リースバックでよくあるトラブル。知らなければ危険な落とし穴と回避する方法

トラブルの文字

リースバックは、不動産や金融の専門家でもない限り、多くの方にとって馴染みのない取引です。そのため、リースバックを利用した後で、それを知らなかったことが原因でトラブルになることもあります。

「事前に知っていればこんなことには…」と後悔しないためにも、トラブルを避けるために役立つ基本的なことを確認しましょう。
 

まずはリースバックについて理解しましょう!

リースバックとは?

リースバックで良くあるトラブルの例

まずは、どのようなトラブルが発生しているのか、見てみましょう。

リースバックの契約更新時に家賃が高くなるトラブル

リースバック契約を行うと、月々の家賃が発生します。この家賃が原因で契約後にトラブルが発生することがあるようです。

具体的には、家賃が毎月払い続けられる水準であることを確認して契約したにもかかわらず、後になって家賃の引き上げを要求されてトラブルに発展するケースです。

リースバックでは定期借家契約を結ぶことが多く、この契約では、一定期間(2〜3年が一般的)ごとに契約を更新していきます。
事業者にもよりますが、一般的には契約を更新することで住み続けることができます。しかし、その間の家賃について取り決めをしていなければ、周辺環境の変化などによって物件の資産価値が上がり家賃が上昇するかもしれません。

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当初のリースバック契約書に家賃を上げない旨が明記されていれば、これを避けることができます。

これを知らずにリースバック契約を締結したがために、後々の想定していなかった家賃引き上げが発生し、トラブルになることがあるのです。

リースバック事業者が物件を売却し、新しいオーナーに退去を迫られた

リースバック契約では、所有権が契約相手のリースバック事業者に移転しています。

そのため、リースバック事業者が物件を第三者に売却してしまい、新たな持ち主の意向で契約を破棄されたり、急な退去を迫られたりして、トラブルになることがあるようです。

契約については、一定の期間・条件のもと、勝手な売却を防ぐ条項などを契約書に付してもらえる場合があります。しかしながら、「絶対に売却しない」という条項は通常付与できません。極端な例では、リースバック事業者が倒産してしまった場合、強制的に所有権が第三者に移ります。

低確率ながら、このような形で想定外に第三者に所有権が移り、この第三者が契約者に急な退去や契約変更を迫るといったトラブルが起こるかもしれません。

リースバックしようとしたが所有権が移転しているので相続できなかった

リースバック契約を締結した時点で、住宅の所有権はリースバック事業者に移転します。しかし、本人が同じ住宅に住み続けていることから、親族が「まだ所有資産である」と誤認してしまい、トラブルになることがあるようです。

もし契約者が相続人にリースバックのことを伝えていなければ、親族は相続のときまで気がつかないかもしれません。ただでさえ手続きの多い相続の場面で迷惑をかけないためにも、事前に話をしておいたほうがよいでしょう。

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よく比較されるリバースモーゲージもトラブルは多い?

リースバックは、しばしばリバースモーゲージと比較されます。リバースモーゲージは住宅を担保にしたローンの一種で、ローンの全部・もしくは元本部分の返済を一定期間(多くは借主の死亡時まで)猶予してもらうというものです。

参考までに、リバースモーゲージのトラブル事例をみてみましょう。

担保価値の下落により一括返済を求められた

リースバックとは対照的に、リバースモーゲージの場合は、住宅の資産価値が下落した時に問題が発生するリスクがあります。

リバースモーゲージの借入限度額は、担保価値により決まります。その担保価値は、契約するときの資産価値(時価)を元に算出されます。

もし契約後に資産価値が下がったら、担保価値が下がり、借入限度額も下がることがあるのです。

その結果として借入額が借入限度額を上回る状態になれば、金融機関との交渉次第では、借金を一括返済しなければならないことあります。自身が存命中はお金に困らないと考えていたにもかかわらず、急に多額の返済を迫られれば、当然トラブルの原因となります。

期限付きだったため、存命中に返済が発生した

高齢化社会特有ならではトラブルもあります。

リバースモーゲージでは、返済期限が定められている商品も少なくありません。

こうした商品の返済期限は80代後半以降など借主が高齢となったタイミングに設定されることが多く、そこまで長生きしないだろう、最悪物件を売却すれば大丈夫だろうと考えて加入する方が珍しくありません。

しかし、実際には返済期限まで存命であったため、80代以降で家を失う事例が多発しています。80代になると収入が限られていることなどにより、賃貸入居も容易ではありません。

相続時に借金が判明した

リバースモーゲージも、相続の局面でトラブルになることがあります。

リバースモーゲージを利用している場合、期限到来時もしくは借主死亡時に、物件の資産の大部分が金融機関に渡ります。リバースモーゲージによる借金があることを遺族が知らなければ、遺産総額が遺族の想定を大幅に下回ってしまうことになります。

一見するとリースバックと同じ内容にみえます。しかし、借主の存命中、リバースモーゲージの担保物件は借主の資産なので、リースバック以上に誤解の元となるリスクがあるといえるでしょう。

リースバックのトラブルを回避するためにできる3つの工夫

リースバックのトラブル事例をふまえて、回避するための3つのポイントを紹介していきます。

リースバックにおける契約書をよく読み勘違いをなくしておく

トラブル発生原因の多くは、借主が契約内容を誤解していることにあります。

不動産売買の契約書は、専門的な用語が多く、つい読み飛ばしてしまいがちです。しかし、重要なことが記載されているからこそ難しいと考えることができます。認識との齟齬がないよう、一度はすべてに目を通しておくべきでしょう。

契約書で不明な点があれば、事業者に直接確認しても良いでしょう。その場合は、口頭の説明が証拠にならないことに要注意です。トラブルが発生したタイミングで説明不備を指摘しても話が通ることはほとんどないため、メールなどで文書化してもらうことが重要です。

家族や遺産相続人などには存命中に相談しておく

もう一つ重要なことは、家族や重要な遺産相続人には事前に相談し、極力、了承を得ておくことです。

最終的に決める権利は住宅所有者にあるとはいえ、遺産総額に大きな誤認があるとトラブルの元になることは言うまでもありません。特に同居する家族が遺族となった時には、重大な影響を受ける可能性もあります。したがって、リースバック契約を行ったことは存命中に伝えておくことをおすすめします。

リースバック後、退去するか、別の住まいに移るかを考えておく

リースバックでは、契約の更新や再契約によって自宅を賃貸し続けることができます。しかし、ずっと住み続けるつもりなのか、一定期間が立てば引っ越したり高齢者向けの施設に入ったりするつもりなのか、ある程度決めておくことが大切です。

また、契約する事業者によってはそもそも、一定期間で退去しなくてはならないこともあります。事前に条件を比較し、見極めておくことも重要でしょう。

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