較することが大切です。
手間をかけずにリースバック業者を比較するなら、リースバック比較プロがおすすめ。物件やご自身の情報を入力するだけで、まとめて複数のリースバック業者に査定を依頼できるため、面倒なことはありません。査定結果をみて、リースバックの利用をやめることもできるので、まずは利用してみてはいかがでしょうか。
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